Личный
кабинет

USD 56.76 (+0.17)

EUR 69.26 (+0.09)

Курс ЦБ на 19 Января

19 Января

06:39

Финансовые суррогаты для покупки загородной недвижимости

Всем хочется оборудованного капитально построенного дома в уединенной лесистой местности на берегу озера; и чтобы асфальтированные дороги, городская канализация и природный газ – для экономии на электричестве. В реальной жизни денег едва-едва хватает на воплощение лишь трети желаний – на земельный участок и проект дома. Постройка жилья затягивается на годы в ожидании дополнительных финансовых ручейков в виде наследства, тринадцатой премии или помощи родителей. При условии, что реальность не осушит и без того скудные ручейки: чаще всего продавцы загородной недвижимости умалчивают о необходимости дополнительных расходов. Например, за электрификацию участка или денежные поборы на расчистку дорог от сугробов.

Каждая вторая квартира на рынке жилья покупается за счет ипотечных кредитов, а рынок загородной недвижимости живет за наличный расчет. Ситуация годами не может сдвинуться с показателя в 0,5% сделок с кредитными средствами от общего объема. То банки увлекаются кредитованием на коттеджное строительство (маржа сопоставима с доходностью кредитов на пару трешек квартир в центре), то финансовые коллапсы 2008 или 2014 годов резко охлаждают банковский пыл и программы кредитования на покупку загородной недвижимости отменяются. Население давно живет на кредитной игле, время покупателей с наличными в спортивной сумке давно прошло. Конечно, рынок не стоит и сделки совершаются, но оборот средств у загородных девелоперов состоит из индивидуальных единичных сделок. Конкуренция высока, поэтому в стоимость приходится закладывать не только расходы на рекламу, но и жировой запас на межсезонье, когда продажи совсем стоят, а зарплату персоналу платить надо, да и освоение новых территорий тоже требует расходов.

Банкам совершенно не хочется кредитовать загородное жилье. Эти сделки отличаются от типовых городских тем, что загородная недвижимость – это пакетная покупка, два в одном – сам земельный участок и в довесок - строение на нем. Отсюда и сложности в документах. И требования к уровню профессионализма сотрудников. И расходы на содержание множества служб. Банки не хотят брать на себя риски и брать в залог земли сельхозназначения (рыночная оценка затруднена миллионом причин: земли могут быть изъяты в собственность государства для прокладки нефтепровода или постройки мусороперерабатывающего производства; соседи могут оспорить границы межевания; на землях нельзя вести капитальное строительство; границы участка могут нарушить природоохранную зону; право собственности на участок может быть оспорено спустя десятилетия и так далее). Поэтому ипотечных кредитов на загородную недвижимость – мизер, не способный стимулировать развитие рынка.

Некоторые девелоперы для поддержания уровня продаж пытаются применять практику девелоперов городского жилья – предлагают рассрочку на земельные участки. И если с городскими квартирами рынок прошел боль и слезы и придумал ФЗ-214 (судьба которого теперь под вопросом), то рассрочка на земельные участки у юридического лица – это нонсенс. Это как предварительный договор купли-продажи. Соглашение о намерениях. Покупатель станет собственником только после полного расчета. А за пару лет, пока он параллельно выплачивает оставшуюся сумму и строит дом, горе-девелоперы могут исчезнуть как юрлица, в лучшем случае обанкротиться, в худшем – сменить владельцев и поменять политику партии. И как бы купленный земельный участок никогда не перейдет в собственность горе-покупателя. И уж тем более призрачны шансы пожить в построенном с любовью доме.

Чаще всего покупатели берут банальные потребительские кредиты – максимальная сумма ограничена доходом и риск-менеджментом банков, чаще всего – это 300 – 500 тысяч рублей. И семьи с трудом тянут три лямки (выплаты по ипотеке, выплаты по потребительскому кредиту на покупку участка и по третьему – на постройку дома). Этих денег едва-едва хватит на средний ценовой сегмент участков на расстоянии 100 км от КАДа. И чем больше площадь участка – тем пропорционально дальше водяная гладь в виде речки или озера. И хуже с инфраструктурой. И маловероятна возможность реализовать на рыночных условиях участок в будущем.

Стоит ли рисковать и хватать потребительские кредиты? Или выбивать ипотеку? Или заключать рассрочку без юридической экспертизы документов на недвижимость, юрлицо и договор купли-продажи? Или вступать в потребительские кооперативы с их неимоверными процентами и штрафными санкциями? Или хватать дешевое у частного лица, чтобы привести инфраструктуру в приемлемый уровень комфорта лет через 15?

Есть схемы, когда можно стать собственником с одновременной передачей земельного участка в залог продавцу – это максимально снижает риски, но ими пользуются единичные девелоперы. Но в нынешних условиях это один из немногих финансовых инструментов, который позволяет девелоперам сохранять жизнь загородного рынка, а городским жителям – воплощать мечту о дачном участке в реальность.

26 Октября 2017Эксперт: Евгений Айтжанов
Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах
Смотреть предыдущие комментарии (3)
Аноним
Уважаемые вебмастера! <a href=http://salexrumer.site/>Команда BotmasterLabs</a> рада представить новую версию легендарной программы XEvil 4.0 Программа способна распознавать подавляющее большинство существующих в мире капч, включая самые сложные - <b>Google ReCaptcha-1 и ReCaptcha-2, Yandex, Hotmail (Bing), Captcha.Com, Solve Media, VKontakte, Facebook</b>, и свыше 8400 других. XEvil с начала 2017-го года является неоспоримым лидером на рынке софта автоматической обработки капчи, и теперь в этом абсолютно бесплатно может убедиться каждый <img>http://www.botmasterlabs.ru/images/recaptchav2.gif</img> Коротко о программе: <b>1. Мощный искусственный интеллект</b>: программе <a href=http://XEvil.net/>"XEvil"</a> известно свыше 8400 различных видов капчи, в том числе такие популярнейшие, как Google-капча (<b>ReCaptcha-1,2</b>, Яндекс-капча, SolveMedia, VKontakte-капча, Captcha.Com, Facebook-капча, Ucoz-капча, DLE-капча и многие другие <b>XEvil Ultra 4.0</b> также распознаёт и обходит <b>Google ReCatcha2</b> (!) <b>2. Высокая скорость и точность распознавания</b>: при скорости 0.01 сек на изображение <b><font color=red>(для Демо - 1 сек)</font></b>, XEvil способен распознавать с высокой точностью любые капчи, независимо от их сложности, искажённости, зашумления, шрифта, расцветки. <b><font color=red>Внимание:</font></b> демо-версия не распознаёт ReCaptcha2 и некоторые другие виды капч. <b>3. Простой интерфейс - разберётся даже школьник</b>: всего 3 основные кнопки управления позволят подключить программу для распознавания капчи для широкого спектра программ, как SEO / SMM, так и программ аналитики, сбора информации, авторегистраторов аккаунтов, и др. <b>4. Гибкость в настройке под собственные нужды</b>: логика программы заскриптована простым языком Lua, через который специалист сможет настроить программу под свои специфические задачи. Подробности - на http://xevil.net/ Примеры использования см. в YouTube по запросу "XEvil" <a href=https://youtu.be/nRcS3RJId9M><img>http://s019.radikal.ru/i633/1711/d4/16cd89188115.gif</img></a> ___ <i>См.также: <a href=http://td-aster.ru/index.php?option=com_k2&view=itemlist&task=user&id=29989&amp;Itemid=101>Русские программисты победили ReCaptcha2!</a>, <a href=http://rostov.cn/viewtopic.php?f=8&t=13467>биткоин краны на автомате без капчи</a>, <a href=http://sport-2015.ru/index.php?topic=1816.new#new>Криптовалюту обвалила программа XEvil!</a></i>

Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах
Аноним
Уважаемые вебмастера! Команда BotmasterLabs рада представить новую версию легендарной программы XEvil 4.0 Программа способна распознавать подавляющее большинство существующих в мире капч, включая самые сложные - Google ReCaptcha-1 и ReCaptcha-2, Yandex, Hotmail (Bing), Captcha.Com, Solve Media, VKontakte, Facebook, и свыше 8400 других. XEvil с начала 2017-го года является неоспоримым лидером на рынке софта автоматической обработки капчи, и теперь в этом абсолютно бесплатно может убедиться каждый
Коротко о программе: 1. Мощный искусственный интеллект: программе "XEvil" известно свыше 8400 различных видов капчи, в том числе такие популярнейшие, как Google-капча (ReCaptcha-1,2), Яндекс-капча, SolveMedia, VKontakte-капча, Captcha.Com, Facebook-капча, Ucoz-капча, DLE-капча и многие другие XEvil Ultra 4.0 также распознаёт и обходит Google ReCatcha2 (!) 2. Высокая скорость и точность распознавания: при скорости 0.01 сек на изображение [color=red](для Демо - 1 сек)[/color], XEvil способен распознавать с высокой точностью любые капчи, независимо от их сложности, искажённости, зашумления, шрифта, расцветки. [color=red]Внимание:[/color] демо-версия не распознаёт ReCaptcha2 и некоторые другие виды капч. 3. Простой интерфейс - разберётся даже школьник: всего 3 основные кнопки управления позволят подключить программу для распознавания капчи для широкого спектра программ, как SEO / SMM, так и программ аналитики, сбора информации, авторегистраторов аккаунтов, и др. 4. Гибкость в настройке под собственные нужды: логика программы заскриптована простым языком Lua, через который специалист сможет настроить программу под свои специфические задачи. Подробности - на http://xevil.net/ Примеры использования см. в YouTube по запросу "XEvil"
___ См.также: XEvil 4.0 помогает в добыче Биткоинов через биткоин-краны, капча для сайта, Как обработать РеКапчу2

Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах
Аноним
Уважаемые вебмастера! Команда BotmasterLabs рада представить новую версию легендарной программы XEvil 4.0 Программа способна распознавать подавляющее большинство существующих в мире капч, включая самые сложные - Google ReCaptcha-1 и ReCaptcha-2, Yandex, Hotmail (Bing), Captcha.Com, Solve Media, VKontakte, Facebook, и свыше 8400 других. XEvil с начала 2017-го года является неоспоримым лидером на рынке софта автоматической обработки капчи, и теперь в этом абсолютно бесплатно может убедиться каждый
Коротко о программе: 1. Мощный искусственный интеллект: программе "XEvil" известно свыше 8400 различных видов капчи, в том числе такие популярнейшие, как Google-капча (ReCaptcha-1,2), Яндекс-капча, SolveMedia, VKontakte-капча, Captcha.Com, Facebook-капча, Ucoz-капча, DLE-капча и многие другие XEvil Ultra 4.0 также распознаёт и обходит Google ReCatcha2 (!) 2. Высокая скорость и точность распознавания: при скорости 0.01 сек на изображение [color=red](для Демо - 1 сек)[/color], XEvil способен распознавать с высокой точностью любые капчи, независимо от их сложности, искажённости, зашумления, шрифта, расцветки. [color=red]Внимание:[/color] демо-версия не распознаёт ReCaptcha2 и некоторые другие виды капч. 3. Простой интерфейс - разберётся даже школьник: всего 3 основные кнопки управления позволят подключить программу для распознавания капчи для широкого спектра программ, как SEO / SMM, так и программ аналитики, сбора информации, авторегистраторов аккаунтов, и др. 4. Гибкость в настройке под собственные нужды: логика программы заскриптована простым языком Lua, через который специалист сможет настроить программу под свои специфические задачи. Подробности - на http://xevil.net/ Примеры использования см. в YouTube по запросу "XEvil"
___ См.также: Google ReCaptcha2 повержена: "виноват" российский софт XEvil 4.0, ввод капчи за деньги, XEvil 4.0 помогает в добыче Биткоинов через биткоин-краны

Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах