Финансовые суррогаты для покупки загородной недвижимости

Всем хочется оборудованного капитально построенного дома в уединенной лесистой местности на берегу озера; и чтобы асфальтированные дороги, городская канализация и природный газ – для экономии на электричестве. В реальной жизни денег едва-едва хватает на воплощение лишь трети желаний – на земельный участок и проект дома. Постройка жилья затягивается на годы в ожидании дополнительных финансовых ручейков в виде наследства, тринадцатой премии или помощи родителей. При условии, что реальность не осушит и без того скудные ручейки: чаще всего продавцы загородной недвижимости умалчивают о необходимости дополнительных расходов. Например, за электрификацию участка или денежные поборы на расчистку дорог от сугробов.

Каждая вторая квартира на рынке жилья покупается за счет ипотечных кредитов, а рынок загородной недвижимости живет за наличный расчет. Ситуация годами не может сдвинуться с показателя в 0,5% сделок с кредитными средствами от общего объема. То банки увлекаются кредитованием на коттеджное строительство (маржа сопоставима с доходностью кредитов на пару трешек квартир в центре), то финансовые коллапсы 2008 или 2014 годов резко охлаждают банковский пыл и программы кредитования на покупку загородной недвижимости отменяются. Население давно живет на кредитной игле, время покупателей с наличными в спортивной сумке давно прошло. Конечно, рынок не стоит и сделки совершаются, но оборот средств у загородных девелоперов состоит из индивидуальных единичных сделок. Конкуренция высока, поэтому в стоимость приходится закладывать не только расходы на рекламу, но и жировой запас на межсезонье, когда продажи совсем стоят, а зарплату персоналу платить надо, да и освоение новых территорий тоже требует расходов.

Банкам совершенно не хочется кредитовать загородное жилье. Эти сделки отличаются от типовых городских тем, что загородная недвижимость – это пакетная покупка, два в одном – сам земельный участок и в довесок - строение на нем. Отсюда и сложности в документах. И требования к уровню профессионализма сотрудников. И расходы на содержание множества служб. Банки не хотят брать на себя риски и брать в залог земли сельхозназначения (рыночная оценка затруднена миллионом причин: земли могут быть изъяты в собственность государства для прокладки нефтепровода или постройки мусороперерабатывающего производства; соседи могут оспорить границы межевания; на землях нельзя вести капитальное строительство; границы участка могут нарушить природоохранную зону; право собственности на участок может быть оспорено спустя десятилетия и так далее). Поэтому ипотечных кредитов на загородную недвижимость – мизер, не способный стимулировать развитие рынка.

Некоторые девелоперы для поддержания уровня продаж пытаются применять практику девелоперов городского жилья – предлагают рассрочку на земельные участки. И если с городскими квартирами рынок прошел боль и слезы и придумал ФЗ-214 (судьба которого теперь под вопросом), то рассрочка на земельные участки у юридического лица – это нонсенс. Это как предварительный договор купли-продажи. Соглашение о намерениях. Покупатель станет собственником только после полного расчета. А за пару лет, пока он параллельно выплачивает оставшуюся сумму и строит дом, горе-девелоперы могут исчезнуть как юрлица, в лучшем случае обанкротиться, в худшем – сменить владельцев и поменять политику партии. И как бы купленный земельный участок никогда не перейдет в собственность горе-покупателя. И уж тем более призрачны шансы пожить в построенном с любовью доме.

Чаще всего покупатели берут банальные потребительские кредиты – максимальная сумма ограничена доходом и риск-менеджментом банков, чаще всего – это 300 – 500 тысяч рублей. И семьи с трудом тянут три лямки (выплаты по ипотеке, выплаты по потребительскому кредиту на покупку участка и по третьему – на постройку дома). Этих денег едва-едва хватит на средний ценовой сегмент участков на расстоянии 100 км от КАДа. И чем больше площадь участка – тем пропорционально дальше водяная гладь в виде речки или озера. И хуже с инфраструктурой. И маловероятна возможность реализовать на рыночных условиях участок в будущем.

Стоит ли рисковать и хватать потребительские кредиты? Или выбивать ипотеку? Или заключать рассрочку без юридической экспертизы документов на недвижимость, юрлицо и договор купли-продажи? Или вступать в потребительские кооперативы с их неимоверными процентами и штрафными санкциями? Или хватать дешевое у частного лица, чтобы привести инфраструктуру в приемлемый уровень комфорта лет через 15?

Есть схемы, когда можно стать собственником с одновременной передачей земельного участка в залог продавцу – это максимально снижает риски, но ими пользуются единичные девелоперы. Но в нынешних условиях это один из немногих финансовых инструментов, который позволяет девелоперам сохранять жизнь загородного рынка, а городским жителям – воплощать мечту о дачном участке в реальность.