Новый подход к оценке добросовестности приобретателя

Скупой платит дважды - так гласит народная мудрость и именно так и происходит с покупателями, которых приманила низкая стоимость имущества.

Арбитражный суд Московского округа рассмотрел в качестве кассационной инстанции интересный спор. В ходе него выяснилось, что по-настоящему добросовестным приобретателем считается только тот гражданин, который при заключении сделки сопоставляет стоимость приобретаемого имущества с рыночной.

Предметом спора стало недвижимое имущество - нежилое помещение недалеко от центра Москвы, которое было передано собственником по договору купли-продажи за 6,8 млн руб. Метраж помещения внушительный - 335,6 кв. м. Счастливчик-покупатель не подозревал, что окажется втянутым в судебное разбирательство.

Инициировал процесс один из учредителей организации-продавца — первоначального собственника имущества. Он посчитал, что балансовая и покупная стоимость нежилого помещения были намеренно занижены. На самом деле цена сделки, по мнению истца, превышает 25% размера уставного капитала, а потому требует одобрения со стороны учредителей как крупная сделка.

Но в нижестоящих инстанциях истцу не удалось подтвердить завышение стоимости нежилого помещения. В деле существовали два противоречащих друг другу отчета об оценке, казалось бы, бесспорно суд должен прибегнуть к помощи судебной экспертизы. В противном случае объективно оценить доказательства просто невозможно. Но суды первой и апелляционной инстанций отклонили ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Суд первой инстанции обосновал такое решение тем, что судебная оценочная экспертиза никак не повлияет на выводы суда по существу спора о том, что приобретатель спорного помещения является добросовестным владельцем. Апелляционный суд вовсе воздержался от мотивировки.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция, отменяя решения нижестоящих судов и направляя дело на новое рассмотрение, сделала отдельное замечание по поводу существа спора, которое, по мнению нижестоящих судов заключается в вопросе о добросовестности приобретателя. Арбитражный суд Московского округа указал в своем Постановлении от 21 апреля 2017 года по делу № А40-116004/2016 следующее: покупатель, действуя разумно и добросовестно, должен был сопоставить цену покупаемого имущества с рыночной ценой аналогичных помещений, а также должен был убедиться, что продажа недвижимости не приведет к значительному уменьшению основных активов продавца.

При повторном рассмотрении суды будут вынуждены дать оценку названным обстоятельствам и с большой вероятностью истцу удастся отстоять свои права в данном споре. Вынесенное кассационной инстанцией постановление обоснованно обращает внимание правоприменителей на необходимость исследования вопроса о добросовестности покупателей при заключении сделок на таких привлекательных условиях. А покупателям следует иметь в виду, что иногда дикое стремление к экономии может привести к совершенно противоположному исходу.