Личный
кабинет

USD 66.43 (+0.18)

EUR 75.39

Курс ЦБ на 15 Декабря

15 Декабря

03:14

Нюансы управления апартаментами

Статья. 22.03.2018 Версия для печати
Нюансы управления апартаментами

Одно из главных отличий апартаментов от жилой недвижимости заключается в том, что сдачей в аренду в первом случае может заниматься управляющая компания. По просьбе «Разумной Недвижимости» эксперты рассказали, как же, собственно, осуществляется управление апартаментами.

Исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева:

- Приобретение апартаментов нередко выгоднее, чем покупка квартиры: и стоимость квадратного метра, и налоговая база меньше, чем на жильё. Но управление ими обходится дороже, чем коммунальные услуги: от 50 до 150 рублей за квадратный метр, плюс (за счёт того, что это коммерческая недвижимость) расходы на отопление и водоснабжение не субсидируются государством. В итоге выходит дороже на 30-60% по сравнению с жильём.

- Раньше у нас были распространены такие инвестиционные опыты, как переуступки. Люди покупали недвижимость на стадии фундамента, а на этапе сдачи перепродавали её значительно дороже. В 2015 году такая разница доходила до 15%. Сегодня рынок жилья немного страдает, особенно в местах массовой застройки, и разница на различных стадиях строительства снизилась до 10%. Поэтому потенциальные инвесторы перешли от переуступок к сервисным апартаментам.

Руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй», генерального подрядчика проекта VALO, Марина Сторожева:

- В случае с апартаментами застройщику нужно не только построить квадратные метры, но и создать бизнес. В сервисных апартаментах на строительстве объекта процесс не заканчивается. Дальше начинает действовать профессиональная управляющая компания, которая обеспечивает доходность нашим инвесторам. Сейчас застройщики предлагают много доходных программ, у всех они немного разнятся – под 9%, 14%, 20%. Нужно обратить внимание, за счёт чего управляющая компания обеспечивает доходность.

- Мы ещё на этапе концепции разработали такое понятие, как зонирование, и реализовали его в своем проекте. У нас четыре секции, две из которых, в центральной части, – это гостиница. Здесь отдельно предусмотрены секции по краткосрочной сдаче и по долгосрочной. Боковые крайние секции мы предусмотрели под самостоятельное проживание либо под самостоятельную сдачу. Тем самым мы развели потоки, что очень важно.

- Стоимость апартаментов в разных секциях неодинакова. Так, апартаменты в секции по краткосрочной аренде стоят дороже, чем юниты с отдельным входом, предназначенные для самостоятельной сдачи.

- На начальном этапе наши покупатели определяются с программой инвестирования, будь то гарантированный доход или максимальный. От этого также зависит стоимость объекта. Например, мы предлагаем клиенту гарантированный доход 29 тысяч рублей в месяц (это без коммунальных услуг, на самом деле 35-36 тысяч). Если он согласен, то апартаменты продаются по одной цене, если он хочет максимальный доход – то по другой. Затем покупатель заключает договор с управляющей компанией. Он может выступать как физическое лицо – тогда будет платить 13% подоходного налога, либо оформить ИП и платить 6% с этой прибыли.

- Кстати, мы ввели дополнительно 10% от дохода на юнит. Если управляющая компания заработает больше по конкретному апартаменту, то еще 10% с этой разницы получит собственник. Это уникальное предложение.

Генеральный директор Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз:

- Когда мы рассматриваем недвижимость, то обращаем внимание на три фактора: местоположение, управление и безопасность. Если они нас устраивают, мы берём объект в управление.

- Хороший управляющий - это тот, кто принесёт те деньги, которые ожидали клиенты. Управляющая компания старается сделать всем хорошо. Программа, по которой мы работаем, в частности с апартаментами VALO, позволяет нам наблюдать, какие квартиры и на какое время заняты, и перераспределять все юниты, которые есть в управлении. Таким образом, мы контролируем то, что деньги, которые мы обещаем, наши клиенты действительно получают. Кроме того, управляющая компания помогает клиенту определиться с оптимальной программой аренды. Есть традиционные варианты сдачи на длительный срок, но мы стараемся идти на программы с более короткими сроками, потому что в этом случае арендаторы готовы платить больше. Важно, насколько хорошо управляющая компания это знает и умеет.

- При этом следует учесть и изменения в законодательстве. Например, если в договоре прописано, что вы хотите сдавать свою квартиру посуточно, то это будет являться гостиничной деятельностью, а вашу квартиру признают коммерческой недвижимостью. Все такие вопросы управляющая компания должна для вас решить.

- Что касается загрузки объектов. Когда вы играете на молодом рынке, арендная выплата позволяет создать высокую нагрузку, и из всех объектов, что существуют на рынке, нет таких, какие загружаются меньше 70%. В среднем загрузка составляет 50%.


Статья написана в рамках круглого стола "Апартаменты вместо квартиры: брать или не брать?"

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Объекты, упомянутые в статье

Застройщики, упомянутые в статье

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18