Личный
кабинет

USD 65.81

EUR 75.32

Курс ЦБ на 21 Октября

21 Октября

07:23

Апартаменты – недвижимость плюс доходная программа

Статья. 21.02.2018 Версия для печати
Апартаменты – недвижимость плюс доходная программа

Апартаменты в последние несколько лет стали одним из наиболее интенсивно развивающихся сегментов рынка недвижимости. Ежегодно застройщики анонсируют новые проекты, растёт интерес покупателей к данному формату. О том, что собой представляет этот формат, для чего можно использовать апартаменты и как на них заработать, эксперты из Санкт-Петербурга рассказали на семинаре «Апартаменты вместо квартиры: брать или не брать?» , который наш портал провел в рамках выставки «Жилищный проект».

Рыночный инструмент

По словам исполнительного директора АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлии Роженцевой, апартаменты сегодня однозначно в тренде. Их доля на рынке составляет порядка 8% от общего объёма новостроек. За 2017 год предложение апартаментов на рынке Санкт-Петербурга выросло вдвое – с 3 тысяч до 5-8 тысяч. При этом общий оборот спроса увеличился в 3,5 раза, было продано порядка 7 тысяч апартаментов.

– Сейчас в городе много хороших предложений апартаментов. Как правило, они располагаются в хороших локациях и стоят на 15-20% дешевле, чем квартиры с похожими характеристиками. Покупать апартаменты выгоднее ещё и потому, что налоговая база меньше, чем на жильё. Но управление апартаментами обходится недёшево – от 50 до 150 рублей за кв. м. Плюс (за счёт того, что это коммерческая недвижимость) управление водоснабжением не субсидируется государством, и в итоге выходит дороже на 30-60% по сравнению с жильём. Также нужно понимать, что, если объект имеет коммерческий статус и используется с целью получения дохода, то от его продажи и аренды тоже будут идти проценты в налоги на доходы физических лиц или ИП, – комментирует эксперт.

Юлия Роженцева рассказала, что ещё совсем недавно на рынке жилья был распространён такой инвестиционный опыт, как переуступки. Можно было купить квартиру на стадии фундамента, а на стадии сдачи продать её значительно дороже.

– В 2015 году такая разница доходила до 15%. Сегодня мы понимаем, что рынок жилья немного страдает, особенно в местах массовой застройки, и эта разница снижается до 10%. В итоге потенциальные инвесторы перешли от переуступок к апартаментам, – отмечает она.

Для жизни и сервиса

Апартаменты делятся на два типа. Одни, предназначенные для проживания, являются аналогом жилищного строительства, но строятся там, где невозможно возвести жилой дом: на территориях, ограниченных своим типом. Другие – сервисного типа, это своего рода дома-отели, где номера варьируются в различных сегментах по метражу. Юниты (помещения) в таких апартаментах обычно покупают инвесторы для сдачи в аренду.

По данным Юлии Роженцевой, 43% апартаментов в Северной столице строятся для долговременного проживания. 57% апартаментов используются в инвестиционных целях. При этом 38% из них – это сервисные апартаменты. Площади в них принадлежат различным собственникам, а управляющая компания их сдаёт и берёт за это определённые проценты. 19% – это классические отели и гостиницы.

У руководителя отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй», генерального подрядчика проекта VALO Марины Сторожевой немного иные данные. Она рассказала, что сегодня 70% покупателей апартаментов – это инвесторы, которые приобретают их с целью сдачи в аренду и 30% – люди, которые планируют проживать самостоятельно. При этом последние имеют в виду, что это некое временное жильё для себя или для детей, а в будущем его всё-таки сдадут в аренду.

В качестве примера «апартаментов для жизни» эксперт привела проект на Васильевском острове, на пр. КИМа – лофт-квартал Docklands. Это качественные кирпичные дома, где потолки – 3 метра, свободная планировка, паркинг. Сначала они позиционировались как вариант для жилья, но сейчас третья и четвертая очереди уже выходят как сервисные апартаменты.

На рынке есть и так называемое «псевдожильё», предостерегает Марина Сторожева. Оно возникает, когда застройщик по разным причинам не может возвести жилой комплекс и вместо этого строит апартаменты.

– Такой застройщик говорит покапателям: «У нас есть гостиничный сервис и доходные программы, а изначально это строилось как жильё». Но я могу точно сказать, что в этом проекте невозможно обеспечить доходность, потому что в нём не заложены необходимые технологии, – отмечает эксперт.

О чём речь, и что же такое гостиничный сервис? Например, это когда на этажах предусмотрены специальные помещения для хранения белья и инвентаря для уборки номеров. Когда заложено место для кладовых, мусоросборных камер, помещений для персонала – раздевалок, душевых, комнат для приема пищи. Причём всё это должно быть невидимым для глаз проживающих и туристов.

– В нашем проекте VALO мы заложили порядка 5 тысяч кв. м гостиничных технологий. В жилом комплексе невозможно предусмотреть такой объём помещений. Например, на каждом этаже у нас кладовые – это дорогостоящая вещь, но это нормы СанПиН, требования для гостиниц, – рассказывает Марина Сторожева.

Инвестиционный продукт

Почему же всё-таки люди приобретают апартаменты в качестве инвестиций, и откуда на рынке возник такой продукт? По словам Юлии Роженцевой, первой предпосылкой стал дефицит недорогого качественного размещения на территории Санкт-Петербурга. Так уж сложилось, что сегодня гостиницы в 3 звезды повышают квалификацию до 4-звездочных отелей и задирают цены.

– К тому же сегодня нет понятных доходных инструментов инвестирования. Как всем известно, ставки по депозитам снижаются, банковские вклады становятся нестабильной инвестицией. Поэтому инвесторы хотят сохранить свои вложения и получить максимальную доходность. Апартаменты отвечают этим требованиям, – говорит эксперт.

Вот почему основные покупатели данного формата – это инвесторы. Как правило, у этих людей есть около 2 млн рублей, и они рассматривают различные доходные программы для сдачи апартаментов в аренду (для этого приобретается около 70% такой недвижимости). Апартаменты можно и перепродать – динамика цен этому вполне способствует. По итогам 2017 года цены на апартаменты в комфорт-классе выросли аж на 30%, в бизнес-классе – на 3,5%, в элитном – на 4,2%.

При этом будущим инвесторам стоит понимать: апартаменты не продаются исключительно как недвижимость.

– Недостаточно знать, где находится объект и какие у него характеристики. Сейчас апартаменты – это инвестиционный продукт, и покупатели должны хорошо разбираться в доходной программе, которую предлагает управляющая компания. Покупайте продукт вместе с программой инвестирования, чтобы понимать, сколько вы на этом сможете заработать, – разъясняет Юлия Роженцева.

Что касается оформления апартаментов. Приобретая такую недвижимость в строящемся комплексе, покупатель подписывает договор долевого участия, который затем проходит регистрацию.

– Здесь действует та же схема, что и при покупке квартиры. Только в данном случае вы приобретаете коммерческую недвижимость, и предметом договора выступает юнит. На него вы получаете право собственности. Дальше передаёте недвижимость в управление специализированной компании, подписывая договоры на управление и на оснащение данного апартамента. При заключении договора с управляющей компанией покупатель может выступать как физическое лицо, тогда он будет платить 13% подоходного налога на то, что зарабатывает на сдаче в аренду. Либо можно оформить ИП и платить 6% с этой прибыли, – разъясняет Марина Сторожева.

На начальном этапе нужно будет определиться с программой инвестирования. От этого могут зависеть условия стоимости объекта. То есть, если вы согласны на гарантированный минимальный доход, тогда апартаменты продаются по одной цене. Если хотите максимальный доход – то по другой. Всё это покупатель решает при заключении ДДУ.

В семинаре также принял участие генеральный директор Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз, который раскрыл некоторые принципы управления апартаментами. Об этом мы расскажем в следующих публикациях.


Статья написана в рамках круглого стола "Апартаменты вместо квартиры: брать или не брать?"

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Объекты, упомянутые в статье

Застройщики, упомянутые в статье

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18