Личный
кабинет

USD 65.82 (-0.34)

EUR 77.38 (-0.3)

Курс ЦБ на 26 Сентября

26 Сентября

11:52

Коммерческие объекты, приносящие прибыль

Статья. 12.09.2016 Версия для печати

Рынок коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, намного устойчивее к внешним экономическим колебаниям. Этот сегмент наиболее привлекателен для инвесторов.

Естественно, что резких скачков прибыли при вложении средств в коммерческую недвижимость ожидать не приходится, зато устойчивый и медленный рост дохода в любом случае приведёт к окупаемости, а затем и к дивидендам.

Елена Бушурова, сотрудник компании «Александр недвижимость», член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО считает, что рассчитать прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость достаточно просто. Если сравнить однокомнатную квартиру 40 м² и нежилое помещение того же метража, то в идеале квартиру можно сдать за 22 000 рублей, а нежилое помещение от 40 000 до 80 000 в зависимости от того, под какие цели оно сдаётся.

Не смотря на то, что офисное помещение всегда ниже по стоимости, чем торговое, оборот ввода новых офисных площадей не снижается, а завоёвывает новые локации. Кластеры деловой жизни стали расширяться, выходя за рамки центра города, освоив территории Петроградского Выборгского, Приморского, Красногвардейского и Московского районов.

Если подробнее остановиться на расчете прибыли торгового помещения, то цифры такие: от 800 до 1200 руб./м² - офисные помещения; 1500 - 3000 руб./м² - торговые помещения. Конечно же, существуют торговые помещения намного дороже, например, в районе Невского проспекта. Расчет простой - окупаемость приобретенного объекта в нашем регионе 8 - 9 лет.

Намного лучше дела обстоят с так называемым стрит-ритейлом, цены на торговые уличные пощади ниже, ликвидность выше, количество инвесторов в этом секторе растет.

Так, по словам Романа Шимана, руководителя департамента коммерческой недвижимости E3 Group, за последние 2 года число инвесторов в сегменте стрит-ритейла выросло на 20%. Причем более 50% из них – инвесторы из жилого сектора. Такая тенденция имеет две основные причины.

Во-первых, снизился уровень доходности от вложений в новостройки: покупательская активность на жилом рынке упала, и застройщики перестали повышать цены на квартиры в процессе строительства дома такими темпами, как делали это раньше.

Кроме того, на рынок стрит-ритейла был выведен большой объем ликвидного предложения с достаточно низким порогом входа - встроенные коммерческие помещения на первых этажах строящихся масштабных жилых комплексов. Первоначально какая-либо инфраструктура вблизи этих проектов отсутствует, поэтому развитие здесь коммерческих объектов целесообразно и, соответственно, ликвидно. Анна Соколова, руководитель отдела коммерческих проектов ГК «Невский Альянс», член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО советует вкладывать финансы в покупку готового бизнеса или качественные офисные и складские помещения. В этих сегментах риски финансовых потерь считаются самыми низкими.

При этом необходимо принимать во внимание тот факт, что инвестируя в готовый бизнес, частично вы ограждаете себя от рисков, связанных с реализацией помещения, но при этом не обходимо понимать, что такое предложение будет стоить минимум на 10-15% дороже.

Складские помещения прибыльны в том случае, если выбрана удачная локация, соблюдаются необходимые стандарты хранения и помещение отвечает грамотному ценообразованию.

Вообще, одно из главных условий успешной инвестиции состоит в том, чтобы вкладывать финансы в помещения, где ведётся знакомая для вас деятельность, так вы сможете самостоятельно определить риски, преимущества, а главное – перспективы.

Артур Бурлаков, руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК "Экотон", член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:

«Я бы посоветовал покупать помещения с давно существующим арендатором, (сетевиком), с белой понятной доходностью, к сожалению, купить такой объект по хорошей цене удается крайне редко. Как правило, собственник продаёт такой объект по цене, не позволяющей получить сразу доходность порядка 11-12 %, а гораздо дороже, и указанную доходность придется ждать несколько лет. Вначале доходность будет относительно небольшая 8-10 % с медленным их возрастанием (примерно 1 % в год)».

Во избежание рисков, связанных со сдачей в аренду помещения, наиболее логичным является приобретение торговых площадей в удачных локациях, к примеру, в только что сданных домах или строящихся жилых комплексах, с выходом на улицу, а не во двор, где пока не налажена инфраструктура.

По мнению специалистов E3 Investment минимальная стоимость вложений в подобные коммерческие объекты составляет 6-7 млн. руб. Наиболее привлекательны для арендаторов помещения площадью 100-150 м² к которым имеют доступ не только жители комплекса, но и люди, проходящие мимо.

Тем не менее, выбрать ликвидный объект для инвестиций сегодня не так просто. Нужно грамотно оценивать как локацию, уровень конкуренции в ней, так и параметры самого объекта.

По словам Надежды Калашниковой, директора по развитию Л1-Строительная компания №1, тем, кто планирует приобрести коммерческую недвижимость с инвестиционными целями, следует обращать внимание на местоположение помещения. Наибольшим спросом пользуется коммерческая недвижимость в местах с высокой проходимостью: рядом с метро, крупными магистралями, вокзалами.

Также большую роль играет площадь помещения. Крупные площади сложнее в будущем сдать в аренду. Важно понимать назначение помещения. В историческом центре города пользуются спросом небольшие офисы. Тогда как на окраине, у потенциальных арендаторов более популярны площади под магазины, медицинские кабинеты, салоны красоты и другие объекты, где смогут разместиться предприятия бытового обслуживания населения.

Вот несколько основных советов для тех, кто начинает задумываться о вложениях в коммерческую недвижимость:

- определитесь с типом коммерческой недвижимости, принимая во внимание сроки окупаемости и сегмент, если вы решили приобрести офисное помещение, примите во внимание наличие спроса в данный момент и удачную локацию;

- не забудьте про правоустанавливающие документы;

- выбирайте помещения со стабильным арендатором;

- обратите внимание на предыдущую «историю» места, кто являлся арендатором, что размещалось в помещении, существуют локации с многолетней историей, в помещении, где 20 лет располагался продуктовый магазин, вряд ли наладится бизнес, связанный с книготорговлей, ищите «правильных» съёмщиков;

- присмотритесь к только что сданному жилому комплексу, в подобной локации существует масса возможностей;

- складские помещения логичнее приобретать рядом с крупными транспортными артериями города

И, напоследок, специалисты ГК «Невский альянс» рекомендуют обратить внимание на один важный момент - при покупке коммерческой недвижимости могут возникнуть проблемы с переоформлением инженерных коммуникаций, особенно если это происходит уже после сделки. Если документы содержат какие-либо неточности или ошибки, то их исправление сопряжено со значительными расходами.


Статья входит в тему месяца "Инвестиции в недвижимость: проверенные схемы и новые веяния"

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18