Личный
кабинет

USD 65.82 (-0.34)

EUR 77.38 (-0.3)

Курс ЦБ на 26 Сентября

26 Сентября

11:34

Как уменьшить налог на недвижимость при инвестировании?

Статья. 28.02.2017 Версия для печати

Налоги на недвижимость постоянно растут. Не все инвесторы это учитывают, между тем, для многих они становятся тяжёлым бременем и нивелируют прибыль. В данной статье мы разберёмся, с какими видами налогов сталкивается инвестор в недвижимость, как этих налогов можно избежать, а какие придётся заплатить в любом случае.

Что такое налог? Это обязательный платеж в бюджет государства. Соответственно, наша обязанность как граждан – платить налоги государству и, как говорится, спать спокойно. Поэтому в данной статье вы не найдёте ни одного способа уклонения от уплаты налогов, мы разберём только ваши права в рамках законодательства нашей любимой родины.

Итак, к способам уклонения от уплаты налогов приравниваются: фиктивные договоры с занижением стоимости объекта недвижимости, договоры аренды, которые не регистрируются в Росреестре (соответственно, о которых не догадывается и налоговая) и тому подобное. Данные способы незаконны и каждый, кто их использует, делает это на свой страх и риск.

Между тем, есть вполне легальные способы уменьшить налоговое бремя. Подробнее о них нам рассказали в Е3 Investment. По словам исполнительного директора E3 Insurance Дмитрия Морозова, специалисты компании разработали две инвестиционные программы, с помощью которых клиенты могут преумножить свой капитал:

• индивидуальное инвестирование – сделка проводится исключительно средствами инвестора, компания выступает как консультант, а риски неполучения дохода лежат на плечах клиента;
• коллективное инвестирование – вложения в недвижимость осуществляются общим собранным капиталом компании и инвесторов, доход инвестора строго прописан в договоре и не может измениться.

Индивидуальное инвестирование

На примере этих двух программ попробуем разобраться, с какими налогами придётся столкнуться инвестору (и придётся ли в принципе).

Цессия (переуступка)

Первый и самый простой способ избежать налогов при индивидуальном инвестировании – это продажа права собственности на квартиру по договору цессии (переуступки). Это позволяет инвестору продать объект до получения его в собственность, соответственно, никаких налогов платить не придётся.

—Это классический пример инвестиционной сделки: вы покупаете объект на стадии котлована по договору долевого участия и реализуете его ближе к концу срока сдачи, уступая право собственности другому лицу. Такого рода сделки могут принести инвестору в среднем 10-15% годовых и являются самыми распространёнными на рынке недвижимости, – комментирует Дмитрий Морозов.

Если вам не удалось продать квартиру до подписания акта приёма-передачи со строительной организацией, то договор цессии для вас больше не возможен. При продаже квартиры собственник, владеющий ею менее пяти лет, вынужден будет заплатить налог. В Е3 Investment привели пример, как его рассчитать.

Предположим, вы купили квартиру в 2016 году за 2 500 000 руб. и продаёте её в 2017 году за 3 000 000 руб. 3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. * 13% = 65 000 руб. Таким образом, НДФЛ составит 65 000 руб.

Минимальная стоимость

Ранее не было такого понятия как минимальная стоимость объекта недвижимости, но в 2017 году оно появилось. Теперь в Налоговом кодексе РФ установлены следующие требования к цене квартиры:

• стоимость жилья не может быть меньше кадастровой, установленной на 1 января года, в котором совершается сделка;

Что это значит, и почему на этом стоит обострить внимание? Например, вы решили снизить налоговую нагрузку и в договоре купли-продажи квартиры указали стоимость квартиры в размере 1 000 000 рублей, при её кадастровой стоимости 3 000 000 рублей. При расчёте НДФЛ будет учтена информация об официальной оценке:

3 000 000 руб. * 0,7 = 2 100 000 руб. (это минимальная доступная стоимость продажи)

2 100 000 руб. * 13% = 273 000 руб.

НДФЛ = 273 000 руб.

Как вы видно из примера, занижение стоимости с 2017 года абсолютно не выгодно. К тому же это нарушение требований закона.

Затраты на приобретение

И всё-таки можно уменьшить налог, причём сделать это легально.

—В законе фигурируете такое понятие как «затраты на приобретение квартиры» – это как стоимость квартиры, так и стоимость отделочных материалов и работ. Это говорит о том, что мы можем увеличить затраты на приобретение на стоимость ремонта, который был произведён в квартире, но данные затраты обязательно должны быть документально подтверждены, – рассказывает Дмитрий Морозов.

Пример: вы купили квартиру в 2016 году за 2 500 000 руб., сделали ремонт стоимостью 250 000 руб. и продаёте её в 2017 году за 3 000 000 руб.

3 000 000 руб. – (2 500 000 руб. + 250 000 руб.) * 13% = 32 500 руб.

НДФЛ = 32 500 руб.

Если вы не делали ремонт самостоятельно, а приобрели квартиру с готовой отделкой, то информацию о фактических затратах вы можете запросить в строительной организации, или вам её предоставит оценочная компания.

При этом вы должны понимать, что расчет налога НДФЛ лежит именно на вас, так же как и подача декларации. Вам придётся рассчитать налог и подать необходимые документы в налоговую самостоятельно и в чёткие сроки, оговоренные законом.

Коллективная программа

Мы разобрались с тем, какие налоги необходимо заплатить при индивидуальном инвестировании. Но что делать, если для вас интереснее коллективная программа инвестирования? В данном случае всё просто – компания-партнёр является вашим налоговым агентом. Все необходимые отчисления в бюджет государства она выполнит за вас.

При выплате вашего дохода будут удержаны 13% налога на доход физического лица. Эти проценты будут удержаны именно с суммы дохода, а не от всей суммы инвестирования.

Пример: вы инвестировали 1 000 000 руб. в компанию сроком на 1 год, с гарантированным доходом в размере 25% годовых.

1 000 000 руб. * 25% = 250 000 руб. (инвестиционный доход)

250 000 руб. * 13% = 32 500 руб.

НДФЛ = 32 500 руб.

Сегодня мы рассмотрели несколько способов инвестирования в недвижимость и то, какие налоги и какие способом инвестор должен выплатить государству. Не забывайте про налоги, когда считаете инвестиционную привлекательность того или иного объекта. А главное – инвестируйте с профессионалами.


Статья входит в тему месяца "Инвестиции в недвижимость"

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18