Личный
кабинет

USD 62.44 (+0.18)

EUR 73.24 (+0.45)

Курс ЦБ на 18 Июля

18 Июля

11:45

Вложения в недвижимость на вторичном рынке: тише едешь ― дальше будешь

Статья. 15.06.2015 Версия для печати
Вложения в недвижимость на вторичном рынке: тише едешь ― дальше будешь

Далеко не все инвесторы готовы вкладывать средства в квартиры в новостройках. Часть покупателей доверяют только вторичному рынку. Эксперты рассказали «Разумной Недвижимости» о плюсах и минусах вложений в готовое жилье.



Преимущества

Инвестирование во вторичную недвижимость Петербурга интереснее, чем в новостройки, считают специалисты Центрального агентства недвижимости. Их доводы таковы: покупая в ипотеку квартиру или комнату, инвестор становится собственником сразу же. К тому же купленную квартиру или комнату можно сдавать и таким образом полностью или частично гасить ежемесячные ипотечные платежи. Кроме того, отсутствует риск недостроя и иного обмана со стороны застройщика. Да и в случае необходимости реализовать готовый объект значительно проще, чем строящийся, отмечают в ЦАН.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая выделяет несколько основных преимуществ, которые получат те, кто решил купить квартиру на вторичном рынке.

― Один из важнейших плюсов в том, что отсутствует риск заморозки проекта. Да, на «первичке» можно внимательно выбирать застройщика, изучать портфель реализованных проектов, но никто не может дать гарантии 100%, что проект будет завершен с соблюдением всех сроков. Кроме того, вторичное жилье ― хороший вариант для инвесторов, покупающих квартиру в ипотеку. Можно сразу сдать жилье и с помощью арендной платы погашать платежи по кредиту. Такой способ неприменим для первичного рынка, где для сдачи в аренду инвестор должен дождаться окончания строительства дома, вложиться в ремонт и только после этого рассчитывать на получение пассивного дохода в виде ежемесячных платежей от квартиросъемщиков, ― комментирует эксперт.

Возможность сразу сдать квартиру внаем отмечает и директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома:

― Сдача в аренду позволит получать сравнительно небольшой, но стабильный доход. По нашим оценкам, в нынешних условиях «чистая» арендная доходность в зависимости от формата жилья может варьироваться от 1 до 6% годовых. К тому же приобрести квартиру на вторичке сегодня можно на 10‒15% дешевле, чем в прошлом году, при этом на выгодных и удобных для покупателя условиях.

Недостатки

Для инвестора в любую недвижимость, как известно, существуют два направления: покупка помещения с последующей его реализацией, либо приобретение для сдачи в аренду. Поскольку для перепродажи покупают строящееся жилье, то этот вариант для вторички явно не подходит.

Купить квартиру на вторичном рынке с целью выгодно ее сбыть ― это утопия, считает директор инвестиционного департамента Tekta Group Роман Семчишин. Поэтому он предложил рассмотреть вариант с арендой и поговорить о получении прибыли.

― Успешными можно назвать вложения в недвижимость, когда доходность сделки выше доходности депозита в надежном государственном банке. Сегодня эта цифра колеблется на уровне 8‒10% в госбанках и на уровне 15‒18% ― в коммерческих. От этих цифр и «пляшем». Учитывая издержки превращения объекта недвижимости в финансовый инструмент, доходность сделки должна превышать 20%, в противном случае инвестиция становится бессмысленной. Нехитрые расчеты легко продемонстрируют, что вложения в покупку «вторички» с целью сдачи в аренду принесут инвестору прибыль на уровне 5,5%, да и то очень нескоро, ― отмечает эксперт.

Сергей Шлома из компании «ИНКОМ-Недвижимость» не видит в случае с вторичной недвижимостью ключевой цели инвестора ― дешевле купить и дороже продать.

― Цель здесь другая ― сберечь свои средства. Однако если оценивать ситуацию в краткосрочной перспективе, сегодня такие вложения в недвижимость сомнительны даже с точки зрения сохранения денег. Формально цена предложения на вторичном рынке жилья слабо корректируется, с начала года фиксируется даже рост средней стоимости ― на 1,3% по итогам мая. При этом покупательская способность рубля с января снизилась на 9,3%. По сравнению с маем 2014 года столичные квартиры подешевели в долларовом эквиваленте в среднем на 27%. Большинство сделок проходит с дисконтом ― чтобы оперативно продать жилье на нынешнем рынке, надо быть готовым понижать цену не менее чем на 10% по сравнению со среднерыночными показателями, ― рассказывает эксперт.

По словам Марии Литинецкой из «Метриум Групп», вкладывая средства в недвижимость первичного и вторичного рынка, инвестор, как правило, имеет разные цели. В первом случае ― получить доход в течение двух-трех лет, во втором ― сохранить средства и преумножить их в более долгосрочной перспективе.

― Собственно, с этим и связан главный недостаток инвестирования в готовое жилье. Купить квартиру на вторичном рынке ― значит получить меньшую прибыль за один и тот же промежуток времени по сравнению с «первичкой». Если за 1‒2 года прибыль от перепродажи новостройки может составить 25‒40%, в зависимости от того, на какой стадии строительства была куплена квартира, и от ликвидности проекта, то доходность «вторички» будет в несколько раз ниже, ― констатирует эксперт.

В общем, покупатели, осуществляющие вложения в недвижимость на вторичном рынке, действуют как в поговорке «Тише едешь ― дальше будешь». Определенная часть инвесторов всегда будут выбирать меньшие риски, хоть и при меньшей прибыли.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18