Личный
кабинет

USD 61.32

EUR 75.65

Курс ЦБ на 22 Апреля

22 Апреля

03:44

Инвестиции в бетон: на ранней стадии войду

Статья. 2.11.2016 Версия для печати

Частные инвесторы снова стали рассматривать недвижимость, как возможный инструмент для размещения сбережений. Все знают, что инвестировать нужно на ранних стадиях строительства. Но совершенно не из-за максимально низких цен.

Новое поколение выбирает

Сегодня, отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой СПб» Петр Буслов, в отдельных новостройках доля инвестиционных покупок уже доходит до 10%, хотя, конечно, в целом по рынку невелика. Петр Буслов уточняет, что многие из таких покупок сами покупатели называют сделками «на всякий случай», а не по необходимости. Иначе говоря, эти граждане отдают себе отчет, что имеют лишь начальный уровень знаний по вопросам инвестирования.

То есть, к «старичкам», перераспределившим свои деньги в другие ресурсы после обвала рынка частных инвестиций в недвижимость (декабрь 2014) и теперь готовым вернуться «в бетон», сегодня добавляются «новобранцы». Это работавшие в различных «тихих гаванях» граждане, даже в кризис накопившие суммы с шестью нулями.

О том, что частные инвестиции в квартирные метры снова актуальны, подсказывают различные факторы. Приведем два навскидку. Так, по расчетам экспертов NAI Becar, в третьем квартале 2016 года в недвижимость Петербурга всего было вложено $145,3 млн. – вдвое больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Значит, на региональный рынок недвижимости возвращаются корпоративные инвесторы, чьи решения подкреплены оплаченными прогнозами экспертов и аналитиков. И держащему ухо по ветру частнику было бы нелепо не воспользоваться такой подсказкой.

Во-вторых, нужно помнить, что с 1 января вступают в силу поправки в ФЗ-214. И только самый ленивый застройщик еще не успел публично заявить, что эти поправки удорожат стройку.

Кроме того, поправки заставят уйти с рынка ряд мелких игроков. И даже без них по кризисным соображениям число новых проектов будет сокращаться. Уточним, на удорожание строительства влияет множество факторов, например, рост стоимости стройматериалов. Поправки же повысят цены в тех комплексах, которые сейчас проектируются или получают разрешение на строительство.

Азбучная неистина

Таким образом, ряд экспертов полагает, что до заметного роста цен на новостройки «лимит» времени не превышает полгода. Купишь, например, в январе, и гарантированно выиграешь. Правда, придется попотеть с последующей продажей.

При этом, даже «новобранцы» обычно знают несколько простых правил инвестора. Как подсказывает руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков, новый дом сам по себе априори ликвиднее старого дома с изношенными коммуникациями и прочими проблемами. А квартира меньшей площади ликвиднее, чем большей. Кроме того, покупать квартиру желательно в эконом-классе. При этом ориентироваться необходимо на максимально лучшую транспортную доступность.

«Транспортная доступность – это достаточно весомый фактор, который может добавить порядка 15% к стоимости проекта, в основном это касается открытия новых станций метро», - рассуждает руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

И, наконец, инвестировать нужно на ранних стадиях строительства. Дескать, тогда цена максимально низка. Иначе говоря, сейчас для инвестиционных покупок самое благоприятное время.

Однако следует уточнить, что в кризис разрыв между ценой на стадии котлована и на последних стадиях готовности заметно сократился. Сейчас, наверное, можно говорить о разнице в 15%. Но эта разница растянута на 1-2 года. То есть, удорожание происходит не столь быстро, как об этом рассуждают маркетологи, чьи зарплаты частенько привязаны к объемам продаж.

Тем не менее, у покупок на ранних стадиях есть свой резон.

Вымывание самого интересного

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, строящиеся объекты обладают разным инвестиционным потенциалом. Недвижимость в одних комплексах остается высоколиквидной и через много лет, и ее стоимость продолжает расти после сдачи ЖК в эксплуатацию. Жилье в других проектах оказывается сложно продать даже по цене покупки.

При этом более опытные частные инвесторы боятся потенциального банкротства застройщиков гораздо меньше, чем новички. Поэтому делают покупки на нулевом цикле, не раздумывая. Лучшие варианты уходят сразу.

Соответственно, новичку, до того, как он стал вкладывать деньги, имеет смысл поучиться на чужом опыте. Изучить факторы, заставляющие конкретные квартиры находить покупателя первыми.

Общее правило – не хитрое. По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, сначала раскупается все самое дешевое, а на следующем витке – самое типовое. Далее уже начинаются детали.

Но в любом случае, такое «соглядатайство» позволит в целом оценить перспективы ликвидности в том или ином жилом комплексе.

«В качественных проектах всегда происходит неуклонный рост цен и сохраняется стабильный высокий спрос на квартиры, – подсказывает Мария Литинецкая. – Когда наблюдается обратная картина – это повод усомниться в ликвидности предложения. Если оно не интересно покупателям даже по низким ценам от застройщика, то вряд ли будет конкурентоспособным на вторичном рынке».

Но, безусловно, нельзя поддаваться ажиотажу. Результаты наблюдений можно будет применить, например, когда застройщик соберется запускать следующую очередь проекта.

И, как уже подчеркивалось выше, необходимо оценивать не только саму новостройку, но и сопутствующие факторы. И транспортной доступностью они не ограничиваются. Так популярность ряду относительно дешевых проектов обеспечило то, что они возводились в изначально популярном Приморском районе города.

Также полезно учитывать, что новостройки не сразу обрастают инфраструктурой. После ввода первой очереди новоселам обычно приходится пользоваться тем, что есть. Но далее «жизнь налаживается», а приобретенная квартира дорожает.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Мурино VS Кудрово

Мурино VS Кудрово

Мурино и Кудрово в последние несколько лет стали нарицательными именами для многих жителей Санкт-Петербурга, урбанистов и тех, кто не согласен с архитектурой масштабной застройки больших пространств. Несмотря на то,...

Рейтинг. 25.10.17