Личный
кабинет

USD 57.47 (-0.04)

EUR 67.56 (-0.34)

Курс ЦБ на 24 Октября

24 Октября

01:56

Рентное жильё в мегаполисе окупится через 15-17 лет

Статья. 13.10.2017 Версия для печати

«Разумная Недвижимость» уже писала, какой, по мнению экспертов, должна быть идеальная квартира для сдачи в аренду. Сегодня мы поговорим о том, через какое время инвестор сможет окупить затраты на приобретение рентного жилья, и на какой уровень дохода он может рассчитывать.

Срок окупаемости

Время, за которое окупятся затраты на квартиру, напрямую зависит от её стоимости.

—Средний срок окупаемости квартиры экономкласса составит порядка 18 лет. Но чтобы просчитать точно, надо понимать, за сколько это жильё куплено и какие вложения сделаны в ремонт. Если приобретён совсем не дорогой вариант, в который фактически ничего не вложили и выставили на рынок за 20 тыс. рублей в месяц, то есть вероятность, что срок окупаемости такого варианта будет меньше, чем дорогой квартиры с шикарным ремонтом. Так как и налог на недвижимость в данном случае меньше, и простой таких недорогих объектов минимален. Если же была приобретена дорогая квартира и в ней произведён дорогостоящий ремонт, то чтобы понять срок её окупаемости, нужно оценить ряд факторов. В частности, за какую сумму квартира будет сдаваться, как быстро она будет находить арендаторов, как долго будет простаивать, как часто там придётся обновлять ремонт, и во что выльется сумма налога, – комментирует директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Другие эксперты приводят следующие цифры.

—Срок окупаемости по Москве и Санкт-Петербургу примерно одинаковый: бизнес-аренда – от 15 лет, совместная аренда – от 20 лет, эконом – от 18 лет, – говорит коммерческий директор агентства недвижимости «РЯДОМ» Денис Крючков.

По словам директора по развитию A-Invest (входит в холдинг AAG) Евгения Везена, срок окупаемости рентной квартиры составит 7-12 лет в зависимости от совокупности факторов. А генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что такая недвижимость станет приносить доход через 15,5-17 лет.

Доход инвестора

На какой доход стоит ориентироваться инвестору, вложившему средства в рентное жильё? И как его правильно посчитать с учётом затрат – налоги, текущий ремонт и прочее?

—Затраты на налоги считаются просто – 6% от платежа. Но вопрос в том, включены ли коммунальные платежи в аренду, какая мебель в квартире и как она изнашивается. Доход начинается после полной окупаемости всех затрат на «упаковку» объекта плюс дополнительно возникающие нагрузки в процессе аренды (от 10% до 30%), – рассказывает Денис Крючков.

Эксперт привел в пример расчёты по сдаче дорогой недвижимости в бизнес-аренду.

• Объект – двухкомнатная квартира, площадь 80 кв. м, стоимость 1 кв. м 350 000 руб., общая цена лота 28 000 000 руб.
• Стоимость отделки и меблировки 105 000 руб. на кв. м или 8 400 000 руб. (дизайн, строительно-монтажные работы и меблировка).
• Итого цена лота под аренду – 36 400 000 руб. или 455 000 руб. на кв. м.
• Сдача в аренду – 250 000 руб./мес. За минусом налога 235 000 руб. Резервные расходы 15%. Итого 197 500 руб.
• 36 400 000 / 197 500 = 184 месяца (или 15 лет).
• После этого срока доход составит 197 500 руб./мес.

Яна Глазунова считает, что инвестор может рассчитывать на доход в 5-7% годовых от суммы, вложенной в квартиру. Примерно о таких же цифрах говорит и Мария Жукова. По её словам, в России уже достаточно долгое время доходность от аренды невелика и сегодня составляет не более 4-7%.

Эксперт рассмотрела варианты квартир экономкласса в спальном районе Москвы недалеко от метро.

• Объекты – однокомнатная квартира, площадь 36 кв. м, с кухней 10 кв. м на 10-м этаже панельного дома рядом с метро «Текстильщики» или однокомнатная квартира площадью 38,5 кв. м, с кухней 9 кв. м на 1-м этаже современного 16-этажного дома рядом с метро «Пятницкое шоссе».
• Стоимость таких квартир начинается от 6 млн руб.
• Стоимость аренды – 30 тыс. рублей в месяц.
• Годовой доход после уплаты налога составит 313 200 руб. Доходность – 5,06% в год.

Евгений Везен отмечает, что доход от сдачи квартир в аренду в Санкт-Петербурге может составлять немногим больше ставки в банке, однако в банке по основной сумме и риски выше (только лимит выдачи при банкротстве).

—Подсчёт дохода нехитрый – рассмотрим недвижимость минимальной площади. По апартам – это выручка минус коммунальные услуги 5000-7000 руб. (примерно в 1,5 раза больше, чем по жилью), налог, исходя из ставки для нежилых объектов, – 2%. По квартирам – выручка минус коммунальные услуги 3000-5000 руб., текущий ремонт и меблировка, налог 300-500 руб., – комментирует эксперт.

Таким образом, в данный момент рентное жильё в мегаполисах окупается в среднем 15-17 лет, а доход инвестора-рантье варьируется в диапазоне 5-7%.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости