Личный
кабинет

USD 59.63

EUR 70.36

Курс ЦБ на 19 Ноября

19 Ноября

13:29

Недвижимость обеспечит рост

Статья. 7.09.2017 Версия для печати
Недвижимость обеспечит ростФото: razned.ru

Непростая экономическая ситуация в стране заставляет искать способы сохранения нажитого непосильным трудом. Еще лучше, если удастся его преумножить. Одним из наиболее стабильных объектов для инвестиций, являющейся хорошей альтернативой банковским вкладам, традиционно считается недвижимость.

Современный рынок предлагает широкие возможности для инвестиций свободных средств. Но доходность банковских вкладов невелика, а рынок акций трудно предсказуем. Как и прежде, одни из самых эффективных и надежных вложений может гарантировать разве что недвижимость. Впрочем, нужно еще суметь выбрать правильную.

Оценивая доходность…

По данным Knight Frank St Petersburg, доходность вложений в объекты стрит-ритейла (магазины и общепит) составляет более 9%, апартаменты – более 8%, жилье и офисы – менее 5%. При этом, их окупаемость – наиболее долгая. Так, чтобы вернуть вложения в жилье потребуется 14 лет, а в офисы – 16. Апартаменты начнут приносить прибыль уже через 10 лет, а стрит-ритейл – через 9.

Эксперты JLL в Санкт-Петербурге оценивают доходность инвестиций в коммерческую недвижимость несколько выше, чем в жилую, но примерно в таком же соотношении (4-6% – жилая и 10-13% – коммерческая). Исключение составляют спекулятивные вложения в жилые проекты на ранних этапах строительства, когда происходит рост стоимости актива за счет готовности объекта.

Очевидно большей привлекательностью обладает коммерческая недвижимость. Однако, войти на этот рынок не так просто – объект инвестиций зависит от имеющейся суммы. «Если речь идет о 3-5 млн рублей, то лучше ориентироваться на жилье, - уверен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. – В случае, если инвестор располагает как минимум двумя десятками миллионов, можно рассмотреть помещения стрит-ритейла. Инвестиции в крупные объекты возможны при наличии нескольких сотен миллионов рублей».

Гораздо ниже порог вхождения на рынок инвестиции в жилую недвижимость. По оценке финансового директора Е3 Group Антона Рудаковского, чтобы начать инвестиции в жилье, достаточно 1 млн рублей. «Приобретение квартиры на начальном этапе строительства дома и продажа после его ввода в эксплуатацию – самый очевидный способ инвестиций в недвижимость, - говорит эксперт. – Доходность при это составит примерно 10-20% годовых. Период инвестирования – около двух лет».

…помни о спросе

Доходность – важный, но не единственный критерий при принятии решения об объекте инвестиций. Раздумывая, в какой сегмент рынка направить свои деньги, нельзя забывать и о конъюнктуре. Если рынок жилой недвижимости переживает стагнацию, то коммерческой – наоборот оживление. По данным Knight Frank St Petersburg, первое полугодие текущего года было отмечено возросшим спросом со стороны арендаторов и инвесторов. Последние интересуются объектами стоимостью до 50 млн рублей. Интерес, в основном, фокусируется на встроенных помещениях в жилых комплексах. Опять в ходу такие понятия как «задаток» и «лист ожидания». На ликвидные помещения лист ожидания составляет минимум 3-4 арендатора.

«Рынок помещений формата стрит-ритейл, пожалуй, самый динамичный, - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова. – В Петербурге, с его огромным туристическим потоком и меняющейся транспортной схемой, стрит-ритейл бьет рекорды и по ротации арендаторов, и по скорости закрытия сделок. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости показывает высокие результаты по доходности, и поэтому привлекателен для инвесторов».

В JLL в Санкт-Петербурге также отмечают востребованность помещений для стрит-ритейла. По мнению Владислава Фадеева, прежде всего это связано с ростом численности населения Северной столицы, увеличением туристического потока и ограниченностью предложения. Среди других факторов, оказывающих положительное влияние на спрос в сегменте стрит-ритейла, можно отметить восстановление экономических показателей, в частности рост товарооборота и оборота общественного питания.

«В центре города количество помещений, пригодных для кафе, ресторанов и магазинов, увеличивается незначительно, - говорит Владислав Фадеев. – Частичный рост может быть обусловлен переводом жилых или подвальных площадей под коммерческие нужды. Однако, таких примеров не много. Увеличение рынка стрит-ритейла за счет объемов нового строительства на центральную часть города влияет слабо».

Согласно расчетам JLL в Санкт-Петербурге, наиболее ликвидные помещения в центре города продаются дороже. Поэтому их расчетная окупаемость составит 8-10 лет. Иногда срок окупаемости возрастает до 12-13 лет. Если объект располагается в спальном районе, вложения можно вернуть в среднем за 6-8 лет.

В Е3 Group отмечают, что рост числа инвесторов в сегмент стрит-ритейла обусловлен изменением общей ситуации на рынке недвижимости. Это, в частности, увеличение риска недостроя, падение доходности инвестирования в стройку жилой недвижимости. «Инвестиции в торговую недвижимость – это проверенный инструмент, доказавший свою эффективность даже в условиях кризиса, - считает руководитель департамента коммерческой недвижимости Роман Шиман. – При правильном подходе можно зарабатывать до 35% годовых. А ежегодный рост стоимости ликвидного объекта обычно составляет около 5%».

Для торговой недвижимости есть возможность реализовать «готовый бизнес», если на объекте есть арендатор. Это приносит на 10-15% дохода больше, чем продажа помещения без арендатора. По мнению Романа Шимана, для достижения высокой доходности при инвестировании в сегмент ритейла лучше выбирать объект на первичном рынке недвижимости. Цена входа здесь выше, но и ликвидных объектов гораздо больше. Перед покупкой, тем не менее, придется учесть количество жильцов в комплексе, проанализировать конкурентную среду, и узнать планы по развития района.

Успеть в номера

В последние несколько лет в Петербурге набирают популярность апарт-отели. Первые два апарт-отеля – YE’S и VERTICAL – появились в Петербурге всего три года назад. Сегодня, по данным компании ProExpert, в нашем городе реализовано уже около 30 проектов жилья данного формата. Инвесторам апартаменты интересны, поскольку могут приносить доход 8-12% годовых.

Выход на рынок апарт-отелей сегодня может обойтись дешевле, чем впоследствии. Сейчас стоимость юнитов относительно невысока. По данным ProExpert, в апарт-отелях на окраинах города, например, у станций метро «Парнас» и «Звездная», цена квадратного метра составляет около 70 тыс. рублей. В центральных районах она выше – 150-160 тысяч. Относительно невысокие цену удается держать благодаря отсутствию социальной нагрузки, которой обременены застройщики жилья. В случае ее появления, а инициатива обязать девелоперов строить детские сады, школы и поликлиники уже появилась, стоимость квадрата может увеличиться на 20%.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Мурино VS Кудрово

Мурино VS Кудрово

Мурино и Кудрово в последние несколько лет стали нарицательными именами для многих жителей Санкт-Петербурга, урбанистов и тех, кто не согласен с архитектурой масштабной застройки больших пространств. Несмотря на то,...

Рейтинг. 25.10.17