Личный
кабинет

USD 66.25

EUR 78.08

Курс ЦБ на 23 Сентября

23 Сентября

00:06

Топ-3: самые неправильные стратегии инвесторов в новостройки Петербурга

Статья. 31.07.2015 Версия для печати
Топ-3: самые неправильные стратегии инвесторов в новостройки Петербурга

Константин Сергеев

ведущий аналитик E3 Investment

Инвестиции в новостройки Петербурга на этапе строительства для дальнейшей перепродажи демонстрируют средние показатели доходности 20% годовых, а лучшие варианты — до 50%. Это происходит даже сейчас, в период нестабильности на рынке. Однако при выборе неудачного объекта инвестиции могут показать минимальную, в несколько процентов годовых, доходность или же вообще уйти в минус.

Разберем три самых серьезных ошибки частного инвестора в недвижимость.

1. Выбирать ненадежного застройщика или игнорировать нормы ФЗ-214

Это самая пагубная ошибка потенциального инвестора. Для успешных инвестиций необходимо соблюсти основное условие — своевременную сдачу объекта недвижимости в эксплуатацию. Если сроки завершения строительства переносятся на годы, то инвестиция переходит в разряд низкодоходной, так как прибыль от разницы между стоимостью квартир в готовом и строящемся доме вместо стандартных 1,5–2,5 лет срока строительства может быть распределена на большее количество лет.

Например, в Санкт-Петербурге сейчас не менее 10 жилых комплексов с задержкой сроков сдачи уже более 5 лет (то есть инвесторы смогут продать свои квартиры и зафиксировать прибыль не через 2 года после начала строительства, а через 5, 6, 7, 8 и более лет). Сложно оценить и моральный ущерб в виде потраченных нервов. Надежность застройщика можно оценить, изучив построенные объекты девелопера, оценив репутацию компании и текущую финансовую стабильность. Хорошей предпосылкой для своевременной или досрочной сдачи объекта также является использование ДДУ и наличие практики проектного банковского финансирования на выбранном проекте.

2. Покупать недвижимость для вложений исходя из своих предпочтений или на основе советов

Один из главных просчетов инвесторов в новостройки Петербурга — выбирать квартиру «как для себя». Между тем при инвестировании главное не то, чтобы квартира соответствовала вашему вкусу, а показатели доходности. Нужно знать, сколько стоит аналогичная квартира в данной локации в уже готовом доме, сопоставить с ценой покупки ваших квадратных метров в стройке, внести поправку на срок строительства и получить результат — рассчитанные проценты доходности в годовых. Таким образом можно сравнить все новостройки города и вычислить самую доходную. Но самостоятельно это сделать непросто — у нас в E3 Investment этим занимается целый аналитический отдел.

Многие инвесторы покупают квартиру исключительно на основе предпочтений к тому или иному району (часто выбирают в том районе, где сами живут). Другие инвесторы основывают свой выбор на отзывах друзей и родственников об отличном опыте взаимодействия с той или иной строительной компанией. Опыт может быть и правда безупречным, и, возможно, те, кто дает советы, в прошлом хорошо заработали на перепродаже квартир именно этого застройщика. Но если сейчас девелопер продает квартиры на начальном этапе по цене незначительно ниже, чем цена аналогичных предложений в готовых домах в определенной локации, то инвестиция не покажет должной доходности.

Бывают инвесторы, которые делают окончательный выбор под воздействием эмоций, яркой рекламной кампании застройщика, влияния менеджера по продажам. В ряде случаев инвесторы вкладываются в объекты, в которых доходность от прироста цены по мере строительства сопоставима с доходностью банковского депозита.

3. Не учитывать прогноз баланса спроса и предложения

Чтобы реализовать свой актив по ожидаемой цене, необходимо спрогнозировать баланс спроса и предложения на покупку готовой недвижимости в 2-летней перспективе (срок строительства) в той локации, где вы выбираете квартиру. Кроме того, нужно учесть планы развития района. Желательно рассмотреть и планы застройщиков по выводу новых объектов в продажу в районе, где находится ваша инвестиционная квартира. Чем больше предложения на рынке новостроек в той или иной локации, тем меньше вероятность, что конечный покупатель выберет именно ваш вариант — это можно назвать издержками растущего предложения.

В некоторых районах по мере массовой застройки обостряются транспортные проблемы (постоянные пробки на выезде), появляются трудности с обеспеченностью школами и детскими садами, а также с развитием инфраструктуры. Все эти факторы снижают популярность локации и количество потенциальных покупателей — их можно назвать издержками падающего спроса.

Опытный инвестор, покупая квартиру для перепродажи, должен хотя бы приблизительно спрогнозировать баланс. Если предложение квартир будет расти, а спрос падать — возникнут проблемы с реализацией актива или необходимость снижать цены. И наоборот, если предложение в перспективе двух лет сократится, а спрос вырастет — это станет импульсом к росту цен на квартиры в данной локации.

Избежать указанных выше ошибок можно обратившись к специалистам узкого профиля по инвестициям в новостройки Петербурга. Если сумма для инвестирования превышает стоимость одной квартиры, не забывайте о диверсификации инвестиций и покупке квартир в разных жилых комплексах у разных застройщиков.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18