Личный
кабинет

USD 62.29

EUR 72.47

Курс ЦБ на 15 Июля

15 Июля

21:47

Где не стоит сдавать квартиру в аренду: антирейтинг локаций

Статья. 30.06.2015 Версия для печати
Где не стоит сдавать квартиру в аренду: антирейтинг локаций

Константин Сергеев

ведущий аналитик E3 Investment

Если вы планируете инвестировать в недвижимость Петербурга и хотите сдавать квартиру в аренду, стоит понимать, что ваши вложения могут окупиться лет через 15, а доходность будет лишь около 6% годовых. При такой консервативной доходности крайне важно спрогнозировать баланс спроса и предложения на рынке арендных услуг в каждом районе города, чтобы избежать трудностей с поиском арендатора или необходимости понижать арендные ставки с целью привлечения жильцов в свою квартиру.
Название локации Место в рейтинге Жилые комплексы Средняя цена 1-комнатной квартиры, готовой для аренды, руб. Стоимость аренды, руб.
Янино 1 Более 5 проектов квартальной застройки из нескольких очередей 2,8 млн 15 тыс.
Шушары 2 Более 5 проектов квартальной застройки из нескольких очередей. В настоящий момент выдача разрешения на строительство приостановлена до решения инфраструктурных проблем. 3,3 млн 18 тыс.
Новое Девяткино 3 В Мурино и Девяткино более 25 проектов квартальной застройки из нескольких очередей 3,3 млн 17 тыс.
Мурино/Девяткино (территория СЗТО Ручьи) 4 В Мурино и Девяткино более 25 проектов квартальной застройки из нескольких очередей 3,4 млн 18 тыс.
Кудрово 5 Более 15 проектов квартальной застройки из нескольких очередей 3,5 млн 19 тыс.

Для всех перечисленных в таблице локаций характерны сравнительно невысокие цены на недвижимость, следствием чего является большая доля квартир, купленных в инвестиционных целях. Большой объем предложения при сохраняющихся, а иногда и усиливающихся проблемах с социальной инфраструктурой и транспортом приводит к ограничению спроса со стороны арендаторов. Разбалансировка показателей спроса и предложения будет толкать цены на аренду вниз.

Янино

Локация Янино представляет собой территорию с несколькими населенными пунктами: Янино-1, Янино-2 и другие. Расположены они преимущественно вдоль Колтушского шоссе. В последние годы застройщики возводят в Янино коттеджные комплексы (север), малоэтажки (юго-восток) и высотные дома (новостройки у Колтушского шоссе). Несколько лет назад стартовала череда крупных девелоперских проектов квартальной застройки от разных компаний, каждый из которых состоит из множества очередей. Общий объем возводимых и планируемых к застройке площадей достигает 2 млн кв. метров.

Станция метро в данной локации планируется к строительству в лучшем случае после 2022 года, а это означает, что самое распространенное для арендаторов условие – наличие в пешей доступности станции метро - в обозримой перспективе не реализуется. Отдельно стоит отметить уже существующие острые транспортные проблемы – единственная трасса для выезда в центр города и на КАД – Колтушское шоссе - уже перегружено трафиком и известно своими постоянными пробками. После заселения новых жильцов в возводимые микрорайоны можно ожидать, что ситуация с пробками на выезде из района станет просто критической. Поэтому рекомендуем рантье, несмотря на сравнительно низкие цены в данной локации, задуматься о потенциале этого района и о том, стоит ли здесь сдавать квартиру в аренду.

Шушары

Поселок городского типа Шушары получил этот статус в 1958 году. Застройка поселка велась с 1980-90-х годов, однако интенсивность ее возросла лишь в 2000-е. Новостройки в Шушарах представлены точечной и квартальной застройкой. Квартира здесь может стоить ниже, чем в соседних локациях, чему способствует уровень развития городской среды данного микрорайона. К локации примыкает крупная промзона, что является минусом с точки зрения экологии, но плюсом с точки зрения наличия рабочих мест поблизости.

Сегодня в Шушарах наблюдается острый недостаток социальных объектов. В частности, необходимо строительство второй школы. Медицинские и другие учреждения доступны в пределах станции метро «Купчино». В центре локации расположен детский сад, в перспективе запланировано строительство еще нескольких дошкольных учреждений. Недостаток социальной и образовательной инфраструктуры привел к тому, что жители Шушар организуют массовые акции протеста против дальнейшей застройки района.

Еще одним негативным фактором является наличие свалки недалеко от жилых микрорайонов. Ближайшая станция метро «Купчино» находится в 5 км от локации. Время в пути на транспорте – в зависимости от пробок 5-15 минут. Автомобилистам удобно наличие удобного выезда на КАД фактически в самом микрорайоне. По пути же в центр можно попасть в транспортный затор. Данная локация в настоящий момент выглядит малопривлекательно для большинства арендаторов, но постепенное решение проблем с социальной инфраструктурой, ликвидация свалки и открытие станции метро к 2018 году могут повысить популярность этой территории.

Новое Девяткино

Район Девяткино образовался в конце 1970-х годов, в 2000-е в нем стартовало строительство нового жилого фонда. Девяткино – крупный район новостроек, который разделяется на несколько локаций. Новое Девяткино начало застраиваться еще в 1970-80-е годы, поэтому к настоящему моменту сам микрорайон благоустроен, здесь сложилась социальная, торговая и отчасти даже досуговая инфраструктура. Второй этап активной застройки Нового Девяткино начался после 2003-2005 годов.

При этом строительство социальной инфраструктуры не осуществлялось в должном объеме, поэтому существующий уровень социалки не может обеспечить услугами всех жителей района. Записать ребенка в детский сад, школу или поликлинику – настоящая проблема. Расстояние от локации до ближайшей станции метро «Девяткино» – 3 км, то есть полчаса пешком. Если бы станция располагалась ближе – то спрос на аренду квартир был бы значительно выше. Добраться до станции метро на общественном транспорте бывает проблематично из-за загруженности единственной транспортной артерии района – Токсовского шоссе. Трудности при выезде в центр или на КАД испытывают и автомобилисты. Пробки на Токсовском шоссе в районе выезда на КАД – постоянное явление с 9 утра и до 10 вечера. В перспективе пяти лет планируется строительство новой трассы и развязки, что повысит привлекательность данной локации.

Мурино / Девяткино (территория СЗТО «Ручьи»)

В последние несколько лет прилегающие к станции метро «Девяткино» земли активно застраиваются жильем, что приводит к увеличению нагрузки на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру этого района. В настоящий момент общий объем квадратных метров, готовых к сдаче, строящихся или выходящих в продажу в ближайшее время, достигает 4 млн кв. метров. Впрочем, такая массовая застройка влечет за собой и проблемы, связанные, прежде всего, с транспортом (пробки) и с инфраструктурой. При этом если торговые и обслуживающие точки для жильцов появятся довольно быстро, то проблема строительства новых дорог, школ и детских садов останется острой в течение длительного времени. Эффективность инвестиций в недвижимость здесь во многом будет зависеть от желания и возможности застройщиков обеспечивать новостройки необходимой инфраструктурой.

Главный плюс, позволяющий рассматривать вопрос о том, чтобы здесь сдавать квартиру в аренду, - наличие действующей станции метрополитена в пешей доступности от домов. К преимуществам также можно отнести «новизну» района – новые дома, построенные по современным технологиям, наличие ограждения придомовых территорий и собственной охраны у некоторых проектов. Популярность аренды здесь возрастет в том случае, если локация станет комфортным для проживания местом. Необходимо решить целый ряд социальных, инфраструктурных и транспортных проблем, из-за которых большинство арендаторов воспринимает этот район с оттенком негатива.

Кудрово

Новые дома в Кудрово возводятся в рамках квартальной застройки. Стоит отметить, что этот микрорайон изначально имел продуманный план застройки (в отличие от хаотической застройки, например, в Мурино) – в Кудрово прокладываются широкие улицы, планируется построить третий выезд из микрорайона в город. Ближайшее метро «Дыбенко» находится в 2 км от жилых комплексов. Доступ к метро обеспечивает общественный транспорт.

В настоящее время в локации наблюдается дефицит инфраструктуры, но в рамках комплексного строительства запланировано возведение 9 социальных объектов, среди которых школы, детские сады и другие. Первые объекты социальной инфраструктуры уже вводятся в эксплуатацию. К локации прилегает лесопарковая зона с рекой Оккервиль, в северном жилом секторе проектируются рекреационные зоны и парковочные места. Рядом располагается один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге.

В перспективе - появление нового транспортного сообщения в Кудрово. Петербург продлит Правобережную линию в локацию, станция «Кудрово» станет замыкающей. Ранее власти города планировали ее открытие к 2015 году. По новым сообщениям представителей комитета по ЖКХ и транспорту, метро «Кудрово» появится в локации не ранее 2018 года.

В настоящий момент для района характерны те же проблемы, что и для других массивов новостроек – недостаточное количество социальных объектов, пробки на выезде из микрорайона и т.д., но, по нашим данным, в Кудрово перспективы решения существующих проблем значительно ближе, чем в других массивах застройки. Учитывая эти перспективы, можно прогнозировать увеличение спроса на покупку и аренду квартир в Кудрово, а также то, что этот микрорайон в обозримой перспективе покинет наш антирейтинг.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах
Аноним
Огромное спасибо за такой объем информации. Такое больше нигде не найти.

Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18