Личный
кабинет

USD 65.82 (-0.34)

EUR 77.38 (-0.3)

Курс ЦБ на 26 Сентября

26 Сентября

11:34

При запрете долевого строительства покупатели и инвесторы столкнутся с ростом цен

Статья. 7.08.2015 Версия для печати
При запрете долевого строительства покупатели и инвесторы столкнутся с ростом цен

Константин Сергеев

ведущий аналитик E3 Investment

Власти собираются ограничить гражданам возможность долевого участия в строительстве. Для чего планируется такая мера? Как это отразится на себестоимости строительства и готового жилья? Чего ждать покупателям квартир в новостройках и инвесторам в недвижимость Санкт-Петербурга? «Разумная Недвижимость» побеседовала об этом с ведущим аналитиком E3 Investment Константином Сергеевым.

— Константин, пока поправки в законодательство, ограничивающие участие граждан в долевом строительстве, только обсуждаются. Что-либо конкретное уже можно сказать?

— Министр строительства и ЖКХ заговорил об отмене практики долевого строительства впервые год назад, и сейчас изменения обсуждаются на уровне вице-премьера. К осенней сессии парламента поручено подготовить поправки в действующее законодательство. Целью грядущих изменений обозначают исчезновение самого понятия «обманутые дольщики». В результате всех преобразований через 3–5 лет застройщики будут лишены возможности продавать квартиры в недостроенных домах. Граждане смогут покупать квартиры лишь в готовых жилых комплексах уже в собственности, и таким образом никто не сможет лишиться своих сбережений, доверив их ненадежной строительной компании. Полный запрет на продажу недостроенного жилья планируется с 2020 года, тогда строительные компании сперва должны будут открыть кредитную линию в одном из банков, то есть получить проектное финансирование под конкретный объект (или же построить дом на свои собственные или привлеченные иными способами средства), затем полностью построить дом, оформить право собственности и после этого открыть продажи квартир. Вырученные с продажи средства пойдут в первую очередь на погашение банковского кредита и на прибыль компании-застройщика. Покупатели будут застрахованы от внезапной остановки стройки, неверных финансовых моделей застройщиков, возможного банкротства или нецелевого использования денежных средств. Для справки: в настоящий момент из всех застройщиков Санкт-Петербурга только несколько компаний уже используют такую схему финансирования строительства.

— Предусмотрен ли какой-либо переходный период?

— Столь радикальные изменения невозможны в одночасье, поэтому правительство обсуждает переходный период, он может начаться уже со следующего 2016 года. Застройщики смогут вести продажи в строящихся домах, но перед этим необходимо будет согласовать условия и подписать с одним из банков договор о проектном финансировании строительства того или иного жилого комплекса. Эта схема гарантирует, что ход строительства не будет зависеть от текущего уровня продаж застройщика — спроса на квартиры. Деньги дольщиков, выплачиваемые за квартиры, будут поступать на счет банка, а не застройщика. Таким образом, банки будут защищать средства граждан от нецелевого использования, независимо от уровня продаж того или иного застройщика.

— К каким последствиям может привести запрет продажи квартир в недостроенных домах?

— В результате планируемых изменений сократится количество обманутых дольщиков, купивших квартиры на этапе строительства и не дождавшихся его окончания, но цены на новостройки заметно вырастут, покупка квартиры станет менее доступна для граждан. По-другому не получится, ведь сегодня, приобретая недвижимость на начальном этапе, дольщики кредитуют строительство на беспроцентных условиях — передают средства на стройку в полном объеме сейчас, а получают свои квартиры после окончания строительства, например через 2 года. В будущем выплачиваемый банкам процент за кредит на стройку будет заложен в стоимость квартир. И покупатели вместе с невысокой вероятностью остаться с недостроенной квартирой и лишиться сбережений теряют любую возможность приобрести жилье по более доступной цене в начале строительства. Точных оценок пока нет, но некоторые эксперты говорят о подорожании всех новостроек на 15–20%. Это произойдет из-за того, что в данном сегменте покупатель больше не сможет принять решения о приобретении жилья на этапе котлована и тем самым прокредитовать застройщика на период строительства дома. Конечный вариант поправок будет готов к осени, тогда и можно будет сделать точные оценки.

— Что можно ожидать участникам рынка новостроек после введения поправок?

— Структура рынка новостроек однозначно изменится: уменьшится количество небольших застройщиков, поскольку таким компаниям достигнуть соглашения с банками и обеспечить гарантиями кредитную линию проектного финансирования стройки значительно сложнее. Со временем сформируются определенные конгломераты банков и застройщиков. Ясно одно — крупные игроки отрасли имеют больше возможностей адаптироваться к предстоящим изменениям.

— Как отразятся эти перемены на частных инвесторах в недвижимость?

— Доля квартир в новостройках, которые инвесторы покупают для перепродажи, в разные периоды колеблется от 15% до 25% от общего объема продаж. Получается, что граждан, пробовавших заработать на перепродаже, в масштабах России насчитывается сотни тысяч. Почему инвесторы выбирают недвижимость, а не банковский сектор или фондовый рынок? Усредненная доходность вложений в новостройки на этапе строительства для перепродажи в готовом доме — 20–25% годовых. В среднем по Санкт-Петербургу и Ленобласти, приобретая квартиру-студию за 2 млн рублей на котловане, через 2 года (столько в среднем строится многоквартирный дом) можно перепродать ее от 2,8 млн рублей. Прирост стоимости и составит те самые 20% в год. Этот показатель доходности не включает в себя возможный рост цен на новостройки вслед за инфляцией, в ближайшее время ожидать его не приходится. Но на рынке новостроек есть жилые комплексы, которые показывают прирост стоимости по мере повышения готовности и 10%, и 40% в год, случаются и банкротства застройщиков. Для сравнения: средняя ставка по депозитам физлиц в 10 крупнейших банках России в июле составляла 11% годовых, что не покрывает даже уровень инфляции (по итогам года она прогнозируется на уровне 15%). Российский фондовый рынок также не вызывает доверия у большинства частных инвесторов. Он обладает повышенной волатильностью, как все развивающиеся рынки, но в настоящий момент не обещает соответствующей повышенной доходности, а также чрезмерно зависит от сложно предсказуемой динамики нефтяных цен.

— Приведет ли запрет долевого строительства к перетоку средств частных инвесторов в банковскую и финансовую сферы?

— В условиях ограничений внешних источников заимствований (ввиду санкций) и снижения возможностей для заработка внутри страны (из-за экономического спада) банковский сектор остро нуждается в пополнении источников длинных денег. Российский фондовый рынок также ждет, чтобы частные инвесторы вкладывали в него средства. Для справки: капитализация всего фондового рынка России не превышает капитализации одной лишь корпорации Apple. Эти секторы экономики выиграют в результате планируемых преобразований. Реформа, как я уже упоминал, положительно скажется на десятках тысяч потенциальных обманутых дольщиков, которые не смогут купить квартиру в долгострое и лишиться сбережений. Но сотни тысяч частных инвесторов лишатся возможности получать высокий доход от перепродажи квартир в новостройках. Кроме того, для всех жителей России недвижимость станет менее доступной, ведь при запрете долевого строительства неизбежен рост цен.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18