Личный
кабинет

USD 66.43

EUR 75.39

Курс ЦБ на 17 Декабря

17 Декабря

17:09

Зачем инвесторы выкупают коммунальные квартиры

Статья. 13.07.2015 Версия для печати
Зачем инвесторы выкупают коммунальные квартиры

Наступил XXI век, а Санкт-Петербург по-прежнему носит малопочетное звание «коммунальная столица России». В коммунальных квартирах здесь проживают около 660 тыс. человек — более 13% населения. Несмотря на все неудобства, такой вид недвижимости обладает неоспоримым преимуществом — коммуналки в основном сосредоточены в историческом центре. И это одна из причин, почему коммунальные квартиры просто не могут быть обойдены инвесторами. «Разумная Недвижимость» попросила ведущего специалиста по работе с клиентами E3 Investment Руслана Ярмоша рассказать об особенностях вложений в коммуналки, а также о том, какую прибыль могут получить инвесторы и с какими проблемами они рискуют столкнуться.

— Руслан, в чем специфика инвестиций в коммуналки?

— Главная специфика — это необходимость согласовывать во время сделки интересы жильцов, которые нередко могут быть разнонаправленными. В некотором роде необходимость учитывать интересы соседей прописана даже в законодательстве. Например, в случае продажи комнаты одним из жильцов соседи обладают преимущественным правом ее приобретения, то есть продавец изначально должен предложить комнату им. И только если они откажутся, продавец имеет право выставить комнату в открытую продажу. Также если какая-то из комнат находится в долевой собственности у несовершеннолетнего ребенка, то только органы опеки могут выдать разрешение на отказ ребенка от внеочередного права покупки комнаты. И часто получить это разрешение не так просто.

К формальным ограничениям, закрепленным законом, можно прибавить неформальные трудности — зачастую соседи по коммунальным квартирам не в лучших отношениях друг с другом, поэтому найти компромисс и согласовать интересы каждого бывает довольно сложно. Ну и конечно, специфика зависит от типа инвестиций в коммунальную квартиру — выкуп одной комнаты для сдачи или целой квартиры для дальнейшего перепрофилирования. Последний тип инвестиций требует учета множества нюансов.

— Под какие цели инвесторы используют коммуналки и как их переоборудуют?

— В основном среди инвесторов, приобретающих коммунальные квартиры, присутствуют два типа покупателей: те, кто «охотится» за дешевыми вариантами, переделывают их и перепродают, и те, кто приобретает долю в виде комнаты для дальнейшей сдачи в аренду.

Инвесторы переделывают коммуналки в основном или под элитные квартиры, или под хостелы и мини-отели. Если рассматривать категорию инвесторов, выкупающих целые коммунальные квартиры, то достаточно сложно однозначно судить об успехе и потенциале такой инвестиции, ведь выгодное расселение коммунальных квартир — процесс весьма трудоемкий.

В последние годы массовое расселение коммуналок практически сошло на нет. Лучшие квартиры в роскошных особняках исторического центра давно выкуплены. Быстрое расселение коммуналки предполагает астрономическую ценность квадратных метров. Тогда инвестор может позволить себе сделать жильцам предложение, от которого они не в силах отказаться. Это реально для видовых квартир, бывших дворянских или купеческих апартаментов, где и парадная, и дом, и улица еще хранят следы былого величия. Но большинство предложений, которые сейчас доступны на рынке крупных городов, после расселения не попадут в категорию элитного жилья. Соответственно, их приобретение не сулит серьезной выгоды.

— И все же, какой доход могут принести выкупленные коммунальные квартиры?

— Если рассматривать ренту, то купить комнату для дальнейшей сдачи в аренду зачастую оказывается выгоднее, чем квартиру. Например, комната в районе станции метро «Технологический институт» может стоить 1,4–1,5 млн рублей, арендная плата за нее колеблется от 10 тыс. до 12 тыс. рублей. Если посчитать доходность в годовых на вложенные средства, то получается около 10%. Средняя же 1-комнатная квартира у метро при подобных расчетах дает доходность всего в 6–7%, и нижний порог инвестиций в квартиру минимум в 2 раза выше, чем в комнату.

Если говорить о тех, кто выкупает коммуналки для дальнейшей переделки, то тут доходность сильно разнится и зависит от проработанности каждого конкретного проекта. Инвесторы могут уйти в большой минус, если переделанная квартира не будет подходить по своим характеристикам для перевода недвижимости в премиум-сегмент или возможности размещения там хостела или мини-отеля. Если же проект полностью проработан и не содержит подводных камней — можно рассчитывать на доходность в 30–50% за одно такое мероприятие. Обычно расселение коммунальной квартиры с последующей подготовкой для использования ее в ином качестве занимает от пяти месяцев до года.

— В какие коммуналки не стоит вкладываться?

— Необходимо точно просчитать рыночную стоимость комнаты и дальнейшую возможность эксплуатации здания, в котором эта комната расположена. Это поможет избежать риска приобрести аварийное жилье. Если же вы решили заняться расселением коммунальной квартиры, тщательно проработайте проект и предусмотрите все возможные подвохи, без профессионалов вы можете не заработать, а потерять часть своих денег.

Простой пример — вы покупаете комнаты в коммуналке с целью в дальнейшем провести ремонт и перепродать как квартиру премиум-сегмента в доме в центре города, с историей и хорошими видами из окон, тратите деньги и много времени на согласования. Но вдруг дом объявляется аварийным и подлежащим расселению! В этом случае вам полагаются квартиры по социальной программе в новостройках на окраине города, а сам дом в центре достается целиком крупному инвестору под строительство гостиницы или под проект элитных апартаментов. В итоге, продав ваши квадратные метры в социальных домах в спальных районах, вы можете не получить обратно даже тех средств, что заплатили прежним жильцам при расселении.

— А какие коммунальные квартиры, наоборот, самые выгодные для инвестора?

— Покупая комнату под сдачу, просто отследите арендную ставку на аналогичные предложения и рассчитайте доходность на вложенные средства. В настоящий момент в среднем по рынку она составляет 10% годовых. Кстати, такой показатель может дать самая обычная коммунальная квартира, не обязательно расположенная в центре. Например, вы можете купить комнату с отделкой, площадью 12 кв. м, в спальном районе у метро за 1,2 млн рублей. Арендная ставка в этом случае будет примерно 10 тыс. рублей в месяц, или 120 тыс. в год. На вложенные 1,2 млн это и составит 10% годовых с окупаемостью вложений 10 лет.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18