Личный
кабинет

USD 59.63

EUR 70.36

Курс ЦБ на 19 Ноября

19 Ноября

18:49

Досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

Статья. 30.11.2011 Версия для печати
Досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

Сегодня многие заемщики, оформившие в банке ипотеку, уже через некоторое время начинают понимать, что могут расплатиться намного раньше, чем предполагали в самом начале.

В такой ситуации у заемщика должен сразу возникнуть вопрос: а можно ли досрочно погасить ипотеку? Насколько это будет выгодным и целесообразным? Часть соглашается с тем, что с долгами лучше рассчитываться как можно раньше, а кто-то уверен, что смысла торопиться нет и лучше жить в свое удовольствие, не отказывая себе в чем-то еще, поскольку инфляция в стране играет только на руку банкам.

К примеру, если покупать квартиру за 3 млн рублей, при этом первоначальный взнос составит 20% от стоимости, то получится, что за 15 лет жилье обойдется почти в 6 млн руб. Таким образом, за время кредита придется выплатить банку практически двойную стоимость квартиры.

Но если погашать кредит досрочно, то можно очень сильно сэкономить. Наиболее эффективно досрочное погашение действует в первые годы выплат, поскольку 90% основных вносимых средств идет на погашение кредита, а дополнительные деньги идут исключительно в уменьшение основного долга. «После частичного досрочного погашения кредита проценты начисляются на меньшую сумму за счет уменьшения основного долга. В случае, если кредит полностью досрочно погашается, заемщик оплачивает проценты только за фактический период пользования кредитом», — рассказывают в пресс-службе ФК «Уралсиб».

На сегодняшний день, по данным «Петербургской недвижимости», около 10–20% ипотечных кредитов погашаются досрочно.

Другие участники рынка согласны с тем, что досрочное погашение ипотеки выгодно для клиента.

Большинство клиентов гасят кредиты досрочно — частично или полностью, — комментирует ситуацию Наталия Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург». — Досрочно гасить, конечно, выгодно, так как при досрочном погашении всегда уменьшается тело кредита, а значит и уплаченные банку проценты за пользование кредитом».

Виктор Осокин, член совета директоров «O2 Development», отмечает, что при заключении сделок многие покупатели изначально предполагают досрочное погашение ипотеки. «Буквально каждый второй клиент спрашивает, каковы будут его дополнительные затраты в этом случае. Безусловно, выгоднее погасить кредит заранее, потому что не придется платить проценты за весь период времени — в результате итоговая сумма значительно сокращается».

С коллегами соглашается и Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1: «Досрочно выгодно гасить всегда и при любых обстоятельствах — меньше переплата, быстрее получение собственности и т.д.»

В целом досрочное погашение ипотеки — это один из вариантов использования заемщиком свободных денег. «Есть и другие варианты, — рассказывает Наталия Зуева. — Например, приобрести автомобиль без кредита, инвестировать свободные деньги и, возможно, заработать больше, чем будет экономия на погашении кредита за тот же срок, и т.д.».

При этом для многих семей все же постепенная выплата ипотеки является более комфортным вариантом, поскольку они могут жить полноценной жизнью, ни в чем себе не отказывая, выплачивая небольшие суммы, установленные изначально.

В настоящее время существуют различные схемы погашения задолженности, как по основному долгу, так и по процентам. По мнению большинства экспертов, при досрочном погашении ипотеки выгоднее сокращать срок кредита, поскольку в этом случае уменьшаются и остаток кредита, и срок кредита. «При сокращении ежемесячного платежа изменяется только один параметр: остаток кредита, поэтому в первом случае кредит становится дешевле, чем во втором», — уточняет Наталия Зуева. «Клиент уже привык ежемесячно отдавать одну и ту же сумму, и она включена в его расходы, а сокращая срок, опять-таки получается ускорить процесс погашения полного кредита», — добавляет Надежда Калашикова.

В настоящее время наиболее распространены кредиты с аннуитетными платежами. В этом случае выгодность досрочного погашения будет зависеть от точки, в которой заемщик собирается гасить кредит.

Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская недвижимость», замечает: «Ранее были распространены дифференцированные платежи по ипотеке. Сейчас по причине их «неудобности» для банков они практически исчезли с рынка. Тем не менее заемщики, которые ранее брали такие кредиты, остались. И вот для них, чем раньше будет погашен кредит с дифференцированным платежом, тем выгоднее».

У каждого варианта есть свои плюсы. При сокращении ежемесячного платежа, заемщик сразу чувствует эффект, поскольку появляются дополнительные деньги, которые можно потратить на любые «радости жизни». При этом уменьшение суммы также позволяет взять второй кредит.

При уменьшение срока выплат ежемесячный платеж остается прежним, но в долгосрочной перспективе итоговые выплаты становятся значительно ниже. Этот вариант не снимает кредитной нагрузки, но позволяет избавиться от груза ответственности гораздо раньше. 

Допустим, вы взяли кредит на 3 млн рублей, процентная ставка для вас составляет 12% годовых, срок платежей — 15 лет. После года ежемесячных выплат, вы решили внести 500 тыс. рублей при условии уменьшения платежей, в конечном итоге вы получите экономию порядка 530 тыс. рублей, в случае если платеж был направлен на уменьшение срока выплат, вы бы сэкономили около 1,5 млн рублей.

Эксперты советуют чередовать обе этих опции. Например, один раз уменьшить сумму платежа, а затем срок кредита.

В соответствии с законодательством для заемщика в настоящее время не существует каких-либо ограничений по возможности досрочного погашения. В поправках к Гражданскому кодексу, прописанных в ФЗ № 284 от 19.10.2011, говорится: «Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата». Однако на практике ряд кредиторов все еще вписывают в договоры мораторий на частичное досрочное погашение.

«Некоторые банки вводят ограничения на сумму досрочного погашения, — рассказывает Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН «Бекар». — Ради одной тысячи рублей, например, банку невыгодно запускать процедуру пересчета процентов по сроку кредита».

«Любую ситуацию, в том числе и досрочное погашение ипотеки, можно и нужно обсуждать с банком, — советует Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». — Ипотечный договор — не догма, а документ, составленный обеими сторонами, который они вправе по своему согласию изменить. В том случае, если банк выставляет заведомо невыгодные условия, стоит посоветоваться с юристом, возможно, есть почва для обращения в контролирующие и регулирующие органы».

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Мурино VS Кудрово

Мурино VS Кудрово

Мурино и Кудрово в последние несколько лет стали нарицательными именами для многих жителей Санкт-Петербурга, урбанистов и тех, кто не согласен с архитектурой масштабной застройки больших пространств. Несмотря на то,...

Рейтинг. 25.10.17