Личный
кабинет

USD 66.42 (-0.08)

EUR 75.22 (-0.4)

Курс ЦБ на 13 Декабря

13 Декабря

00:57

Выбор управляющей компании по закону

Статья. 17 Июня 2013 Версия для печати
Выбор управляющей компании по закону

В апреле 2013 года в части 13 и 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) были внесены изменения, которые касаются всех, приобретающих или уже купивших квартиры в строящихся домах, а именно немного изменен порядок привлечения управляющих компаний (далее – УК) для управления многоквартирными домами.

 

 

В частности, в настоящее время схема такова: в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома администрация соответствующего района Санкт-Петербурга должна разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору УК и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения провести открытый конкурс. Затем в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса районная администрация уведомляет всех лиц, принявших от застройщика квартиру или помещение о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.  

При этом до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшем от застройщика квартиру или помещение и УК, отобранной по результатам открытого конкурса, проводимого районной администрацией, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, но сроком не более трех месяцев (ст. 162 ЖК РФ).

 

В целом указанные выше части статьи направлены на то, чтобы устранить застройщика от дальнейшей эксплуатации сданного дома, ведь очень часто застройщики сдают дома с недоделками и в дальнейшем уже за счет коммунальных платежей жильцов исправляют свои недочеты. В случае, если на открытом  конкурсе победителем становится сторонняя УК, то ей выгодно, чтобы все недоделки были устранены застройщиком самостоятельно до передачи ей дома в управление. Собственно это одна из целей, к достижению которой направлена отредактированная статья ЖК РФ.

 

Но ничего у нас в стране не проходит гладко, «без сучка и задоринки». В развитие указанных статей ЖК РФ законодателем были приняты следующие документы:

- постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75
«О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (с изменениями на 03 апреля 2013 года);

- постановление Правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2008 №4
«О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в Санкт-Петербурге»;

- постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2008 №1462 «О проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности
Санкт-Петербурга» (применяется в случае, если все помещения в доме находятся в собственности Санкт-Петербурга).

 

В соответствии с Постановлением № 75, «…победителем конкурса признается участник, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс…». Проще говоря: в конкурсной документации указывается сумма, которую УК получит с жильцов за содержание дома и ремонт жилого помещения, то есть обязательных по законодательству действий, например мытье полов на лестничных клетках определенное в законе число раз и т.д. В свою очередь претенденты предлагают дополнительные работы и услуги, например, посадить розы во всем дворе или мыть лестницы два раза в день и т.д. При этом конкурсанты указывают наименование дополнительных работы и их стоимость. Естественно, чем больше дополнительных работ готовы выполнить УК, тем больше их стоимость. Победителем становится лицо, которое за указанную в конкурсе сумму предложит выполнить наибольшее количество дополнительных работ. Для жильцов дома сумма, которая будет стоять в квитанции, не изменится, а вот объем дополнительных услуг, предлагаемых претендентами, может быть разным.

 

А теперь как же это происходит на практике.

На сайте www.gz-spb.ru Администрации районов Санкт-Петербурга, в частности Администрация Приморского района размещает информацию о проведении открытого конкурса по отбору УК.

В частности, 26.10.2012 был опубликован конкурс по отбору УК для управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: Мебельная ул., д.25, корп.1; Туристская ул., д.11, корп.1 (общая площадь двух домов составляет 59 502 кв.м). Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, указанной Администрацией составил 14 296 188,53 рублей в год или 1 191 349,05 рублей в месяц за два дома (это те деньги, которые будет получать победитель конкурса с жильцов за выполняемые услуги и работы, в том числе и дополнительные).

 

В размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в соответствии с конкурсной документацией по дому 25, корп. 1на Мебельной ул., входило:

1. Управление многоквартирным домом, годовая плата 424 406,35 рублей.

2. Обеспечение соблюдения характеристик надежности и безопасности, доступности пользования жилыми, нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, осмотр общего имущества, обеспечение готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и иного оборудования и т.д., годовая плата 1391908,97 рублей.

3. Технические осмотры, годовая плата 140269,90 рублей

 и прочие статьи работ и услуг, которые включаются в размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, исходя из Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

 

Претендентами были предложены дополнительные услуги на следующие суммы:

№ п/п

Наименование участника открытого конкурса

Стоимость объема дополнительных работ, руб.

Период выполнения работ, услуг, 

нед.

1

ООО «Управляющая компания «Созидание»

87 932 766,00

52 (1 год)

2

ООО «Центр Сервисных Услуг»

7 650 000,00

159

3

ООО «ЖЭК «Созвездие»

2 010 663 602,23

52

4

ООО «Невский Дом»

16 270 000,00

74

5

ООО «Управляющая компания «Уютный Дом»

600 000,00

52

6

ООО «СтройЛинк-сервис»

2 357 283,00

52

7

ООО «КачествоГарантияМодернизация»

19 245 000,00

в соответствии с дополнительными работами указанными в заявке

8

ООО «Городской центр коммунального сервиса»

86 887 106,72

52

9

ООО «Управляющая компания «Содружество»

7 434 417,89

в соответствии с дополнительными работами, указанными в заявке

10

ООО «Управляющая компания «Технопарк №1»

941 238,72

52

11

ООО «ЖКС №1 Приморского района»

-

-

12

ООО «Универсальный страж»

664 042,31

в соответствии с дополнительными работами указанными в заявке

13

ООО «КомСервис»

4 752 000,00

180

 

Как можно заметить, предложения на столько разные, что просто удивляешься. Так ООО «Управляющая компания «Уютный Дом» готово оказать дополнительные услуги на сумму в 600 000,0 рублей, ООО «ЖЭК «Созвездие» за тот же период – на сумму 2 010 663 602,23 рублей при сумме самого договора около 7 000 000,0 рублей!

 

По результатам конкурса 12 претендентам из 13 было отказано в допуске к участию в конкурсе по следующим основаниям:

- у претендента имеется кредиторская задолженность за последний завершенный отчетный период свыше 70% балансовой стоимости активов претендента. То есть компания более 70 % от суммы своих активов должна выплатить юридическим или физическим лицам (ООО «Центр Сервисных Услуг», ООО «ЖЭК «Созвездие», ООО «Управляющая компания «Уютный Дом», ООО «Городской центр коммунального сервиса», ООО «ЖКС №1 Приморского района», ООО «КомСервис» )

- иные основания (в том числе непредставление всех требуемых документов) – 6 компаний.

 

Учитывая, что участник конкурса остался только один (остальные не были допущены), конкурс признан несостоявшимся. Однако договор управления домом было предложено заключить ООО «Строй-Линк-сервис», как единственному участнику конкурса.

Вместе с тем, ООО «Управляющая компания «Уютный Дом», обжаловало в УФАС по Санкт-Петербургу конкурсную документацию, жалоба была удовлетворена (посмотреть здесь).

 

В целом Администрацией Приморского района Санкт-Петербурга подобные конкурсы были проведены по следующим объектам:

Мебельная ул., д.25, корп.1; Туристская ул., д.11, корп.1; Афанасьевская ул., д.1, лит. А, корп.2 лит. А (РТП); ул.Оптиков, д.38, корп.1, лит. А; Парашютная ул., д.31,корп.1, лит. А; Тбилисская ул., д.28, лит. А; 1-я Никитинская ул., д.4, лит. А; 3-я линия 1-ой половины, д.69, лит. А; 3-я линия 1-ой половины, д. 69, лит. Б; Лыжный пер., д.3, лит. А; Эстонская ул., д. 19, лит. А; Эстонская ул., д.21, лит. А.

По конкурсу, размещенному 01 апреля 2013 года на сайте www.gz-spb.ru, (по домам: Афанасьевская ул., д.1, лит.А, корп.2 лит.А (РТП), ул. Оптиков, д.38, корп.1, лит.А Парашютная ул., д.31,корп.1, лит.А Тбилисская ул., д.28, лит.А) результаты были аннулированы на основании решения Санкт-Петербургского УФАС России в связи с выявленными замечаниями в части размещения извещения о конкурсе.

 

Если посмотреть материалы сайта УФАС по Санкт-Петербургу, то не один конкурс не обходится без жалоб претендентов, которые во многом удовлетворяются УФАС по Санкт-Петербургу.

Так, на сайте УФАС по Санкт-Петербургу выложены решения по жалобам УК, подавшим свои заявки на участие в конкурсе. Многие из жалоб полностью удовлетворены, а администрациям выданы предписания об аннулировании конкурса. Решения вынесены по 10 конкурсам, некоторые жалобы находятся в рассмотрении, при этом жалуются фактически одни и те же претенденты (ссылка). 

Кроме того, если проанализировать результаты торгов, то можно заметить, что из нескольких претендентов участником конкурса становится только одно лицо, остальные к участию не допускаются (как это отмечено на примере выше) и с ним и заключается договор.

 

Много возникает вопросов

Например как быть с организациями, которые предложат максимально выгодные условия, но не будут выполнять их на практике, после заключения договора. Ведь при подсчете видно, что выполнить дополнительные работы на 2 миллиарда рублей практически не возможно при сумме договора в 7 миллионов, компания просто разориться… Конечно, договор можно расторгнуть, но все неудобства лягут, прежде всего, на плечи жильцов. Строительные компании (застройщики) комментировать создавшуюся ситуацию не стали. 

В общем, на мой взгляд, «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Лучше всего, при действующем законодательстве, после регистрации права собственности - объединится и создать товарищество собственников жилья (как обслуживающую организацию), ведь никто лучше не будет следить за своим имуществом, чем сам собственник.

Разумная Недвижимость

 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18