Личный
кабинет

USD 66.75 (+0.12)

EUR 75.78 (+0.39)

Курс ЦБ на 19 Декабря

19 Декабря

00:53

Сложности выбора участка под жилищное строительство: одномоментное сочетание причин

8.04.2016 Версия для печати

Земельный рынок Петербурга переживает новую веху развития. Участков под застройку много, но найти из них хороший под жилищное строительство по справедливой стоимости и с понятными градостроительными характеристиками нелегко. Почему сложилась такая непростая ситуация проанализировала директор по инвестициям компании “ЮИТ Санкт-Петербург” Анна Смольная.

Первая причина - колебание курса валют

Волатильность курса рубля делает сложной оценку земли как для продавцов, так и для покупателей земли. С одной стороны, естественным желанием продавца земельного участка является пересчёт цены участка в доллары или евро или их рублевый эквивалент, чтобы уменьшить риски снижения стоимости участка в рублях. Тем более, что, как правило, оплата за участки идёт в рассрочку, делать же точные прогнозы, что будет с рублем через полгода, невозможно. Для продавца земли психологически некомфортно осознание факта, что пару лет назад участок приобретён за одну сумму в пересчёте на валютный эквивалент, сегодня же в пересчёте рублёвой цены земли выходит совсем другая сумма - сравнимая или меньшая. Многие владельцы земли после её покупки уже успели вложить значительные средства в градостроительную подготовку участка и, конечно, нет ничего приятного в том, что их земля не прибавила в стоимости при пересчёте на евро или доллары.

Застройщики же получают прибыль от реализации инвестиционных проектов в рублях, и очевидно, что эта прибыль, при пересчёте в евро или доллары, становится меньше от снижения курса рубля. Однако, каждая ситуация индивидуальна, и, при наличии желания собственника участка продать, а застройщика купить участок, всегда можно договориться о компромиссных для обеих сторон условиях.

Фактор ценообразования

Ещё один фактор – отсутствие точного понимания, каковы будут в будущем цены на квартиры. Срок продаж квартир в небольшом проекте или одной очереди масштабного проекта - 1-3 года. Рынок в последнее десятилетие (и даже более) демонстрировал неуклонный рост цен на недвижимость, но теперь ситуация изменилась, и это известно всем. Разумеется, застройщики склонны закладывать в графики продаж более консервативную оценку цен на квартиры, чем это делалось последние годы, что сказывается на прогнозируемой прибыли.

Но для собственников земли - продавцов этот фактор не очевиден. Участков, пригодных для строительства жилья и имеющих хорошую локацию, осталось в Санкт-Петербурге немного. Поэтому, несмотря на этот фактор, собственникам земли, если у них отсутствует срочная необходимость придавать участок, просто не имеет смысла снижать цену за участок. Впрочем, несмотря на эти обстоятельства, у продавца и покупателя участка имеется возможность договориться.

Районная дифференциация

Спальные районы очень затоварены с точки зрения предложения на земельном рынке, и это при том, что здесь и так сосредоточен большой земельный банк, на котором пока не начиналась реализация проектов с продажами жилья. Кроме того, нормативы по парковочным местам в спальных районах очень жёсткие. По проекту Правил землепользования и застройки их наземное размещение ограничено, а места в парковках-этажерках и, тем более, в подземных паркингах не по карману людям, покупающим жильё в спальных районах. Застройщики просто строят их с большими убытками. Очевидно, что в спальных районах цена земли должна иметь понижающую корректировку.

В центре и примыкающих районах отдельные участки, напротив, оказываются в большой цене, несмотря на сложности реализации таких проектов из-за жёсткого законодательства в сфере охраны культурных ценностей. Очевидно, что такая дифференциация сказывается на ценах за землю. Дефицитные участки только вырастут в цене, а цены на участки, расположенные в локациях, где спрос исчерпан, снизятся.

Затраты на строительство

Опосредованно на цену земли влияют и возросшие затраты на строительство. Даже с учетом импортозамещения, во многих позициях затрат на строительство есть доля импортных составляющих. Падение курса рубля, соответственно, также влияет, способствуя росту затрат на строительство. Можно предположить, что стоимость строительства скорректируется к новым ценам продаж на квартиры, но произойдет это не одновременно, а с задержкой по сравнению с ценами на квартиры.

Тем не менее, жизнь продолжается. Санкт-Петербург всегда являлся и является притягательным местом для жизни людей. У людей меняется состав семей, жизненная ситуация, старые дома разрушаются.

Однако, потребность в жилье у людей была всегда. Поэтому, несмотря на все текущие сложности, продавцы и покупатели будут искать компромисс и возможность договориться между собой. Застройщики и, в частности, ЮИТ будут и дальше реализовывать в Санкт-Петербурге новые жилые проекты, и в 2016 году активно рассматривают различные предложения на рынке.

Текст предоставила директор по инвестициям компании “ЮИТ Санкт-Петербург” Анна Смольная.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Застройщики, упомянутые в статье

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18