Личный
кабинет

USD 65.82 (-0.34)

EUR 77.38 (-0.3)

Курс ЦБ на 26 Сентября

26 Сентября

14:41

Рейтинг инвестиционных стратегий частных инвесторов

16.11.2015 Версия для печати
Рейтинг инвестиционных стратегий частных инвесторов

Инвестиции в недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга традиционно считаются более прибыльными, чем покупка готовой недвижимости. Специалисты E3 Investment подготовили обобщенный обзор, где разобрали самые востребованные среди частных инвесторов виды инвестирования: покупку строящейся жилой недвижимости для перепродажи, покупку построенной коммерческой недвижимости для сдачи в аренду, покупку готовой жилой недвижимости для сдачи в аренду.

1) В среднем 20% годовых доходности.

Самая распространенная среди частных инвесторов стратегия инвестирования в новостройки — приобретение ликвидной квартиры на этапе строительства жилого комплекса, ожидание достройки и перепродажа в готовом доме.

Именно так поступают массовые частные инвесторы в недвижимость. Как правило, самые ликвидные типы — это студии и однокомнатные квартиры сегмента масс-маркет. Ведущий аналитик E3 Investment Константин Сергеев приводит усредненные данные по рынку новостроек: при нынешнем состоянии рынка недвижимости при покупке квартиры в строящемся доме для дальнейшей перепродажи в готовом — инвестор в среднем получит 20% доходности в годовых на вложенные средства.

Формула расчета:

Доходность в годовых = прибыль/цену покупки ×365/кол-во дней строительства ×100%.

То есть при стоимости квартиры на этапе котлована в 2 млн рублей в готовом доме такая же квартира будет продана за 2,8 млн рублей. Средний срок строительства монолитного многоквартирного дома — 2 года. Прирост прибыли в 800 тыс. рублей на вложенные 2 млн за 2 года составляет показатель 20% годовых.

Но на рынке новостроек есть объекты, которые показывают доходность и в 10%, и в 35% доходности годовых. Но для достижения ожидаемых показателей необходимо, чтоб жилые комплексы, в которые инвестировались средства, были достроены и введены в эксплуатацию в указанные сроки. Хотя доходность инвестиций в новостройке превышает доходность от банковского депозита в среднем в 2 раза, а при оптимальном выборе объекта до 3–4 раз, стоит учитывать риски, главные из которых — задержка строительства или несостоятельность застройщика.

Основной плюс — наибольшая средняя доходность.

Основной минус — риск долгостроя.

2) В среднем 11% годовых доходности.

Управление и сдача в аренду коммерческой недвижимости требует большего уровня профессионализма инвестора, начиная с момента приобретения, когда нужно точно определить важнейшие параметры коммерческого помещения (проходимость, возможность согласования тех или иных норм, потенциальный круг арендаторов), и заканчивая самим управлением. Взаимоотношения собственников и арендаторов в большинстве случаев регламентируются договорами, что заставляет вести в том числе и налоговую отчетность. Между тем рынок жилой аренды преимущественно находится в тени.

Еще одной особенностью является более высокой порог входа в инвестицию, так как площади и стоимость коммерческих помещений обычно превышают площади жилых квартир. Коммерческая недвижимость включает в себя такие сегменты, как офисы, складские и производственные помещения, а также торговые площади. Для частных инвесторов, как правило, наиболее доступным является формат стрит-ритейл, то есть помещения для торговли и сферы услуг на первых этажах жилых зданий. Прибыльность вложений в коммерческую недвижимость определяется соотношением годового дохода от аренды к потраченным на покупку деньгам.

Формула расчета:

Доходность в годовых = месячная арендная ставка×12 месяцев×100/стоимость помещения.

Специалисты E3 Investment определили среднюю ставку аренды квадратного метра торгового помещения на 1-м этаже — это 1800 рублей за «квадрат» в месяц, средняя стоимость квадратного метра коммерческого помещения в месяц — 197 тыс. рублей. То есть при покупке метра торговой площади за 197 тыс. рублей и последующей сдачи в аренду по ставке 1800 рублей в месяц инвестор получит доход в 10,9% годовых на внесенную сумму.

По данным E3 Investment, средняя по городу ставка аренды офиса составляет 670 рублей за «квадрат» в месяц, при стоимости в 116 тыс. рублей. То есть приобретая квадратный метр офисной площади за 116 тыс. рублей для последующей сдачи в аренду по ставке 670 рублей в месяц, вы получите прибыльность вложений 6,9% в годовых.

Коммерческая рентная недвижимость может оказаться прибыльнее до двух раз по сравнению с жилой недвижимостью за счет более высоких арендных ставок в соотношении к стоимости купленного помещения. Но существует одно важное ограничение — во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, чем рынок жилой, и снижение ставок на аренду магазинов, складов и офисов оказывается более значительным, чем падение цен на аренду жилья.

Ведущий аналитик E3 Investment Константин Сергеев приводит следующие данные: каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно в 400 тыс. квадратных метров офисных помещений, преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади ранее запроектированных коммерческих помещений, отмечается значительное перепроизводство. То же самое происходит и с торговой недвижимостью. За последний год в Петербурге закрылись и ушли с рынка 10–15% арендаторов коммерческих площадей, стало меньше магазинов одежды и техники, баров и ресторанов и др. Во времена экономических неурядиц рынок коммерческой аренды реагирует острее, найти арендатора или продать коммерческое помещения сложнее, чем продать или сдать квартиру.

Основной плюс — повышенная доходность коммерческой ренты в годы экономического роста.

Основной минус — острая реакция коммерческой ренты на экономический спад.

3) В среднем 6,5 % годовых доходности.

Инвестиции в покупку готовой квартиры для последующей сдачи ее в аренду — это самая низкодоходная стратегия инвестирования, которую используют в основном консервативные инвесторы. При нынешних ценах на готовые квартиры и размерах арендных ставок такая инвестиция будет окупаться в среднем 15 лет, а ее доходность составит не более 6,5% годовых. Причина низкой доходности — высокая стоимость покупки квартир по отношению к доходам, получаемым от их сдачи в аренду.

Для расчета доходности можно использовать формулу:

Доходность в годовых = месячная арендная ставка×12 месяцев×100/стоимость квартиры.

При покупке самого ликвидного для аренды типа квартиры — однокомнатной квартиры за 4,1 млн рублей в построенном возле станции метро доме — арендная ставка может составить до 22 тыс. рублей в месяц или 264 тыс. в год. В пересчете на вложенные средства — 6,5% годовых. Доходность от сдачи жилой недвижимости под ренту составляет от 5 до 10% годовых в самых успешных случаях, что не превышает уровня инфляции.

Сегодня вторичное жилье выбирают лишь инвесторы, планирующие получать стабильный небольшой доход от аренды и нацеленные на сохранение, а не приумножение своего капитала. А, например, в начале 2000-х ежегодный рост цен на вторичную недвижимость демонстрировал двухзначные цифры показателей прироста. Инвестор мог приобрести квадратные метры в готовом доме, никак их не задействовать, а в дальнейшем перепродать с хорошей прибылью. Сейчас заработать на перепродаже вторичной недвижимости фактически невозможно.

Основной плюс — стабильные денежные поступления.

Основной минус — низкая доходность.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18