Личный
кабинет

USD 57.51 (-0.06)

EUR 67.89 (-0.04)

Курс ЦБ на 21 Октября

21 Октября

15:19

Налог на неликвид

Статья. 25.11.2016 Версия для печати
Налог на неликвидФото: Unsplash/Pixabay

Строительные компании в конце года активно готовятся – в том числе, морально – к различным нововведениям, которые с года нового приготовили для них власти. В первую очередь, речь о поправках в закон о долевом строительстве и возможной переоценке кадастровой стоимости недвижимости.

Однако серьезно повлиять на рынок могут не только свежие законы, но и эхо старых решений, которое только сейчас догоняет девелоперов – например, уплата налога на непроданную недвижимость.

Маленький шаг для бюджета, большой – для рынка

На самом деле, соответствующие изменения в законодательство были приняты в Петербурге еще в конце 2015 года. Тогда был введен налог на жилые площади, которые не учитываются на балансе организации в числе объектов основных средств. Проще говоря, речь о том, чтобы застройщики платили однопроцентный налог на квартиры в новостройках, раз уж они не успели их продать и фактически являются их собственниками.

Аналогичные нормы приняли и в других регионах. Правда, Петербург решил не откладывать в долгий ящик и стал насчитывать налог сразу, хотя в той же Москве фискальные каникулы для девелопера составляют два года.

Для крупных городов поступления в бюджет от такого налога, по мнению экспертов, исчисляются несколькими сотнями миллионов рублей. Не особенно значимое подспорье для казны, дефицит которой составляет 70 млрд рублей. А вот для застройщиков эти отчисления могут оказаться значительными.

Ценовые качели

Идея депутатов (помимо обычного поиска любых возможных источников дохода) состоит в том, что девелоперы в новых условиях будут стремиться продавать квартиры на стадии котлована, а значит по более доступным ценам. Однако массового сокращения котировок на рынке это не вызовет, считает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая:

«Компаний, у которых много непроданных квартир после завершения строительства дома, не так уж много. Поэтому о массовом снижении цен мечтать не стоит, - говорит эксперт. - Из-за проблем с реализаций жилья снижать цены, вероятнее всего, начнут застройщики, которые не могут похвастаться высокой ликвидностью своего предложения».

Впрочем, в этом случае «воспитательная» роль закона кажется странной – собственник жилого «неликивида» в любом случае будет вынужден снижать цену пост-фактум. Более того, есть основания предполагать, что в перспективе налог может задать обратный импульс рынку и привести к росту цен.

«Необходимость устанавливать цены, позволяющие распродать все квартиры в доме за время его строительства, может привести к сокращению предложения, - рассуждает Юлия Ружицкая. - Ведь видя, что рентабельность девелоперских проектов падает, застройщики начнут выводить на рынок меньше проектов. Можно предположить также, что будут они не лучшего качества. Известно же, что в условиях дефицита быстро раскупается любой товар».

Законная связь

Оценивать последствия этого закона – и перспективы его исполнения – следует, учитывая рыночный контекст. Первая мысль, которая приходит в голову, говорит о том, что компании начнут специально затягивать сдачу дома в эксплуатацию до тех пор, пока на все квартиры не найдется покупатель.

Однако объем предложения на рынке сейчас такой, что дожидаться покупателей может довольно долго. Кроме того, если речь часть квартир в доме принадлежит дольщикам, то пауза при сдаче дома может обернуться миллионными компенсациями за просрочку, и судебная практика последних месяцев тому подтверждение.

В то же время, следует учитывать и размер налога. Ставка кажется скромной – 1%, однако высчитывается эта сотая часть из кадастровой стоимости квартиры. А эти цифры могут в скором времени поменяться, благо регионам дали право пересматривать оценку. И если интуиция (и многолетний опыт) нас не обманывают, вряд ли такой закон принимали ради снижения оценки.

В итоге под удар могут попасть целые сегменты. Эконом- и комфорт-класс находятся в сравнительно неплохом положении – и сумма налога ниже, и количество остающихся квартир не столь значительно. Однако есть области, где низкие продажи по ходу строительства вовсе не являются характеристикой проекта как неликвида.

«В основном это коснется жилья высоких сегментов – бизнес и премиум классов, - говорит Юлия Ружицкая. - Продажи там, как правило, идут медленнее, чем в жилых комплексах класса масс-маркет. При этом продажи после ввода дома в эксплуатацию не означают, что проект неудачен. Для данного сегмента это стандартная, т.е. нормальная ситуация».


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости