Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Неоднозначный комфорткласс: на границе всех удобств

Делить жилье на классы прочно вошло в обиход. Сегодня застройщики выводят на рынок различные продукты: роскошные проекты в сегменте элит, просторные помещения в домах бизнес-класса, малогабаритные квартиры в секторе эконом. Оптимальное соотношение цена–качества, как принято считать, сочетает в себе жилье комфорткласса.

Однако понимания, где заканчивается эконом, начинается бизнес и что же собой представляет столь популярный в последние годы класскомфорт есть далеко не у каждого потенциального покупателя недвижимости.

По словам директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, в «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек» существует ряд отсекающих признаков, которые отличают один класс жилья от другого.

— Например, в жилых проектах комфорткласса предусмотрено большое разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), тогда как в экономклассе часто используются серийные проекты.

Уже не эконом, еще не бизнес

Комфорткласс возник на рынке новостроек после 2008 года и располагается между бизнесом и экономом. Поэтому считается, что он вобрал в себя характеристики обоих. Так что же помимо цены принципиально отличает комфорт от эконом- и бизнес-классов?

— Комфорткласс от экономкласса отличается более высоким качеством используемых материалов — в отделке, инженерии. Так, при отделке квартир экономкласса практически все используемые материалы, включая сантехнику, принадлежат отечественным производителям, в комфортклассе чаще используются импортные комплектующие, — отметил коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Кроме того, квартиры в сегменте эконом возводят по типовым решениям и сериям домов, не предъявляя особых требований к инфраструктуре, высоте потолков, площади кухни, отделке, инженерным коммуникациям, парковке.

— Основное отличие комфорта от эконома — это более широкий выбор планировочных решений, в том числе и новые форматы планировок. Вопрос с парковками в таких высотных кварталах решается за счет строительства наземных и подземных паркингов, а в кварталах экономкласса — это обязательной тенденцией не является, — резюмировала маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.

Бизнес-класс, в свою очередь, от комфорткласса отличает ряд опций, хотя в последнее время застройщики в борьбе за покупателя стараются уменьшить различия в качестве домостроения.

— Первое отличие — это определенная локация жилого комплекса. Подходящее место для жилья бизнес-класса — это исторический центр, а именно места с не самыми выдающимися видовыми характеристиками (в самых выдающихся строят элиту), а также престижные пригороды: Петродворцовый, Пушкинский и Курортный районы. Объекты класса бизнес отличаются от объектов класса комфорт улучшенными характеристиками материалов изготовления дома, качеством внутренней отделки и технического оснащения. Благоустроенная придомовая территория характерна для обоих классов, но для объектов в бизнес-сегменте она закрытая или ограничена для посторонних. Наличие мест в паркинге соответственно увеличивается при улучшении класса дома. Коэффициент обеспеченности парковочными местами в домах бизнес-класса должен быть равен 1, в комфортклассе — 0,5–0,7. Впрочем, нередко встречаются строящиеся объекты бизнес-класса, в которых парковочных мест не хватит даже для половины жителей. Также по системе классификации высота потолков после чистовой отделки в домах бизнес-класса не может быть ниже 2,8 м. В комфорте — от 2,6 м, — рассказала Екатерина Беляева.

«Точка» в чистом поле

При этом эксперты утверждают: не всегда расположение жилого комплекса может говорить о его классе.

Так, Григорий Алтухов подчеркивает, что если даже проект расположен вне границ того или иного населенного пункта, собственная инфраструктура, наличие школ и детских садов на территории ЖК, подъезда/съезда от близлежащей трассы обеспечивают жителям должный, соответствующий классу жилья уровень комфорта.

— Если в комплексе будет построено достаточное количество объектов инфраструктуры, в том числе школ и детских садов, проведено грамотное зонирование территории, выделено необходимое количество места под благоустройство придомовых пространств и качество постройки будет на уровне, то дом можно отнести к комфортклассу.

Екатерина Беляева добавила, что в пустынных локациях как комфорт-класс обычно позиционируются не точечные проекты, а многокорпусные жилые комплексы с продуманной инфраструктурой.

Квартирография и семьи с детьми

Говоря об отличиях классов объектов, Григорий Алтухов считает, что здесь все очень индивидуально и зависит от конкретных характеристик того или иного проекта.

— Но все же современный комфорткласс отличают масштабы, тогда как бизнес-класс — это уже более единичный товар.

Масштабы касаются и квартирографии. В экономклассе предусмотрено больше студий сравнительно небольшой площади, тогда как в проектах бизнес преобладают просторные «трешки».

— Что касается квартирографии, то в бизнес-классе преобладает общее меньшее количество квартир в жилом комплексе, с учетом района — это ограниченная высотность, а также по 3–4 квартиры на этаже; в объектах же комфорткласса количество квартир на этаже может быть любое. Также в комфортклассе больше одно- и двухкомнатных квартир, в объектах бизнес-класса преобладают трехкомнатные квартиры. Квартирография ориентирована в основном на проживание семей с детьми, — говорит Екатерина Беляева.

Для жителей бизнес-класса важны не только качественные характеристики будущей квартиры, но и окружение, соседи, чтобы владелец квартиры в доме этого класса имел возможность похвастаться жильем, а для жителей комфорткласса в первую очередь важно соотношение цены и качества.

Когда цена имеет значение

Стоимость квартиры — один из основополагающих факторов при ее выборе. В ситуации, когда «живых» денег у населения становится все меньше, а улучшать жилищные условия надо, цена имеет значение.

— Традиционно считается, что жилье экономкласса — это дешевые квартиры в не очень удачной локации (к примеру, среди ветхого жилья), с минимально возможными по закону удобствами, квартиры с низкими потолками (2,5 м), компактными входными зонами, с большим количеством студий и однокомнатных квартир, там минимум «двушек» и, как правило, отсутствие трехкомнатных квартир. Отсюда и формируется «дешевая цена», благодаря чему такое жилье причисляется к экономклассу (сейчас в среднем цена — 83 тыс. руб. за квадратный метр), — рассказал руководитель отдела продаж ГК «КВС» Артем Босов.

Жилье комфорткласса продается дороже эконома в зависимости от локации на 10–20%.

— По факту, это эволюция экономкласса, маркетинговая стратегия, где цена жилья обычных потребительских характеристик увеличивается за счет продуманного позиционирования, нейминга, не совсем банальных фасадов. Реальная себестоимость выше в среднем на 8–12% за счет использования более качественных материалов и технического оснащения. Однако самую существенную составляющую в разнице себестоимости обычно составляет сумма приобретения земельного участка, — утверждает Екатерина Беляева.

Григорий Алтухов рассказал об объеме затрат на строительство и в какую сумму это выливается дольщикам на примере UP-квартала «Западное Кунцево».

— На примере нашего флагманского проекта можем сказать, что в общих объемах затраты на проект вложения в социальную инфраструктуру (школу, детский сад и медицинский центр) составили 16% от общей стоимости строительства, вложения в благоустройство территории — 10% от общей стоимости. В стоимости 1 кв. м на эти же статьи приходится 15 500 руб. (9500 руб./кв. м — на социальную инфраструктуру и 6000 руб./кв. м — на благоустройство). Для конечного потребителя себестоимость 1 кв. м за счет улучшенной концепции и инфраструктуры увеличивается в среднем на 15 000 руб., но даже при таком раскладе проекты комфорт класса сегодня наиболее востребованы.

Оптимизированный масс-маркет: череда заимствований

Деление жилья на сегменты придумано людьми. Но бывает, что те или иные опции, присущие одному классу, заимствуются другим. И зачастую на практике встречаются случаи, когда характеристики элитных проектов плавно перетекают в более низкий сегмент. Так, по мнению Екатерины Беляевой, одной из самой важных опций, которая перешла из элиты в эконом в XXI веке — это то, что жилье из типовых серийных проектов, зачастую панельных, блочных или монолитных стали строить по кирпично-монолитной технологии.

— Сейчас около 70 % всех объектов на рынке строится именно по этой технологии. Она позволяет строить здания практически при любых минусовых температурах, что дает возможность строить дома свыше 25 этажей.

Вторым моментом, позаимствованным из элитных проектов, является архитектура. Сейчас застройщики стараются тщательно продумывать стиль, образ здания даже в экономсегменте.

— Еще одной такой опцией, пришедшей из элиткласса, является наличие паркинга в некоторых проектах экономкласса, несмотря на то, что машиноместо для многих покупателей такого жилья остается дорогим удовольствием. Но, учитывая сложности с парковкой машин на улицах, значение встроенных паркингов в жилых комплексах увеличивается с каждым годом, в первую очередь это связано с нормативными предписаниями. Поэтому в домах экономкласса, где паркинги распродаются плохо, наиболее популярна аренда машиномест.

Но нельзя не отметить, что и экономклассу есть чем поделиться с элитным сегментом. В частности, по словам Григорий Алтухов, опция «отделка квартир от застройщика» появилась впервые именно в жилье массового спроса.

— Сегодня подобные предложения появляются и в элитном жилье. Современные технологии строительства позволяют строить монолитное жилье любого класса, а значит, даже дом экономкласса может иметь индивидуальный проект и архитектуру, свободные планировки квартир, просторные МОПы.

Новый тип жилья

Впрочем, некоторые эксперты приходят к выводу, что со временем границы классов размываются и на рынок выходит нечто новое, комбинированное.

— Сейчас формируется новый тип жилья, который не подходит под привычную классификацию «эконом–комфорт–бизнес». Низкая цена обусловлена только локацией — как правило, такие объекты реализуются в 10–20-минутном отдалении от станции метро, но зато обладают более насыщенной современной инфраструктурой, создание которой невозможно в рамках точечной или квартальной застройки. Так, наш проект «Ясно.Янино» по уровню комфорта нельзя сравнивать с экономклассом, хотя квадратный метр продается в нем от 55 тыс. рублей. В проекте запланированы три детсада и одна школа, парки, фруктовые сады, скверы, велодорожки и велопарковки, парковки для машин. Треть территории отдано под зеленые насаждения! Очевидно, что в рамках города при такой стоимости квадратного метра этот проект было бы невозможно реализовать. Кроме того, мы строим дома до восьми этажей, таким образом плотность населения будет низкая. Никакого «муравейника», никакого гетто — квартирография представлена всеми типа квартир: от студий и «еврооднушек» до трехкомнатных, — подчеркивает Артем Босов.

Возможно, со временем на рынке таких комбинированных проектов будет становиться только больше.