Личный
кабинет

USD 65.82 (-0.34)

EUR 77.38 (-0.3)

Курс ЦБ на 26 Сентября

26 Сентября

00:32

Алина Айрапетова, агент по недвижимости

Статья. 12.05.2013 Версия для печати

Дано:

Есть возможность выкупить комнату 15 кв.м. у соседей в 2ух-комнатной квартире 45 кв.м. в панельной пятиэтажке в спальном районе на юге города.   

Найти:

 Что лучше - предложить соседям комнату (купить в ипотеку) в том же районе чуть большей площади или отложить идею с выкупом и купить в ипотеку студию в строящемся доме? 

Решение комментирует: Алина Айрапетова, агент по недвижимости

Первый вопрос, с которым необходимо определиться, ваши соседи сособственники в квартире или наниматели?

Если они собственники своей комнаты, то самый простой для вас выход – выкупить их долю и стать собственником всей квартиры. А соседи, на полученные от продажи деньги, покупают себе комнату в другой квартире. В этом случае вы также можете привлечь ипотечные средства.

Предположим другой вариант - ваши соседи наниматели и они соглашаются расторгнуть договор социального найма. Сможете ли вы в таком случае получить комнату? Для этого вам необходимо будет самим стать нанимателями комнаты, а потом приватизировать ее. В соответствии с законом, (ст. 59 ЖК РФ) на это имеют право наниматели или собственники коммунальной квартиры, где есть освободившееся жилое помещение:

- в первую очередь те, кто на момент освобождения жилого помещения могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. В соответствии со ст. 51 ЖК РФ нуждающимся в жилых помещениях признаются проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; семьи, где имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно; многодетные семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей; ветераны Великой Отечественной войны и ветераны боевых действий; инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов; Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы и совместно проживающие с ними члены их семей; реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в Санкт-Петербурге в связи с репрессиями, члены их семей и другие родственники, проживавшие совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, а также дети, родившиеся в местах лишения свободы, ссылке, высылке, на спецпоселении; лица, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (учетная норма для коммунальных квартир в Санкт-Петербурге составляет – 15 кв.м. на одного проживающего). На учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях принимаются граждане, проживающие в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет;

- во вторую очередь те, кто могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (норма предоставления в Санкт-Петербурге – 18 кв.м. на одного члена семьи, состоящей из 2 и более человек и 33 кв.м. для одиноко проживающего человека).

В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге» от 30 июня 2005 года (с изменениями на 6 июня 2012 года), малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной величины прожиточного минимума на душу населения (в Санкт-Петербурге установлен минимум на душу населения в размере 6 612 рублей 90 копеек, для трудоспособного населения он составляет 7 352 рубля, для пенсионеров - 5 126 рублей и для детей - 5 802 рубля 50 копеек), а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге, т.е. на общую стоимость этого имущества можно купить только 10 кв.м. жилья в Санкт-Петербурге.

Если вы не будете признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, но ваша обеспеченность жильем все равно менее нормы предоставления, то вам могут предложить заключить с Администрацией города договор купли-продажи, что подразумевает под собой выплату денежных средств.

Если же у вас такая ситуация, что ваши соседи готовы вам уступить свою комнату, но не за рыночную ее стоимость, а за что-то большее (например чтобы вы им купили квартиру или комнату большего размера), оперируя тем, что у вас в собственности-то останется целая двухкомнатная квартира, то тут необходимо сделать приблизительный подсчет.

В целом стоимость квартиры складывается из многих параметров, таких как метраж квартиры, метраж комнат и кухни, на каком этаже квартира, есть ли в ней балкон, смежный или раздельный санузел, какой вид из окна, какое состояние квартиры, какое состояние дома и парадной, близость дома к метро, транспортная доступность, какая инфраструктура рядом. Сделать оценку не видя квартиры, не зная ее состояния, не зная где она находится и т.д. - можно только очень приблизительно. Сейчас в интернете существует множество сайтов с объявлениями, порталов (бюллетеней), специализирующихся на недвижимости, где выкладываются объявления о продаже. Проанализировав рынок, можно самостоятельно определить примерную стоимость вашего недвижимого имущества. 

Сейчас мы можем только обозначить минимальные и максимальные цены на ваше недвижимое имущество на данный момент. Разброс цен на квартиру вашего типа составляет в среднем от 3 500 000 рублей до 4 700 000 рублей.

Предположим, что ваша комната приблизительная такая же как у соседей, т.е. около 15 кв.м. Приблизительная стоимость комнат от 14 кв.м. до 17 кв.м. в квартире такого типа составляет от 1 500 000 рублей до 1 800 000 рублей. Предположим, что цена вашей квартиры 3 800 000 рублей, а цена комнаты 1 600 000 рублей. Таким образом, если бы вы продавали свою комнату, а потом покупали бы аналогичную двухкомнатную квартиру, то вам пришлось бы доплачивать 2 200 000 рублей. (3 800 000 рублей – 1 600 000 рублей = 2 200 000 рублей). Вот о такой сумме разумно разговаривать с вашим соседом. 

Но в рассматриваемой ситуации есть еще одна заинтересованная сторона - ваши соседи.

Тут возникает следующий вопрос – захотят ли ваши соседи жить в комнате, которую вы им купите и где собственниками будете вы? Раз вы собираетесь покупать комнату в ипотеку, соответственно право собственности может быть оформлено только на вас и ваши соседи, заселяясь в комнату, будут жить в постоянном страхе, когда же вы решите, что неплохо было бы сдавать эту комнату третьим лицам и получать прибыль. Такой вариант для ваших соседей не выгоден.

Итак, если ваши соседи собственники комнаты, лучший для вас способ – выкупить ее. Если ваши соседи не собственники, то проще всего сделать так, чтобы они стали ими. После того как они приватизируют долю в квартире, их комнату можно будет выкупить. Ваш вариант (покупка для них комнаты), в вашей ситуацией с ипотекой невозможен. Чтобы договориться с соседями, вам следует предлагать им не рыночную цену за комнату, а ту разницу, которую мы с вами выше рассмотрели. Во всей этой истории ключевым моментом является желание соседей продать вам свою комнату. Если такого желания у них не возникнет, то вам, конечно, стоит рассмотреть покупку строящегося жилья в ипотеку.

Средняя стоимость студии небольшого метража в Санкт-Петербурге составляет 2 300 000 – 2 600 000 рублей.

Например, минимальная стоимость студии в Красногвардейском районе от ЛенСпецСМУ в жилом комплексе «Дом на Тухачевского», у которого заявлен срок сдачи 1 квартал 2014 года, составляет 2 390 000 рублей. Если вы решите рассматривать ближайший пригород или Ленинградскую область, то там цены будут ниже. Например, ЗАО «Ленстройтрест» предлагает студии в жилом комплексе «Лучший выбор», в городе Всеволожск, в корпусе, который должен сдаваться в сентябре 2014 года, за 1 700 000 рублей. Тут надо заметить, что при покупке квартиры в строящемся доме есть один существенный минус. После заключения договора с застройщиком, вам надо будет ждать от года до двух лет пока дом сдадут госкомиссии и вы сможете начать делать ремонт, и только после этого у вас будет возможность заселиться. После заселения, вы сможете продать свою комнату и гасить либо полностью либо частично ипотечный кредит. 

В конце хотелось бы еще добавить, что если вы когда-нибудь захотите продать свою квартиру, то несложно предположить, что квартира в новом доме будет более востребованной и ликвидной, нежели квартира в старой пятиэтажке, пусть даже и двухкомнатная.  

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18