Личный
кабинет

USD 61.66 (-0.1)

EUR 75.21 (-0.58)

Курс ЦБ на 25 Апреля

25 Апреля

15:37

Покупка квартиры в новостройке: отделить мифы от истины

Статья. 6.10.2014 Версия для печати

Покупка квартиры в новостройке — дело сложное, ответственное, а порой даже небезопасное. Уже много лет истории об обманутых дольщиках предаются из уст в уста и кочуют по просторам Интернета, обрастая все новыми подробностями и мифами, которые уже похожи на правду. «Разумная Недвижимость» обратилась к руководителю отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство» Сергею Валерьевичу Топорникову с просьбой разъяснить, чего же на самом деле следует опасаться при покупке квартиры в строящемся доме.

1. Какие мифы об опасности рынка новостроек сейчас наиболее популярны у горожан? Что больше всего пугает потенциальных покупателей квартир в строящихся домах?

Конечно, самым распространенным опасением является страх долгостроя. Кроме того, как показывает практика, потенциальные покупатели опасаются плохого качества строительства и возможных дополнительных затрат при пересчете квадратуры, отделке, остеклении и т. д.

2. Насколько оправдан миф о том, что при покупке квартиры в недостроенном доме велика вероятность столкнуться с долгостроем или затягиванием сроков сдачи объекта?

Да, есть застройщики, испытывающие определенные сложности, в особенности при нынешней нестабильной макроэкономической ситуации. Банки активно повышают ипотечные ставки — это также влияет на снижение покупательского спроса, а значит, многие застройщики могут ощущать сложности с привлечением средств дольщиков на дальнейшее строительство. Нестабильный курс валюты негативно влияет на закупку иностранных материалов и т. д.

Тем не менее не будем забывать, что, например, у нас в Петербурге около 30 надежных застройщиков с многолетней положительной историей. При выборе квартиры мы рекомендуем в первую очередь опираться на опыт застройщика или команды, которая там работает. Можно почитать отзывы в Интернете, найти форумы дольщиков, поднять историю сданных объектов, обратиться к специалистам и т. д.

Если застройщик внушает доверие, то стоит обратить внимание на договор, который строительная компания заключает с дольщиком. Сегодня при строительстве многоэтажных жилых домов застройщик имеет право заключать только два вида договоров: договор долевого участия (ДДУ), подлежащий обязательной регистрации в государственном регистрационном органе, и договор паевых взносов в созданный жилищно-строительный кооператив (в простонародье — договор ЖСК). ДДУ лучше и качественнее подстраховывает дольщика от тех или иных сложностей, договор ЖСК — чуть менее, но, как правило, это окупается более низкой стоимостью квартиры.

Перед покупкой есть смысл запросить у застройщика следующие документы: разрешение на строительство (стоит обратить внимание и на срок действия данного разрешения), правоустанавливающие документы на землю (собственность или долгосрочная аренда и т. д.). На сайте строительной компании должна быть опубликована проектная декларация.

Дополнительным преимуществом будет являться выбор строящегося объекта из предложенных застройщиком с не самым поздним сроком сдачи. Стоит обратить внимание на то, какие банки аккредитовали объект. Если банки-лидеры предлагают ипотеку на строящийся объект, это свидетельствует о надежности застройщика: значит, они смотрели документацию строительной компании и доверяют ей.

3. Как Вы сказали, многие горожане не уверены в качестве строительства современных домов. Правы ли они в своих опасениях?

И да, и нет. Конечно, все опять же зависит от строительной компании и зачастую «человеческого фактора». Но важно помнить, что основные строительные нормы законодательно закреплены и застройщики не могут их нарушать, в ином случае они не пройдут государственную комиссию.

Строительные компании, заботящиеся о своей репутации, организуют целые отделы, контролирующие качество, которые получают зарплату в зависимости от количества найденных ими нарушений.

После прохождения государственной комиссии застройщик приглашает на объект дольщика для подписания акта приема-передачи квартиры. В случае нахождения дольщиком каких-либо нарушений он вправе потребовать от застройщика исправления в кратчайшие сроки. Многие не знают, что, помимо этого, при договоре долевого участия у дольщика сохраняется право в течение 5 лет потребовать исправить проявившиеся со временем брак и недочеты. Вкупе это позволяет максимально уменьшить риски низкого качества строительства.

4. Периодически мелькающая в СМИ информация о двойных продажах настораживает горожан. Возможно ли покупателям застраховаться от них?

Договор долевого участия полностью исключает возможность двойных продаж, поскольку такие договоры подлежат обязательной регистрации в государственном регистрационном органе. Если окажется, что данная квартира уже продана, то в регистрации будет отказано. При этом по закону застройщик получает средства от дольщика только после прохождения государственной регистрации.

Договор ЖСК в госорганах не регистрируется, а значит, двойные продажи теоретически возможны. Но если вернуться к началу нашей беседы, то, обратившись к надежному застройщику, работающему по договору ЖСК, эти риски можно минимизировать. Строительная компания с многолетней историей не будет организовывать двойную продажу, поскольку этим испортит свой имидж на многие годы вперед. В последние несколько лет информация о фактах двойных продаж не всплывает.

5. Вы упоминали об опасениях покупателей квартир в строящихся домах столкнуться с большими дополнительными расходами при переезде в новостройку. Действительно ли такие расходы существуют?

Такие расходы могут возникнуть. Во-первых, иногда некоторые застройщики оставляют за дольщиком возможные дальнейшие расходы на остекление балконов или лоджий. Но если внимательно читать договор и задавать вопросы, то эта информация будет известна заранее.

Во-вторых, многие потенциальные покупатели убеждены, что после покупки квартиры в стройке придется тратить много денег на ремонт. Однако как минимум 50% всех строящихся объектов сдаются с полной отделкой и даже сантехникой, и это уже входит в стоимость квартиры. Если застройщик не предлагает отделку по умолчанию, то обычно ее можно дозаказать. Средняя стоимость такой услуги на рынке варьируется от 5 до 10 тыс. руб. за кв. м в зависимости от качества отделки и материалов. Если мы рассмотрим типовую однушку площадью 35 кв. м, то это 175–350 тыс. руб., то есть затраты будут значительно ниже, нежели при самостоятельном ремонте.

В-третьих, большинство застройщиков указывают в договоре, что при пересчете квадратуры квартиры после сдачи дома, площадь может отличаться от заявленной ранее. При этом она может меняться как в большую, так и меньшую сторону. Если площадь окажется меньше, застройщик вернет Вам часть денег, а если больше — наоборот, Вам придется доплатить строительной компании. Но опять же — доплата будет производиться на основании цены за квадратный метр при подписании договора, а не на момент сдачи дома. На практике значительные изменения площади жилья происходят весьма редко.

Таким образом, при приобретении квартиры в стройке, конечно, присутствуют риски, но при правильном подходе они незначительны. К тому же стройка всегда дешевле «вторички», и это неоспоримый плюс. Чтобы соблюсти все факторы и минимизировать риски при выборе квартиры и застройщика, лучше обратиться к специалистам.

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Планируем купить стройку на начальном этапе у надежного застройщика

9 комментариев на сайте

Аналитика рынка недвижимости

Мурино VS Кудрово

Мурино VS Кудрово

Мурино и Кудрово в последние несколько лет стали нарицательными именами для многих жителей Санкт-Петербурга, урбанистов и тех, кто не согласен с архитектурой масштабной застройки больших пространств. Несмотря на то,...

Рейтинг. 25.10.17