Личный
кабинет

USD 62.26 (-0.04)

EUR 72.8 (+0.33)

Курс ЦБ на 17 Июля

17 Июля

16:40

Жилье на стадии строительства: на каких этапах растут цены

Статья. 7.10.2013 Версия для печати
Жилье на стадии строительства: на каких этапах растут цены

В этом году у ежегодной премии Urban Awards появилась новая номинация — «Лучшее соотношение цена/качество». За право получить ее борются жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, которые наилучшим образом отвечают запросам и соответствуют требованиям качественного девелопмента. Награда достанется ЖК с лучшим соотношением стоимости квадратного метра и качества построенного объекта.

Что в первую очередь влияет на цену? В рамках Премии Urban Awards, постоянно анализирующей ситуацию на рынке жилой городской недвижимости, экспертов строительного рынка опросили с целью выяснить, как на цену квадратного метра влияет стадия строительства и какие еще факторы являются основополагающими для ценообразования. В этой статье мы делимся с вами результатами проведенного исследования.

По мнению большинства экспертов, рост стоимости квадратного метра с момента начала продаж до окончания строительства в среднем варьируется от 20 до 30%, но этот показатель индивидуален для каждого конкретного объекта.

«К примеру, в небольших комплексах, состоящих из 1–2 очередей и находящихся в продаже не более 1,5–2 лет, рост цен может составлять до 20% — приводит данные Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group). — В масштабных проектах, состоящих из множества корпусов, строительство и продажа которых ведется более длительное время, рост цен может достигать 30–40% и более».

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», отмечает, что бывают случаи, когда стоимость растет на 50% и выше. «Чаще всего это происходит тогда, когда по стратегии застройщика начальная стоимость была достаточно низкой для конкретного объекта».

Новый этап — новое повышение

У большинства застройщиков повышение цен осуществляется равномерно с повышением стадии готовности объекта.

В основном эксперты выделяют 4–5 этапов, когда растут цены:

1. Завершение работ по возведению фундамента.

2. Стадия строительства, когда дом становится виден из-за забора строительной площадки.

3. Окончание строительства коробки.

4. Начало работ по остеклению, фасадные работы, окончание видимых строительных работ.

5. Сдача объекта в эксплуатацию.

 

«В среднем в процессе строительства цены в объекте (имеется в виду отдельно взятая очередь объекта) повышаются 4–5 раз, — рассказывает Ирина Онищенко. — Однократное изменение цены составляет 2–5%, в зависимости от типа квартиры».

Максимальное повышение цен чаще всего наблюдается ближе к завершающей стадии строительства, когда объект готовится к сдаче, что обусловлено, в первую очередь, минимизацией рисков для покупателей, поскольку человек может уже наглядно оценить, во что он вкладывает деньги.

Действительно, если мы сравним цену квадратного метра в начале и на финальной стадии строительства, она будет отличаться. Но такой рост далеко не в первую очередь обусловлен этапом строительства. «В настоящий момент реализуются крупные строительные проекты, рассчитанные на несколько лет, поэтому ценовая “вилка” в начале и в конце строительства неизбежна хотя бы из-за текущей инфляции», — замечает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».

Факторы влияния

Динамика роста цены привязана не только к этапам строительства. Зачастую рост цен закладывается еще на этапе разработки проекта — создается бизнес-план, согласно которому впоследствии производится плановое изменение цен.

По словам Андрея Ильичева, коммерческого директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург», чаще всего строительные компании производят повышение цен в случае, если растет активность покупателей, и объем продаж начинает обгонять плановые показатели. «Такие случаи могут быть вызваны не только изменениями степени готовности дома, но и сезонными колебаниями спроса, и рыночными факторами, такими как уменьшение предложения, повышение цен конкурентами, скачок курсов валют и т.д.», — говорит эксперт.

 

В целом, если ранжировать факторы, влияющие на изменение цены помимо этапа строительства, то они распределяются следующим образом:

1. Характеристики самого объекта, особенности его локации и репутация компании в целом. «Это было особенно заметно в период кризиса, когда спросом пользовались только объекты надежных застройщиков, вне зависимости от стадии их готовности, — рассказывает Денис Бабаков. — Скажем, 30% квартир в нашем элитном доме «Венеция» было реализовано в первые месяцы с начала продаж — повлияла уникальная архитектура объекта и его местоположение, а также уверенность в компании-застройщике».

2. Общая экономическая ситуация на рынке и текущий уровень конкуренции.

3. Политика компании. «Если необходимо повысить оборачиваемость, цены могут быть пересмотрены в сторону их снижения, если есть возможность долгой экспозиции объекта на рынке — цены могут расти и т.д.», — приводит пример Денис Бабаков.

 

Также в последнее время покупатели особое внимание обращают на инфраструктуру района, где будет расположен дом. Например, некоторые квартиры в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово за первый год реализации подорожали более чем на 30%, а за 2012 год — на 10–15%. «Такой рост был связан с активным развитием инфраструктуры микрорайона: здесь появился большой благоустроенный парк с велосипедными и прогулочными дорожками, пляжная зона, детский сад с начальной школой, множество магазинов, спортивный центр с бассейном и ледовой ареной», — объясняет увеличение спроса Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест», заместитель генерального директора компании.

Таким образом, на рост стоимости квадратного метра влияет множество факторов, при этом степень готовности объекта и этап строительства вовсе не являются определяющими.

Однушки дорожают быстрее

Наибольший рост цен, как правило, наблюдается на самые ликвидные типы жилья — студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, на которые на сегодняшний день приходится самый большой спрос.

«Изначально покупатель готов к относительно небольшим тратам, тем самым он берет на себя большие риски, но экономит, — рассказывает Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании “Леонтьевский Мыс”. — Когда же клиент приобретает большую и солидную квартиру, он не думает об экономии. Он, прежде всего, смотрит на общий процесс реализации проекта. Следовательно, покупатель квартир большего метража, с более выигрышными видовыми характеристики и большей стоимостью, приходит уже на завершающей стадии строительства, так как не готов брать на себя большие риски».

***

Премия Urban Awards — одно из важнейших событий на рынке жилой городской недвижимости. В этом году уже в пятый раз будут вручены престижные награды за лучшую реализацию проектов жилых комплексов. Кроме того, среди номинаций представлены «Лучшая концепция благоустройства и инфраструктуры», «Инновация года», «Архитектор года»… Подробнее о премии можно узнать на сайте Urban Awards.

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18