Личный
кабинет

USD 66.75 (+0.12)

EUR 75.78 (+0.39)

Курс ЦБ на 19 Декабря

19 Декабря

05:05

Инвестиции в стрит-ритейл

Статья. 23.08.2013 Версия для печати
Инвестиции в стрит-ритейл

Сегодня помещения формата «стрит-ритейл» находятся на первом месте в рейтинге наиболее популярных объектов для инвестирования среди частных лиц. Последние 2–3 года на рынке появилось значительное число частных инвесторов, готовых вкладывать свои деньги в торговые помещения формата стрит-ритейл. Это в свою очередь придало импульс росту цен и увеличению арендных ставок в указанном сегменте. 

Как правильно выбрать объект?

При выборе объекта нужно четко знать ответы на следующие вопросы: с какой целью приобретается недвижимость, для какого вида бизнеса, какая арендная ставка будет у данного объекта.

Главными факторами ликвидности стрит-ритейла являются местоположение и проходимость. Поэтому наиболее популярны объекты, расположенные вблизи станций метро и на оживленных магистралях и улицах с активным пешеходным трафиком. «Большинство инвесторов хотят приобрести помещение у метро, и это логично, ведь именно там зачатую самая высокая проходимость, — говорит Мария Варенова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Матрикс-Недвижимость». — Но сейчас активно развиваются спальные районы, и в огромном жилом массиве помещения могут окупиться быстрее, чем у метро. Все зависит от того, под какие цели оно будет использоваться, а также его местоположение».

Если же в определенном месте низкий уровень проходимости, то покупка для коммерческих целей невыгодна.

Важно определиться и с размером помещения. «Наибольшей популярностью среди инвесторов в сегменте стрит-ритейла сегодня пользуются небольшие помещения, площадью 100–500 кв. м, поскольку преимущественно этот метраж предпочитает большинство арендаторов, — говорит Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.

Если помещение расположено в старом жилом фонде, необходимо обратить внимание на наличие конструктивной возможности сделать отдельный вход и обеспечить открытую внутреннюю планировку, а также на то, находится ли помещение на первой линии домов с высоким пешеходным трафиком (в случае его перевода в нежилой фонд и использования для коммерческих целей).

В последнее время растет востребованность помещений в новых жилых комплексах. Застройщики сегодня не просто оставляют первые этажи под коммерческие помещение, но и диверсифицируют их исходя из инфраструктурных нужд квартала. «Инвестиции в коммерческие помещения формата стрит-ритейла наиболее интересны для покупателей именно на начальном этапе строительства, поскольку хорошие небольшие помещения в новых построенных кварталах пользуются бешеной популярностью и быстро растут в цене», — говорит Мария Варенова. — В свою очередь готовых вариантов практически не найти либо они стоят баснословных денег».

Вложения минимальны

О сумме минимальных вложений в формат стрит-ритейла говорить достаточно сложно, поскольку все рассчитывается индивидуально и зависит от многих факторов: площади объекта, его местоположения, проходимости, пешеходной доступности от станций метро, и т.п. «Но в среднем минимальные финансовые вложения в объекты формата стрит-ритейл, расположенные в нецентральных районах, начинаются от 200 тыс. руб./кв. м», — отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.

 

Местоположение

Стоимость продажи, руб./кв. м

Невский пр.

300 000–1 800 000

Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр., Садовая ул., Староневский пр.

180 000–1 050 000

Основные торговые магистрали спальных районов

90 000–200 000

Отдаленные от станций метро улицы

80 000–130 000

Источник: АРИН

Доходность высока

При сдаче в аренду коммерческих помещений формата стрит-ритейла срок окупаемости составляет 8–10 лет. «Это порядка 10% годовых, что сопоставимо с доходностью банковского депозита», — говорит Леонид Фарисеев, директор направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака». По мнению же Марии Вареновой, в среднем доходность колеблется от 10% до 35% годовых.

Несколько иначе ситуация обстоит с объектами стрит-ритейла, расположенными в самых востребованных локациях. «В наиболее ликвидных локациях доходность коммерческих помещений формата street retail составляет порядка 5%, — отмечает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Срок окупаемости для таких объектов достигает 20 лет».

Каковы риски?

В сравнении с другими секторами коммерческой недвижимости, сегмент стрит-ритейла отличается минимальными рисками. Это объясняется, во-первых, высоким спросом со стороны потенциальных арендаторов. Во-вторых, помещения стрит-ритейла могут использоваться и как торговые площади, и в качестве офисов, и для размещения офисов продаж, то есть они имеют многоцелевое назначение. И, в-третьих, торговые помещения интересны как для сдачи в аренду, так и для размещения собственного бизнеса.

Но риски существуют всегда, и об этом необходимо помнить. Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» выделяет следующие риски при инвестировании в сегмент стрит-ритейла:

Финансовый риск

Стрит-ритейл часто арендуют представители малого бизнеса, устойчивость бизнеса которых достаточно низкая. Это в свою очередь ведет к нерегулярным оплатам, ротации арендаторов, и, соответственно, к неустойчивости финансового потока собственника помещения.

Ограничения по назначению бизнеса

В жилом доме зачастую проблематично размещение производства (даже миниформата) и учреждений медицинского профиля. Ограничения касаются любого производства, даже состоящего из одной швейной машины или миниполиграфии с принтером.

Не всегда подходит конструктив здания

Например, в панельных домах изменение планировки помещения невозможно. Планировки проектируются заранее (на этапе строительства) и продиктованы нормативами по строительству. Проблема старого жилого фонда — деревянные либо смешанные перекрытия, которые не позволяют разместить в нем, например, банковское учреждение.

Вероятность проблем с жильцами

Многие жители квартир не в восторге от расположения кафе, магазина, офиса в своем доме. С их стороны могут последовать возможные препятствия в виде заявления, обращения в органы местной власти по поводу ущемление прав.

Мнение:

Директор департамента инвестиционных продаж «NAI Becar» в Санкт-Петербурге Андрей Бойков

— На рынке коммерческой недвижимости помещения формата стрит-ритейл являются самым ходовым продуктом. Минимальные вложения в торговые помещения формата стрит-ритейл составляют около 5 млн руб., а доходность для физических лиц, как правило, варьируется от 8 до 15% в зависимости от ликвидности самого объекта. Стоит отметить, что существенных рисков при инвестициях в данный сегмент не возникает, однако встречаются внутренние риски, связанные с техническим состоянием помещений. В первую очередь, при выборе объекта для инвестиций необходимо отталкиваться от выгодной локации и близости магистралей с интенсивными транспортными и пешеходными потоками.

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18