Личный
кабинет

USD 66.25

EUR 78.08

Курс ЦБ на 23 Сентября

23 Сентября

03:26

Возможно ли продать квартиру из под ипотеки и купить новую квартиру в ипотеку?

Статья. 26.12.2013 Версия для печати

Дано:

У нас есть 1-комнатная квартира, купленная в ипотеку – платить осталось еще 20 лет по 20 тысяч рублей в месяц. А нам уже нужна двухкомнатная квартира

Найти:

Возможно ли продать квартиру из под ипотеки и купить новую квартиру в ипотеку. Что нужно сделать, с кем согласовать, каковы этапы такой сделки, каких сложностей опасаться и как их предупредить.

Решение комментирует: Топорников Сергей Валерьевич, Руководитель отдела продаж ООО "Первое Ипотечное Агентство".

В данный момент, достаточно распространён миф, что продать залоговую квартиру крайне сложно и что подобной практики не существует. Это ошибочное мнение основано на том, что немногие специалисты на рынке вообще сталкивались с подобной задачей. На самом деле, разница между продажей из-под залога и обычной сделкой купли-продажи квартиры заключается лишь в том, что сделку необходимо согласовать с третьим участником – банком. Как правило, банк предъявляет свои требования как на этапе подписания договора купли-продажи, так и на этапе подачи документов на регистрацию. Это требует дополнительного времени и согласований, что заметно усложняет сделку. Но все трудности преодолимы, и продать квартиру из-под залога вполне реально!

Есть несколько схем проведения подобной сделки:

1. Находится покупатель, который готов закрыть Ваш ипотечный кредит, другими словами – выплатить вашу задолженность перед банком. После этого заключается договор купли-продажи и вносится оставшаяся сумма (разница между долгом по ипотечному кредиту и стоимостью квартиры). Подобная схема вполне удобна банкам, отлично подходит продавцу, но не устраивает покупателя. Причина заключается в отсутствии чётких механизмов, которые вынудят провести сделку после погашения долга по ипотечному кредиту. Безусловно, такие сделки проходили, но в этих случаях либо продавец с покупателем друг другу доверяли (были знакомы), либо гарантами в данной сделке выступали высокопоставленные сотрудники банков.

2. Когда осуществляется переход права собственности с сохранением обременения, т.е. когда покупатель платит все необходимые деньги через ячейку или аккредитив, и эти деньги делятся между банком и продавцом. Происходит регистрация перехода прав на квартиру и после этого новый владелец квартиры с банком снимает обременение. Пожалуй, единственный минус в том, что у покупателя возникает ещё одно законное регистрационное действие по снятию обременения с квартиры.

3. Банк позволяет совершить единовременное переоформление собственности со снятием обременения. Но данная схема у наших банков-партнёров работала в основном до того времени, как снятие обременения происходило в течение пяти дней, а смена собственника в течение двадцати дней. Как результат, возможен определенный риск, когда залог снят, а банк ещё не получил средства. Это может привести к необходимым разбирательствам, в том числе судебным, чтобы завершить сделку. Хотя такой вариант тоже встречается.

Основными факторами, которые усложняют продажу квартиры с обременением – это необходимость согласовывать сделку с банком и преодоление опасений покупателя остаться и без своих денег, погасив ипотечный долг продавца, и без квартиры в случае, например, если сделка не будет зарегистрирована.

Очень важно использовать схемы взаиморасчётов, которые стопроцентно защищают риски покупателей. Когда покупатель убежден в безопасности, он не будет требовать скидку от цены квартиры, как это может быть при рисковой схеме. И, конечно же, продавая квартиру в залоге банка, необходимо использовать схемы, гарантирующие продавцу получение суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после перехода права собственности на имя покупателя и закрытия долга перед банком.

В проведение подобных сделки очень много нюансов и необходимо учесть все возможные риски и защитить себя.

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18