Личный
кабинет

USD 57.57 (-0.09)

EUR 68.56 (-0.52)

Курс ЦБ на 26 Сентября

26 Сентября

17:41

Новые гетто в современных мегаполисах. Почему они возникают?

Статья. 11.08.2017 Версия для печати

В несоответствующих представлениям покупателей о комфортном жилье комплексах в пригородах Петербурга падают продажи. Новостройкам с повышенной этажностью, крохотными квартирами и проблемами с транспортом все чаще пророчат будущее гетто.

Жители Петербурга до недавних пор генерировали высочайший спрос на жилье. Умерить его кое-как удалось только очередному кризису, длящемуся скоро вот уже три года. Так, по данным Knight Frank St Petersburg, в первом полугодии 2017 на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородов было продано 1,5 млн. кв. м. жилья. По сравнению со вторым полугодием 2016 года, объем продаж в «квадратах» снизился на 34% или на 38%, если измерять количество реализованного жилья в квартирах.

Впрочем, за несколько лет, отделяющих кризис 2008 года от начавшегося в 2014, застройщики успели немало. На любом мало-мальски пригодном для этого клочка земли возникли точечные объекты и компактные – на три-четыре многоэтажки – жилые комплексы. По периметру, а теперь уже и неподалеку от центра Петербурга, растут районы квартальной застройки.

Лучшими намерениями
Город-сад, увы, получается не у всех. Особенно это заметно на приграничных территориях с Петербургом территориях. И тем, кто может спрогнозировать логику дальнейшего развития этих мест, происходящее там внушает тревогу. Она, действительно, ничего хорошего не предвещает. Впрочем, можно обойтись и без выстраивания логических цепочек. Достаточно взглянуть на примеры похожих проектов.

Взять, скажем, тот же сент-луисский Прюит-Айгоу. Его короткая история началась в 1954 году со строительства тридцати трех домов-пластин высотой 11 (всего-то!) этажей для молодых представителей среднего класса. Однако уже в 60-х годах комплекс обрел все признаки гетто, вызывая ужас не только у жителей соседних кварталов, но и у избегавших там появляться полицейских. В начале 70-х его, объявив зоной бедствия, начали расселять и сносить, не оставив к 1976 году камня на камне.

Существенно дольше – с 1942 по 1995 – продержался комплекс Кабрини Грин, также построенный государством для чикагских рабочих. Но и его, из-за царивших там антисанитарии и преступности, в конце концов расселили и снесли. Расчищенную территорию, как и на месте Прюит-Айгоу, застроили малоэтажным жильем.

Причиной появления пугавших даже полицию молодежных банд, запущенного состояния территории и отсутствия возможности нормально наладить работу социальных служб стала люмпенизация населения этих изначально благополучных комплексов. Люмпенов привлекла предельная дешевизна муниципального жилья. А поскольку переезжали они из гораздо худших условий, маленькие квартиры, высокая этажность, малочисленность детских площадок и рекреационных зон недостатками не считали.

Жадность губит
Изначальная причина появления депрессивного района заключается в победе маркетологов девелопера над здравым смыслом покупателя. Это происходит, когда удачное позиционирование дома и доступная цена ослепляет людей настолько, что они пускаются на откровенные авантюры. Например, покупая квартиры в домах за КАД в поле – без инфраструктуры, без метро, без дорог для наземного общественного транспорта. Зато очень дешевые и красиво поданные. «Особенно придирчиво в таких местах нужно оценивать первые дома, - говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. – Они состоят только из студий, продаются за копейки, и нужны для того, чтобы будущие покупатели видели, как бодро девелопер развивает проект».

Как и в США, застройщики Северной столицы тоже заботятся о тех, кто поселится в их квартирах. Но делают это на свой лад, прежде всего переживая о платежеспособности клиента. Поэтому, разрабатывая квартирографию, практикуют столь мелкую нарезку, что, порой, до 80% квартир дома приходится на «однушки» и студии. В этом случае, по их замыслу, довольными останутся все: «квадрат» можно сделать дороже, сохранив при этом доступность квартиры и желание ее купить. Впрочем, как показывает практика, ненадолго.

Кроме обилия однокомнатных квартир и студий, для большинства новостроек в петербургских предместьях характерны также повышенная высотность, дефицит зеленых зон, скупо оборудованные детские площадки и до предела забитые автомобилями дворы. Это тоже делается в борьбе за экономику проекта и привлекательность цен. Но качество жизни, в результате, получается очень спорное. А если к этому добавить еще проблемы с транспортной доступностью, то и вообще никакое. «Большинство застройщиков идут по пути максимизации прибыли: максимум этажей, максимум квартир на этаже, минимум парковок, минимум площадок и социальной инфраструктуры, - отмечает, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. – У будущих жителей все это создаст дискомфорт».

И будущие жители это, наконец, поняли. А может, у них попросту закончились деньги. Как бы то ни было, уже три месяца что-то идет не так: квартиры от надежных застройщиков в районе КАД больше не интересны. Во всяком случае, тем, кто сегодня может их оплатить. Зафиксированное аналитиками Knight Frank St Petersburg снижение продаж в новостройках распределяется неравномерно: быстрее это происходит в пригородах. Если в обжитых кварталах спрос во втором квартале 2017 снизился на 5%, то на пригородных территориях – на все 20%. Складывающуюся не в пользу периферийных районов диспропорцию эксперты объясняют спецификой их развития. За последние годы на окраинах сконцентрировалась львиная доля предложения эконом-класса. Проекты по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем друг от друга отличаясь, конкурируют в основном ценой. Но, очевидно, даже низкие цены не считаются больше убедительным аргументом для покупки.

Перспектива поселиться в «благоустроенном квартале рядом с КАД», действительно, не так чтобы очень. Вряд ли стоит на десятилетия влезать в кредитную кабалу, чтобы всю жизнь толкаться по несколько часов домой в пробках, делая кассу расположенным по пути АЗС. Потом искренне радоваться найденному для парковки месту, хотя для этого и пришлось заехать на газон или тротуар. И поднявшись на лифте, триумфально шествовать к своей квартире по какому-нибудь заоблачному – двадцатому, наверное, этажу, количеством дверей больше напоминающему коридор в общежитии.

Послезавтра
Если сегодня аналитики всего лишь отмечают падение интереса у покупателей, то завтра из пригородов может начаться и отток жителей. Уедут те, кому есть куда уезжать, предварительно сдав свою квартиру в аренду или продав ее за бесценок. А то и вовсе заперев дверь на замок, без надежды получить хоть какую-то прибыль.

Вопрос, кто послезавтра займет места петербуржцев, не оценивших прелести «жизни за городом с городским комфортом». Депрессивности району добавят объекты недостроя – ведь оставлять пригороды вынуждены будут не только жители, но и застройщики. По мнению генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, рост себестоимости строительства, продолжающееся снижение спроса и невозможность увеличить цены уменьшает финансовую устойчивость девелоперов и подрядчиков. И если продажи квартир не возобновят рост, вероятно, гонку на выживание в 2018 году выдержат не все из них.

Не выдержавшие будут уходить, оставляя незавершенные объекты. «Самые страшные стройки – неоконченные, - уверен Николай Лавров. – Это объекты обанкротившихся или находящихся в предбанкротном состоянии компаний. Живые примеры – дома «СУ-155» в Приморском районе. После постройки дома вдоль Парашютной улицы они стояли на проветривании два года с биотуалетами у каждого подъезда. Дом вроде есть, а жить нельзя – канализации нет. Вот так и появляются в новых кварталах дома с темными окнами и тяжелой историей».


Статья входит в тему месяца "Каменные джунгли окружают Петербург"

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Обзор рынка: самые дешёвые однокомнатные квартиры

Обзор рынка: самые дешёвые однокомнатные квартиры

Если вы решили приобрести квартиру эконом-класса, стоит самым внимательным образом обратить внимание не только на низкие цены, но и на локации, где размещается ваше будущее жильё. Рынок приемлемых по цене новостроек...
Рейтинг. 6.09.17