Личный
кабинет

USD 58.9 (+0.19)

EUR 69.43 (+0.03)

Курс ЦБ на 16 Декабря

16 Декабря

21:35

Нет дольщика – нет проблемы

Статья. 5.12.2017 Версия для печати

Проблему обманутых дольщиков решат ликвидацией долевого строительства, сокращением количества застройщиков и ростом стоимости квартир.

Девелоперы начали готовиться к сворачиванию схемы долевого строительства и переходу на проектное финансирование. Оно, как ожидается, решит проблему обманутых дольщиков. С одной стороны, благодаря тому, что авансировать застройщиков им теперь не придется. С другой, из-за того, что через три года, когда девелоперам предписано полностью отказаться от долевого строительства, покупать квартиры будет гораздо меньше людей, чем сегодня.

Суть проектного финансирования заключается в возможности выбрать сумму лимита или отказаться от этого. Иначе говоря, запросить финансирование именно в том объеме, который бы компенсировал нехватку необходимых для строительства собственных средств. Работая с проектным финансированием в рамках долевого строительства, застройщик оплачивает около 20% стройки из собственных средств. Так он закладывает первый этап реализации проекта, а открывает лимит на остальные 80%. Сегодня, девелоперы экономят на процентах, используя для финансирования строительства также и долевое участие. И вот когда привлечение денег дольщиков станет невозможным, деньги банков будут привлекаться для покрытия практически 80% стоимости строительства.

Дадут только под проект

Заемные средства застройщики используют и сегодня. Так, по словам директора по развитию Л1 Надежды Калашниковой, кредитами ее компания пользуется. Правда, не в качестве прямого финансирования строительства, а для пополнения оборотных средств. Сегодня этот объем составляет порядка 5%. По словам президента RBI Эдуарда Тиктинского, доля заемных средств в проектах его компании не превышает 30-40% от общего бюджета проекта. Тем не менее, RBI часто открывает кредитный лимит в большем размере – порядка 60%. Он становится дополнительной гарантией на случай ухудшения экономической ситуации. Дольщики должны быть уверены: что бы ни произошло на рынке, проект будет реализован и они получат свои квартиры.

По мнению руководителя управления организации финансирования Setl Group Павла Гуменника, проектное финансирование – выгодный и востребованный инструмент. В первую очередь, им активно пользуются крупные строительные компании – банки охотно сотрудничают с ними. «У Setl Group выстроено многолетнее доверительное сотрудничество с рядом финансовых организаций, - говорит Павел Гуменник. – У нашей компании безупречная кредитная история, финансовые инструменты ей доступны».

Впрочем, заемные средства используют еще не все. Да и распространенным этот вид кредитования пока не назовешь. По словам руководителя проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александра Кириятских, его компания еще ни разу займами при строительстве не пользовалась. Однако сейчас конкуренция на рынке и увеличение темпов строительства диктует общую тенденцию обращения в банковские структуры за получением проектного финансирования. «Это связано и с тем, что банки только сейчас начали открывать эту статью кредитования, - говорит Александр Кириятских. – Еще полгода назад проектное финансирование выдавалось лишь под политически ангажированные или стратегически важные проекты».

Проблема в том, что получить эти кредиты не так-то просто, а рынок других специфических способов финансирования в России еще не развит. Как правило, девелоперские проекты – долгосрочные. А в условиях сегодняшней политической ситуации и административной неопределенности – довольно рискованные. «Проектное финансирование банками осуществляется только после получения разрешения на строительство, и многие финансовые учреждения начинают выделять средства только после начала стройки, - говорит маркетолог-аналитик «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина. – Поэтому девелоперу сейчас крайне сложно получить финансирование на этапе предпроектных подготовок. Надо искать соинвестора или вкладывать собственные средства».

Цены вырастут

Борьбу за снижение проблем у покупателей жилья нельзя не приветствовать. Но для снижения количества обманутых дольщиков, придется снизить количество реализуемых проектов и покупателей квартир. Банки, разумеется, не будут кредитовать застройщиков бесплатно. Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена квадратного метра возрастет как минимум на стоимость этих займов и издержек, которые они за собой повлекут. «Если долевое строительство действительно отменят в ближайшие три года, как планирует руководство страны, девелоперы больше не смогут привлекать авансовые платежи покупателей – собственные средства и банковские кредиты станут единственным источником финансирования, - говорит Эдуард Тиктинский. - Понятно, что стоимость этих кредитов будет закладываться в цену квадратного метра, что отразится на стоимости жилья для потребителя».

Если говорить более конкретно, то при привлечении проектного финансирования стоимость строительства вырастает на сумму процентной ставки – 12-15%, то есть почти на 3% выше, чем ставка по ипотечным кредитам. И, кроме того, на сумму комиссии за выдачу кредита и других издержек, связанных с его получением. По мнению Александра Кириятских, вместе это может составлять до 0,25% от всей суммы кредитования. «Безусловно, стоимость квартир вырастет на 9-15%, в зависимости от застройщика, его базового капитала и необходимости привлечения средств», - считает эксперт.

Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева считает, что проектное финансирование увеличит стоимость жилья на 20%. И это по самым скромным подсчетам. Кроме того, банки, выдающие ипотечные займы, вряд ли останутся безучастными к росту цен. Вероятно, они повысят первоначальный взнос для тех, кто хочет приобрести квартиру в кредит. Что также скажется на доступности жилья.

Совсем невеселые прогнозы делают в Л1. «Сегодня средняя ставка по рынку варьируется от 11% до 18%, - говорит Надежда Калашникова. – Простой расчет показывает, что при среднем сроке строительства в три года и ставке, например, в 12% при условии проектного финансирования всего объема строительства проценты увеличат стоимость объекта на 40-50%. Соответственно, на столько же могут возрасти и цены на жилье».

Оптимистичнее коллег настроен Александр Кириятских. Эксперт уверен, что и рынку, и дольщикам проектное финансирование пойдет на пользу. Оно снимет зависимость от рыночных колебаний, которые влияют на ход, скорость и качество строительства, особенно в моменты, когда рынок ощутимо проседает. Скорее всего, с вводом такой схемы существенно упадет количество недостроев и неблагонадежных застройщиков. Не только потому что компании получат доступ к финансированию, но и потому что для доступа к нему необходимо будет доказать свою финансовую состоятельность. «Такая система работает практически во всем мире и необходима для регулировки выполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками, - говорит Александр Кириятских. – Крупные застройщики сегодня уже выбирают банковские лимиты. Это связано не только с желанием развиваться, но и с необходимостью строить в срок вне зависимости от скорости продаж. Думаю, что большая часть рынка уже аккредитована банками, и нельзя сказать, что при принятии закона будут какие-то проблемы с получением финансирования».

Впрочем, все это пока относится к области чистой теории. По мнению Эдуарда Тиктинского, сама возможность отечественной банковской системы выдать застройщикам такую сумму кредитов, которая была бы достаточна для поддержания существующего объема рынка, вызывает сегодня большие сомнения. Но в этом также мало радости как для застройщиков, так и для покупателей. Если первые начнут уходить с рынка из-за невозможности получить деньги на строительство, предложение сократится, и цены на квартиры вырастут.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Мурино VS Кудрово

Мурино VS Кудрово

Мурино и Кудрово в последние несколько лет стали нарицательными именами для многих жителей Санкт-Петербурга, урбанистов и тех, кто не согласен с архитектурой масштабной застройки больших пространств. Несмотря на то,...

Рейтинг. 25.10.17