Личный
кабинет

USD 59.63

EUR 70.36

Курс ЦБ на 20 Ноября

20 Ноября

05:22

Сделки с недвижимостью стали безопаснее

Статья. 7.11.2017 Версия для печати

Растущая популярность жилья на вторичном рынке пробудила интерес к сделкам с использованием эскроу-счета и депозитного счета нотариуса, идеально подходящего для операций любой сложности.

Год от года рынок недвижимости становится все более цивилизованным, а сделки купли-продажи – безопаснее. Например, в апреле банк «Санкт-Петербург» для начал предлагать использование эскроу счетов для проведения сделок с недвижимостью. Эскроу-счет представляет собой почти полный электронный аналог эксперт-сейфинга. Впрочем, отличия, между этими двумя инструментами, причем, в пользу эскроу-счета, все-таки есть.

Размещение средств на эскроу-счете дает полную гарантию их безопасности. Хранящиеся на эскроу-счете деньги автоматически страхуются в Агентстве по страхованию вкладов на 10 млн рублей. И даже в том случае, если банк подвергнется ограблению или обанкротится, клиент гарантированно сможет вернуть свои деньги. Кроме того, оплата через эскроу-счет сделает безопасной саму сделку. Внесенные на счет средства покупателя недвижимости банк передает продавцу только при условии выполнения им обязательств перед покупателем.

«Сейфовая ячейка гарантирует безопасность только от бегства одного из участников сделки с деньгами, - говорит бизнес-тренер ГК «Переезжаем в Петербург» Ирина Гудкина. – Но если произойдет ограбление или у банка отберут лицензию, то никакой ответственности он не несет. Деньги в том же размере уже не вернутся. Депозиты у нотариуса и эскроу-счета – единственные абсолютно безопасные формы расчета. Клиенты могут не беспокоится за свои средства, так как сумма страхования составляет 10 млн рублей».

От тумбочки к сейфингу…

Обычная сегодня при сделках с недвижимостью практика использования сейфовых ячеек по уровню безопасности все же отличается от общепринятого в 90-х годов прошлого века хранения денег в офисах риэлторких компаний. Однако, и сейфовые ячейки в обиход вошли не сразу. В период становления рынка недвижимости взаиморасчеты между участниками сделки проводились через так называемые «тумбочки». «Покупатели недвижимости отдавали свои деньги на хранение директору агентства недвижимости, - рассказывает генеральный директор ГК «Мастер девелопмент» Вячеслав Семененко. – И аванс, и основную сумму он держал у себя в сейфе».

Увы, человек слаб и не каждому директору хватало духа удержаться от соблазна нецелевого использования имеющейся наличности. В надежде заработать, ее часто пускали на авантюрные проекты в строительстве, игру на бирже и т.д. В итоге, агентства банкротились, а их клиенты теряли свои деньги. Нечистые на руку дельцы стали серьезной угрозой стабильности рынка недвижимости и бизнеса риэлторских компаний. Тогда заинтересованные в доверии клиентов риэлторы разработали правила, гарантирующие хоть какую-то безопасность сделок.

«Из-за того, что деньги клиентов были доступны агентству недвижимости и оказывались в хозяйственном обороте возглавлявших их руководителей, пострадало много людей, - вспоминает Вячеслав Семененко. – И тогда Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга выработала профессиональный стандарт, по которому, сумма, используемая при взаиморасчетах между покупателем и продавцом недвижимости, ни при каких обстоятельствах не должна была стать доступной сотрудникам риэлторской компании».

Тогда и возникли первые формы взаиморасчетов через банковские сейфовые ячейки. В результате его совершенствования появился эксперт-сейфинг. Так на рынке вторичной недвижимости постепенно сформировалась принятая и сегодня практика взаиморасчетов.

…и аккредитиву

Для оплаты квартиры в новостройках чаще используется банковский аккредитив. В середине нулевых, когда был принят 214-ФЗ, выяснилось вдруг, что среди покупателей недвижимости хватает вполне цивилизованных людей, не чурающихся проводить безналичные взаиморасчеты. Не везде, конечно. В провинции, например, до сих пор при подписании договора предпочитают передавать продавцу кэш. «Некоторые покупатели из регионов, самостоятельно приобретающие квартиры в Петербурге, нередко задают продавцу вопрос о том, как бы он хотел, чтобы с ним рассчитались, - говорит Ирина Гудкина. – Такой вопрос возникает, потому что у них принято отдавать наличные деньги при подписании договора».

Тем не менее, основным банковским инструментом стал аккредитив – довольно тяжеловесная форма расчета частных лиц, зато удобная для юридических. Поэтому часто применяемая для оплаты квартир в новостройках. Использовать аккредитив при операциях на вторичном рынке не просто, особенно, если речь идет о сложных, комбинированных сделках. «На первичке проще – все работают с аккредитивами, там просто и понятно, - говорит руководитель дирекции кредитно-депозитного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова. – Однако, для вторичного рынка жилья использование аккредитива – очень длительная процедура. А провести с ним сложные сделки или цепочки практически невозможно».

Интересно, что сотрудники банков сами не всегда могут разобраться, как правильно проводить расчет с использованием аккредитива. Так, по словам руководителя межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генерального директора ГК «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, однажды у клиента его агентства возникли неожиданные проблемы. «Нужно было открыть аккредитивный счет, - рассказывает Николай Лавров. – Но в Череповце, где жил наш клиент, из всех банков только один имел возможность открытия аккредитива. При этом ни один сотрудник этого банка не знал, как это сделать».

Если без сложностей не обойтись

Три года назад появились законодательные нормы, позволяющие проводить расчеты с помощью эскроу-счетов. Однако долгое время это новшество не было востребовано. Причина в том, что в конце 2014 года подскочила стоимость ипотечных кредитов и сделки на рынке недвижимости почти прекратились. Спустя некоторое время, весной 2015, благодаря субсидированной государством ставке по ипотечным кредитам, квартиры опять начали покупать. Но, в основном, у застройщиков, поскольку государство помогало удерживать ставку низкой только при покупке жилья на первичном рынке. В начале 2017 года льготную ипотеку для квартир в новостройках отменили. Первичный и вторичный рынок оказались в равных условиях, и покупатели вновь обратили внимание на жилье на вторичке. По словам Екатерины Синельниковой, если раньше из проходивших через банк «Санкт-Петербург» сделок к первичному рынку относилось 90%, то сейчас уже только 70%. Иначе говоря, доля приобретаемых на вторичном рынке квартир выросла с 10% до 30%.

И вот в апреле банк «Санкт-Петербург» в пилотном режиме запустил услугу по оплате сделок на вторичном рынке через эскроу-счета. По словам Екатерины Синельниковой, в месяц в банке открывается около 100 эскроу-счетов. Средний бюджет сделки по ним с апреля составил 3 млн рублей, в то время как по аккредитивам – 2,2 млн рублей. Сегодня эскроу-счета начинают пользоваться популярностью у тех, кто проводит сложные сделки. Во всяком случае, с использованием эскроу нет ни одной прямой сделки. Пилотный режим, скорее всего, будет продлен до конца этого года. И если положительная динамика будет отмечаться и дальше, то с будущего года оказываемые сейчас на безвозмездной основе услуги станут платными.

Есть и альтернативный, и при этом, не уступающий по безопасности эскроу-счетам способ обезопасить сделку с недвижимостью – провести ее через нотариуса. Прибегают к нему пока не часто. По словам нотариуса Натальи Дзенс, сегодня через нотариальный депозит проходит всего 0,01% всех сделок на рынке недвижимости с взаиморасчетами. Причина в том, что о возможности использовать депозитный счет нотариуса в законодательстве появилась только с января 2015 года и сегодня о ней знают не многие. «По объему сделок нам с крупными банками не сравниться, - говорит Наталья Дзенс. – Тем не менее, интерес участников рынка к использованию депозитного счета нотариуса для совершения сделок становится заметным».

Востребованность к услугам нотариусов растет, поскольку сделка проводимая с его привлечением сделка – абсолютно открытая, все ее участники, понимают, что происходит с их деньгами. Данная деятельность застрахована как самим нотариусом, так и Федеральной нотариальной палатой. Особо тщательно отбирается банк, в котором открыт депозитный счет нотариуса. «Безопасность счета зависит от банка, в котором он размещен, - говорит Наталья Дзенс. – Например, не все банки в городе имеют лицензию на открытие депозитного счета нотариуса. Это еще раз подчеркивает, что депозитный счет – это не тумбочка и даже не сейф в кабинете нотариуса. Это счет в банке. И деньги на этом счете не принадлежат ни нотариусу, ни банку. И если банк объявляют банкротом, деньги на депозитном счету в процедуру банкротства не попадают. Их можно будет забрать».

Комиссия при таких сделках, независимо от их суммы, составляет всего 1,5 тысячи рублей. Предельная прозрачность сделки с привлечением расчетов делает их привлекательными для операций любой сложности, вплоть до расселения целых домов. Из недостатков – разве что невозможность занизить цену недвижимости, поскольку все прописывается в договоре.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Мурино VS Кудрово

Мурино VS Кудрово

Мурино и Кудрово в последние несколько лет стали нарицательными именами для многих жителей Санкт-Петербурга, урбанистов и тех, кто не согласен с архитектурой масштабной застройки больших пространств. Несмотря на то,...

Рейтинг. 25.10.17