Личный
кабинет

USD 66.88

EUR 76.18

Курс ЦБ на 19 Августа

19 Августа

17:16

Юридическая чистота сделки: нюансы проверки

Статья. 18.02.2018 Версия для печати
Юридическая чистота сделки: нюансы проверки

Эксперты утверждают: нулевого уровня риска при покупке недвижимости в России не бывает. Недаром говорят, что единственный способ полностью обезопасить сделку с недвижимостью – отказаться от неё. Тем не менее, свести риски к минимальной вероятности вполне возможно, для этого как раз и проводятся мероприятия по определению чистоты сделки.

Термин «юридическая чистота недвижимости (сделки)» используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально – в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь к специалистам и требуя проверки юридической чистоты, люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.

– В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти нельзя. Определить же степень юридической чистоты можно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости, – говорит юрист «Центра сделок с недвижимостью на Грибоедова, 6» Надежда Сергеева.

Правоустанавливающие документы

Итак, проверку юридической чистоты сделки стоит начать с правоустанавливающих документов на недвижимость. Первым делом следует поинтересоваться у продавца основаниями, по которым квартира оказалась у него в собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, соглашение о разделе совместно нажитого (или наследственного) имущества, судебное решение, договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, завещание, свидетельство о праве на наследство по закону.

При этом переход права собственности к покупателю должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Иными словами, к каждому договору и свидетельству должно быть приложено свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, где указано основание возникновения права собственности.

Данные по представленным документам нужно сравнить с данными ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), советуют в «Центре сделок с недвижимостью на Грибоедова, 6». Для этого нужно запросить в МФЦ выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая выдается Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Из нее вы узнаете о зарегистрированных правах на эту квартиру. Эти сведения являются доступными для всех. Вы можете сделать этот запрос самостоятельно, оплатив госпошлину. Сделать это также можно на сайте rosreestr.ru. Здесь же можно запросить и дополнительные сведения о квартире, такие как кадастровая стоимость, кадастровый номер, дата постановки на кадастровый учет. Эти сведения предоставляются бесплатно и сразу же после сделанного в режиме онлайн запроса.

Личность продавца

Одновременно с документами на квартиру проверяют и личность продавца. В частности, его паспортные данные должны совпадать с данными, указанными в правоустанавливающих документах на квартиру. Если есть расхождения, нужно поинтересоваться, когда продавец менял паспорт и в связи с чем. В паспорте должны быть указаны сведения о ранее выданных паспортах. Если паспорт менялся в связи с возрастом, это нормально. Если же он был утерян или заменен в связи с порчей, можно проверить эти данные в УФМС. Бывают случаи, когда квартиру продают по подложному паспорту, при этом самостоятельно определить подделку документа невозможно.

Может выявиться, например, и такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждено справкой). Согласно ст. 177 ГК РФ такую сделку могут признать недействительной.

– В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), необходимо этот момент уточнить, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. При этом нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организаций по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд! Если выяснилось, что продавец состоит на учёте в данных организациях, а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст документ, что на момент подписания договора человек полностью осознавал свои действия, – разъясняет юрист «Центра сделок с недвижимостью на Грибоедова, 6» Надежда Сергеева.

Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как согласно Семейному кодексу РФ имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов. Приобретая квартиру без согласия супруга продавца, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной».

Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший), подчеркивают в компании «ЮРИНФО-Недвижимость». В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность: в нормальном ли он рассудке? Может, доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца.

Зарегистрированные лица

Также следует изучить информацию о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время. Обязательно надо проверять сведения о лицах, зарегистрированных в квартире, причем как на данный момент, так и за срок, задолго предшествующий сделке.

– Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в «никуда» или по фиктивным адресам. Для проверки этого следует изучить и сопоставить с другой информацией архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭК/ЕИРЦ – ордерами, копиями финансово-лицевого счета, – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «ЮРИНФО-Недвижимость» Павел Штепан.

Некоторые лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования жилплощадью до момента снятия с регистрационного учёта и могут отстаивать свое право через суд. Таким образом, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или долго платить за него коммунальные платежи.

Юридическое прошлое

Обратите внимание на то, сколько раз и как часто менялись собственники квартиры. Частая смена собственников за небольшой промежуток времени требует дополнительной проверки. Поинтересуйтесь, почему квартира несколько раз перепродавалась. При этом помните, что здесь нет ничего противозаконного, так как многие инвестируют в недвижимость. Однако если ответы продавца вызывают сомнения, дополнительную проверку предыдущих собственников провести не помешает.

В «ЮРИНФО-Недвижимость» обращают внимание: если продавец приобрел квартиру по договору дарения, стоит поинтересоваться, является ли даритель его родственником. Если нет, то, скорее всего, была совершена притворная сделка, что чревато судебным разбирательством.

Отсутствие ограничений и обременений

Недвижимость может быть обременена – например, залогом или арестом. В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав.

– Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе – в ЕГРП. По закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему, – отмечает юрист «Центра сделок с недвижимостью на Грибоедова, 6» Надежда Сергеева.

Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время. Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия представленным документам.

Отсутствие незаконной перепланировки

Если при осмотре квартиры вы увидели, что ее планировка отличается от стандартов, то стоит проверить, была ли оформлена перепланировка в установленном порядке. По закону собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. То есть, если вы купили квартиру с несогласованной перепланировкой, то контролирующие органы могут обязать вас привести её в прежнее состояние.

Если перепланировка была согласована, то у продавца будет в наличии акт о завершённом переустройстве и (или) перепланировке жилого/ нежилого помещения в жилом доме, составленный горжилинспекцией, и в техническом паспорте все изменения в планировке будут учтены. Кроме того, в свидетельство о праве собственности на квартиру будут внесены изменения по общей площади, жилой или нежилой, если в результате перепланировки они изменились.

Отсутствие задолженности за коммунальные услуги

Если на лицевом счёте управляющей компании имеется задолженность за пользование коммунальными услугами, накопленная предыдущими собственниками и пользователями квартиры, взыскать её в судебном порядке с вас у УК правовых оснований нет. Однако если вы покупаете квартиру с такими долгами, будьте готовы, что в квитанции на оплату эта сумма всегда будет фигурировать. Кроме того, управляющая компания будет периодически направлять вам претензии с требованием об оплате задолженности. Если есть долги за электроэнергию, энергосбытовая организация будет требовать от вас погасить эту задолженность и может отключить подачу электроэнергии в квартиру.

– Вы, конечно, сможете обжаловать эти действия и будете правы. Но лучше покупать квартиру без долгов. Потребуйте у продавца справку об отсутствии задолженности за предоставляемые услуги. Такая справка лишней не будет, – рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «ЮРИНФО-Недвижимость» Павел Штепан.

Таким образом, проверка юридической чистоты сделки при покупке квартиры – очень сложное дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий всё-таки возможно, тщательно проверив все нюансы при помощи профессионалов.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

«ЮРИНФО НЕДВИЖИМОСТЬ» даёт полезные консультации в прямом эфире

16 комментариев на сайте

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18