Личный
кабинет

USD 66.5 (+0.26)

EUR 75.62 (-0.09)

Курс ЦБ на 12 Декабря

12 Декабря

12:28

Меняем ДДУ под себя

Статья. 3 Сентября 2013 Версия для печати

Согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) заключение договора участия в долевом строительстве является основным способом привлечения застройщиками денежных средств граждан в целях жилищного строительства, наряду с выпуском жилищных сертификатов и созданием жилищно-строительных (жилищных накопительных) кооперативов.

 

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение этого общего правила действующим законодательством прямо запрещено. 

По договору участия в долевом жилищном строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

 

Существенные условия ДДУ

         Пунктом 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень так называемых существенных условий договора участия в долевом строительства (то есть условий, без согласования которых договор считается незаключенным). К числу таких существенных условий относятся следующие позиции:

         1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

         2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

         3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

         4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

 

Итак, какие из этих пунктов может изменить будущий дольщик на этапе переговоров с застройщиком

Определение конкретного объекта долевого строительства:

Как напрямую следует из нормы Федерального закона № 214-ФЗ, конкретный объект долевого строительства должен быть определен в соответствии с проектной документацией. Соответствие проектной документации является одним из критериев, определяющим качество построенного объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ). 

Помимо этого, существенное изменение проектной документации (в том числе, существенное изменение размера объекта долевого строительства) является основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию участника долевого строительства (подпункт 2 пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ). 

Основные положения проектной документации должны быть отражены в проектной декларации застройщика. Примечательно, что застройщик обязан по требованию участника долевого строительства предоставить ему для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, с тем, чтобы гражданин имел максимально наглядное представление о квартире, которую он впоследствии получит в собственность.

 

Срок передачи объекта долевого строительства:

Пункт 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ содержит жесткое требование о том, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

По этой причине условие о сроке передачи объекта долевого строительства фактически устанавливается не по соглашению сторон каждого конкретного договора участия в долевом строительстве, а императивно предлагается самим застройщиком. Следовательно, потенциальный участник долевого строительства может либо согласиться с предложенным условием, либо вообще отказаться от заключения договора.

Довольно-таки часто на практике возникает ситуация, когда строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. 

Вопрос об изменении предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства и внесении соответствующих корректировок в ранее заключенный договор путем заключения дополнительного соглашения будет решаться на общих основаниях, установленных гражданским законодательством, то есть по соглашению сторон либо в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств.

Если же дополнительное соглашение к договору заключено не будет и, соответственно, срок передачи объекта долевого строительства не будет перенесен, на застройщике лежит обязанность выплатить гражданину неустойку в размере 2/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.

 

Цена договора участия в долевом строительстве:

Под ценой договора в силу пункта 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора, в отличие от срока передачи объекта долевого строительства, может устанавливаться по соглашению сторон при заключении каждого конкретного договора участия в долевом строительстве. Иными словами, действующее законодательства не содержит норм, устанавливающих, что цена договора является единой для всех участников долевого строительства.

Договором могут быть предусмотрены случаи изменения цены и после его заключения, а также условия такого изменения. В этом случае изменение изначально установленной цены допускается лишь по соглашению сторон.

 

Гарантийный срок объекта долевого строительства:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Действующее законодательство налагает запрет на включение в договор участия в долевом строительству условий, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. Такого рода условия согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ являются ничтожными.

 При этом гарантийный срок должен быть установлен договором и для самих объектов долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, а для технологического и инженерного оборудования – менее чем три года (пункты 5, 5.1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

 

Закон оставляет неизменными…

Федеральный закон № 214-ФЗ в ряде случаев предопределяет содержание условий договора участия в долевом строительстве, не позволяя его сторонам заключить договор на иных условиях. 

Например, законодательно установлен размер ответственности за нарушение участником долевого строительства установленного договором срока внесения платежа (неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки), а также за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (для граждан – 2/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки).

 

А если я не согласен

В случае несогласия с какими-либо условиями договора об участиив долевом строительстве гражданин после ознакомления с проектом договора может составить и направить застройщику так называемый протокол разногласий с предложением исключить из текста договора какие-либо пункты, изменить их содержание или дополнить договор новыми положениями.

Обычно содержанием такого рода протоколов разногласий являются предложения, связанные с уровнем отделки объекта долевого строительства (как в сторону увеличения уровня отделки, так и в сторону его снижения), а также с необходимостью монтажа дополнительного оборудования.

Предложения потенциального участника долевого строительства могут также касаться и цены договора, а также порядка ее уплаты. Однако шансы гражданин на удовлетворение застройщиком такого протокола разногласий крайне низки.

Иногда, не имея возможности общаться с застройщиком «на равных», граждане подписывают договор участия в долевом строительстве на заведомо невыигрышных условиях, а в ряде случаев – даже на условиях, не соответствующих Федеральному закону № 214-ФЗ.

В подобных случаях следует принимать во внимание, что в силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, которое предоставляет гражданам дополнительные гарантии защиты.

 

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, даже подписав договор на условиях, ухудшающих его положение по сравнению с Федеральным законом № 214-ФЗ, гражданин не будет лишен возможности отстаивать свои права со ссылкой на то, что в этой, «ухудшающей» его положение части, договор применению не подлежит.

Более того, пунктом 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя (для юридических лиц – административная ответственность в виде административного штрафа в размере от 10 000 до 20 000 рублей).

Полномочиями по привлечению недобросовестных застройщиков к административной ответственности по указанной статье наделена Федеральная службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

В судебной практике встречаются примеры, когда застройщики привлекались к административной ответственности, в частности, за включение в договор следующих условий:

- возложение на гражданина обязанности заплатить аванс за шесть месяцев за услуги по договору с управляющей организацией (противоречит части 1 статьи 157 Жилищного кодекса РФ);

- лишение гражданина установленной законом возможности выбора, в какой суд обратиться в суд обратиться за защитой своих прав: по месту нахождения застройщика, по месту жительства или пребывания самого гражданина либо по месту заключения или исполнения договора (противоречит пункту 2 статьи 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» ).

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18