Личный
кабинет

USD 66.26 (-0.17)

EUR 75.39 (+0.17)

Курс ЦБ на 14 Декабря

14 Декабря

05:04

Дети в доле

Статья. 22 Августа 2013 Версия для печати
Дети в доле
Часто перед родителями возникает целый ряд вопросов, связанных с необходимостью выделения детям долей в праве собственности на квартиру. К числу наиболее распространенных относятся вопросы о том,  в каких случаях и в каком порядке выделяются доли, есть ли отличия в правовых режимах совместной и долевой собственности, предусмотрена ли ответственность родителей за ненаделение детей долями в праве собственности на квартиру? 

Прежде всего, необходимо отметить, что по общему правилу закон не возлагает на родителей обязанность по передаче квартиры в общую с детьми собственность. Соответственно, законодательство не предусматривает и возникновения ответственности родителей за ненаделение детей долями в праве собственности на квартиру. Принятие такого решения остается правом родителей, за исключением особых ситуаций (в частности, связанных с использованием средств материнского (семейного) капитала, о чем будет сказано далее).

Действующее законодательство не предусматривает случаев образования совместной собственности родителей и детей на имущество, поэтому квартира может находиться у родителей и детей только в долевой собственности, а не в совместной.

 

Материнский капитал и доли.

В ряде случаев приобретение родителями квартиры в общую долевую собственность с детьми является необходимым. Так, в силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. 

Пункт 8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, установил, что направление средств материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения предполагает наличие письменного (нотариально удостоверенного) обязательства покупателя в течение 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала оформить жилое помещение в общую долевую собственность супруга, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.

Действующее законодательство не содержит норм, предусматривающих конкретную ответственность за нарушение родителями обязательства по оформлению жилого помещения в общую долевую собственность, а также норм, определяющих специальную процедуру государственного контроля за выполнением данного обязательства.

Однако соблюдение порядка использования средств материнского капитала вполне может быть проверено в рамках реализации общих полномочий правоохранительных и контрольно-надзорных органов. При этом не исключено, что мерой реагирования на выявленные нарушения станет возбуждение уголовных дел. Также, если будет установлено, что использование средств материнского капитала не привело к улучшению жилищных условий детей, соответствующие средства могут быть взысканы с родителей в судебном порядке как неосновательное обогащение.

 

Доли вместо наследства.

Актуальность вопроса о передаче квартиры в общую долевую с детьми собственность зачастую связана со стремлением родителей не допустить, чтобы после их смерти дети оказались лишены данной квартиры, которая по каким-либо причинам окажется в собственности иных лиц. 

Для решения этой проблемы существуют различные правовые механизмы, одним из которых является механизм наследования.

Во-первых, в силу статьи 1142 Гражданского кодекса РФ дети входят в число наследников первой очереди, наряду с супругом и родителями наследодателя, и, соответственно будут наследовать с ними имущество, включая квартиру, принадлежащую наследодателю, в равных долях.

Во-вторых, закон предоставляет родителям право составить завещание, в котором в соответствии со статьей 1119 Гражданского кодекса РФ они могут по своему усмотрению завещать квартиру и, в том числе, любым образом определить доли наследников в наследстве.

Следует иметь в виду, что на основании статьи 1130 Гражданского кодекса РФ содержание завещания (в отличие от содержания договора дарения) может меняться неограниченное число раз в течение жизни наследодателя; более того, завещание может быть вообще отменено. Так, завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.

Другим, наиболее надежным вариантов наделения детей правом собственности на квартиру родителей является выдел доли путем заключения договора дарения.

В силу пункта 3 статьи 572 Гражданского кодекса РФ договор дарения не может предусматривать условия о передаче дара одаряемому после смерти дарителя. Подобный договор дарения является ничтожным, и к такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Что касается соотношения налогообложения при дарении и наследовании квартиры, то на основании норм пунктов 18 и 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ доход детей в виде доли в праве собственности на квартиру освобождается от налогообложения (от уплаты налога на доходы физических лиц) как в случае дарения соответствующей доли, так и в случае наследования (неважно, по закону или по завещанию).

 В соответствии с пунктом 3 статьи 574 договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако формально не требует нотариального удостоверения. Вместе с тем, нотариальное удостоверение является целесообразным, поскольку позволяет избежать ошибок при составлении соответствующего договора и сделать его более «устойчивым» с юридической точки зрения.

 

Ох ты, доля, моя доля.

Выделяя ребенку долю в квартире, нужно помнить, что данное решение может впоследствии осложнить распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности.

По общему правилу, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. 

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на квартиру в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Сделки, связанные с распоряжением долями в праве собственности на квартиру, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), в соответствии со статьей 28 Гражданского кодекса РФ вправе совершать от их имени только их родители. При этом родители будут не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества ребенка, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет согласно статье 26 Гражданского кодекса РФ совершают сделки по распоряжению долями в квартире с письменного согласия своих законных представителей - родителей. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

По достижении ребенком восемнадцатилетнего возраста все действия, связанные с распоряжением принадлежащей ему долей в праве собственности на квартиру, будут осуществляться им самостоятельно, что в ряде жизненных ситуаций может привести к возникновению конфликта в отношениях между собственниками квартиры. Данное обстоятельство является существенным негативным фактором, который необходимо взвесить родителям перед тем, как принять решение о дарении детям доли в праве собственности на квартиру.

Разумная Недвижимость

 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18