Личный
кабинет

USD 66.26 (-0.17)

EUR 75.39 (+0.17)

Курс ЦБ на 14 Декабря

14 Декабря

03:49

Особенности покупки квартир у подрядчиков - часть 2

Статья. 19 Ноября 2012 Версия для печати

Почему возникает дополнительный риск.

Связи с тем, что сделки заключенные не по 214-ФЗ, этим законом не регулируются, казанные риски становятся еще опаснее.

Серьезный риск возникает «если поставщик по каким-либо причинам не выполнил обязательства перед застройщиком, то головная сделка считается недействительной, соответственно, и переуступка тоже. Человек, получивший квартиру по договору переуступки, может предъявлять претензии только к тому, кто ему эту квартиру переуступил», говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

А уж если вы покупаете квартиру у субподрядчика, то имейте ввиду, что «в целях минимизации собственных рисков при приобретении прав на квартиру у подрядчика, например, по договору участия в долевом строительстве, приобретателю необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц и сделок от застройщика до компании, продающей право требования квартиры. Следует учитывать добросовестность всех сделок, предшествующих сделке с конечным приобретателем, причем, по очень многим аспектам. Прежде всего, необходимо иметь доказательства исполнения предыдущими приобретателями прав на будущую квартиру своих финансовых обязанностей по оплате этих прав, будь то протокол сверки взаимных расчетов, платежные документы и т.д. Необходимо удостоверится в действительности переданных прав, достаточном объеме полномочий лиц, действовавших от имени компаний (как минимум, изучить доверенности, на которые имеется ссылка, и полномочия единоличных исполнительных органов юридических лиц). Логично, что для передачи прав третьему лицу (приобретателю), передающее лицо должно обладать в полном объеме данными правами. Должны быть выявлены все обременения данных прав, в т. ч. неполное исполнение встречных обязательств, обременения правами третьих лиц и т.п.», советует Николаева Любовь Викторовна, старший юрист "ЛИГАЛ СТУДИО".

Но основной риск в данном случае – многократная продажа объекта разным лицам.

Если застройщик и приобретатель действуют по закону 214-ФЗ и права приобретателя регистрируются, то в случае с подрядчиком возможна мошенническая передача прав на будущую квартиру нескольким лицам без их ведома. К этому же риску относится передача прав с неоговоренным обременением – залогом и т.п. В этом случае, при отсутствии пороков в предшествующей цепочке сделок, квартиру после ввода дома в эксплуатацию получит первый из заключивших договор с подрядчиком, остальные будут пытаться получить назад свои деньги. Кроме того, сам дом и участок под ним может быть обременен застройщиком, например, заложен в банке под предоставление финансирования, что может затруднить регистрацию прав покупателей на квартиры, при этом, прямых отношений с застройщиком у них нет, а подрядчик может прекратить существование до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Аналогичная ситуация возникнет, если застройщик не оплачивает инвестиционного взноса в инфраструктуру города, не устраняет замечаний госкомиссии или иным образом уклоняется или препятствует вводу дома в эксплуатацию или регистрации прав на него. «Следует учитывать дополнительные условия, которые могут возникнуть при передаче прав на получение квартиры по цепочке от застройщика приобретателю, некоторые из них, например, оплата услуг, коммунальных платежей, должны исполняться предыдущими участниками цепочки, в противном случае приобретателю придется исполнять их самостоятельно, а потом взыскивать свои убытки с недобросовестных правопредшественников», добавляет Николаева Любовь Викторовна.

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18