Личный
кабинет

USD 66.5 (+0.26)

EUR 75.62 (-0.09)

Курс ЦБ на 12 Декабря

12 Декабря

23:51

Как читать проектную декларацию дома?

Статья. 8 Апреля 2013 Версия для печати
Проектная декларация содержит общую информацию о застройщике, проекте строительства и о жилом комплексе. Кроме того, она включает в себя много важной информации, такой как сведения о построенных данной организации домах, финансовом состоянии застройщика и о том, на каких основаниях используется земельный участок.

 
 

Существует два варианта проектной декларации: расширенный и краткий, ограниченный по содержанию формальными требованиями ФЗ-214. «Расширенный вариант для покупателя всегда предпочтительнее, так как дает более широкие возможности реализовать свои потребительские права, в том числе через суд, - отмечает Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург». – Краткая версия оставляет застройщику возможность не отвечать за те обещания, которые давались при продаже на словах, и не были закреплены в проектной декларации».

Что важно посмотреть

В проектной декларации есть всё, что нужно потенциальному покупателю жилья, чтобы убедиться, заслуживает ли застройщик доверия.

Но Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», отмечает, что покупателям при изучении проектной декларации в первую очередь необходимо обращать внимание на три основных момента:

1. Застройщиком должно быть получено в установленном порядке разрешение на строительство.

Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории, дающее застройщику право осуществлять строительство.

2. Размещение проектной декларации.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Ее размещение указывает на исполнение заказчиком обязанности информирования потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

Следует отметить, что застройщик вправе не опубликовывать и (или) не размещать проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

3. Государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.

Государственная регистрация подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории.

О чем не забыть

При изучении проектной декларации внимание следует обратить и на своевременность обновления застройщиком этого документа. Периодичность должна составлять не менее одного раза в квартал, по факту составления бухгалтерской финансовой отчетности. Следует проверить, чтобы указанные в ней документы (разрешение на строительство, договор аренды земельного участка и т.д.) действовали на момент заключения договора долевого участия и своевременно продлялись в дальнейшем. 

Изучая проектную декларацию, покупатель может оценить и предыдущие проекты застройщика, т.к. в пункте 6 декларации девелопер обязан указать объекты, в строительстве которых он участвовал на протяжении последних трёх лет на момент публикации декларации – с адресами, а также запланированными и фактическими сроками ввода. «Например, для проектной декларации корпусов первой очереди ЖК «Каменка», который ГК «СУ-155» возводит в Приморском районе Санкт-Петербурга, в этом пункте должны значиться не просто «жилой дом на Туристской улице» или «ЖК «Серебряные ручьи»», а «жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 28, корп. 3: срок ввода в эксплуатацию согласно проектной документации – 2 кв. 2010г. фактический срок ввода в эксплуатацию: жилая часть – 4 кв. 2009 г.» и так далее», рассказывает Екатерина Евсеева, руководитель КТ «СУ-155» в Санкт-Петербурге.

Но если в декларации не указаны никакие объекты, то не стоит сразу отказываться от этого застройщика. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо. «Такая практика обусловлена обстоятельствами приобретения прав на конкретный земельный участок, а также особенностями финансирования строительного процесса, - объясняет Андрей Ильичев. – В данном случае важнее обратить внимание на состав учредителей застройщика и проследить, чтобы реквизиты юридического лица, с которым заключается договор долевого участия, соответствовали реквизитам застройщика из проектной декларации.

Также эксперты рынка отмечают, что отдельно стоит обратить внимание на слова «собственность», «залог», «аренда» и т.д. в пунктах 17 и 29.

В пункте 17 указаны права застройщика на участок. Если здесь указано «собственность», беспокоиться не о чем. А вот любые другие варианты (аренда, залог и т.п.) должны заставить вас задуматься.

Зато в пункте 29 слова «залог» беспокоиться не нужно. «Если вся формулировка звучит так: «залог земельного участка в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», то вы не должны волноваться, - говорит Екатерина Евсеева. – Этот пункт описывает, каким образом защищены ваши интересы и деньги, и 214-ФЗ – лучший гарант того, что вне зависимости от ситуации вы не пополните ряды обманутых дольщиков».

Как разобраться в проектной декларации?

Для того чтобы извлечь интересные данные, достаточно ознакомиться с таким разделом проектной документации как «пояснительная записка», в которой отражаются все исходные данные для архитектурно-строительного проектирования и строительства объекта капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

Несмотря на столь значительный объем полезной информации, а отчасти и именно из-за этого, на основе проектной декларации тяжело сделать однозначные выводы о надежности вложений в строительство конкретного объекта без специальных знаний в этой области. «В связи с этим самый лучший способ извлечь максимум полезной информации из проектной документации – обратиться к юристам, имеющим опыт в сфере долевого строительства», говорит Андрей Ильичев.

 

Мнение:

Анастасия Солдатова, руководитель юридического отдела «НДВ СПб»

– Проектная декларация, правильным образом составленная и надлежащим образом обновляемая, может дать полное представление и о застройщике (вплоть до учредителей и финансового состояния), и об объекте строительства (риски, стоимость, подрядчики, экспертиза, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю, срок получения разрешения на ввод). Подчеркиваю, указанная информация является открытой, ее можно прочесть на сайте застройщика, сидя у себя на диване, однако ценность ее будет очевидна при актуальности информации и умении ее анализировать. В противном случае рекомендовано обращаться за консультацией к профессионалам рынка недвижимости.

Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург»:

– Среди основных пунктов проектной декларации, где отражаются важные аспекты посвященные разрешительной документации на строительство, прежде всего следует уделить внимание разрешительной документации на строительство, местоположению и характеристикам земельного участка и прав на него, обладает ли компания статусом застройщика. К важным для изучения пунктам, можно отнести те, которые касаются целей проекта строительства, этапов и сроков реализации, в том числе планируемого срока ввода объекта в эксплуатацию. Проектная декларация содержит информацию об основных технико-экономических параметрах строительства, оговаривает перечень основных подрядчиков, в ней можно найти сведения о составе общего имущества в доме, функциональном назначении нежилых помещений в его составе. Помимо этого полезными для изучения могут быть те пункты, где указаны возможные риски при осуществлении проекта и меры по добровольному страхованию застройщиком таких рисков.

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18