Личный
кабинет

USD 66.43

EUR 75.39

Курс ЦБ на 17 Декабря

17 Декабря

00:48

Проблемы оформления собственности на новую квартиру

Статья. 3 Сентября 2013 Версия для печати
Проблемы оформления собственности на новую квартиру
Пока идет строительство нового дома, будущие жильцы с замиранием сердца следят за этим процессом, считают месяцы и дни до его долгожданного завершения. И вот дом построен и готов к заселению. Однако еще не все хлопоты новоселов остались позади. Увы, не всегда можно без проблем стать полноправным собственником квартиры, в строительство которой вложены немалые деньги.

Что же может стать причиной неприятностей?

 

 

В первую очередь – невыполнение договора между правообладателем участка (чаще всего это КУГИ) и застройщиком. Случается, что застройщик возводит многоквартирный дом, площадь которого превышает заявленную в инвестиционном договоре с городом. Если это превышение оказывается не более 5%, то по существующей практике городское правительство не требует с застройщика никаких доплат. В противном случае по договору с КУГИ застройщик обязан доплатить городу за «лишнюю» площадь. Средства будут направлены «на развитие городской инфраструктуры в установленном порядке». Если же компания не выполнит это требование, Комитет не подпишет акт о выполнении инвестиционных условий. Из-за этого покупатели квартир не смогут оформить право собственности на свое жилье. Практика подтверждает, что подобные случаи встречаются. 

 

Так, в 2011 году возник конфликт между СК «Рант» и КУГИ по вопросу о ЖК «Морская рапсодия». Суды трех инстанций подтвердили правоту застройщика, опираясь на то, что в договоре между застройщиком и КУГИ не был четко обозначен порядок определения суммы доплаты за превышение площади застройки. Однако КУГИ собирается обжаловать эти решения в Высшем Арбитражном Суде. Инвестиционный договор не подписан, жильцы не имеют возможности вступить в права собственности.

 

Другой процесс, также начавшийся в 2011 году, в марте нынешнего года все-таки пришел к своему завершению. Конфликт возник между правообладателем участка, структурным подразделением Министерства обороны РФ, на Шкиперском протоке, 20 и застройщиком, ЗАО «Балтийская коммерция». По инвестиционному договору военные должны были получить в «Доме на Шкиперском» 30% от общей жилой площади, что составляло 3495 кв. м, т.е. 45 квартир. В процессе строительства дома первоначальный проект был изменен, комплекс оказался больше планируемого. «Балтийская коммерция» передала военному ведомству примерно 500 кв. м жилья, но это не удовлетворило правообладателя участка, который обратился в суд. Однако суд отклонил претензии истца. Пока длилось разбирательство, жильцы находились в «подвешенном» состоянии – они не могли оформить право собственности на квартиры.

Число подобных споров не сокращается. РосРеестр отказывается регистрировать собственность жильцов до завершения конфликтов между правообладателями на землю и застройщиками.

 

Как поступить жильцам? Ведь очень неуютно жить, дожидаясь разрешения чьих-то, пусть и очень серьёзных, споров! А те, кто собирается стать собственником нового жилья, задумываются о грядущих сложностях: ведь нужно разбираться не только в качестве застройки, а еще и в юридических тонкостях.

 

Что же должны знать те, кто страдает от споров между инвесторами и застройщиками, и те, которые пока еще только имеют неприятный шанс от этих споров пострадать?

Граждане нашей страны должны ориентироваться не только в Семейном, Трудовом и Жилищном кодексах, которым они следуют в течение своей жизни. Хорошо бы знать хотя бы общие положения и определения Градостроительного кодекса, с которыми приходится сталкиваться.

 

Руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская в связи с упомянутыми проблемами рекомендует ознакомиться со Статьей 38 Градостроительного кодекса РФ, в которой «предусмотрены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, которые могут включать в себя:

 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

 5) иные показатели.»

 

Что же, исходя из этого, может означать упомянутое роковое превышение площади застройки?

Надежда Хвощевская поясняет, что «превышение площади застройки может произойти при превышении предельной высоты построенного здания (п.3) или максимального процента застройки (п.4), и это выгодно застройщику – ведь чем больше площади построишь, тем больше ее и продашь.» Хотя это и риск для застройщика.

Что и подтверждает история с «Морской рапсодией». Рискует с надеждой на получение прибыли строительная компания, а нервничать потом приходится «недособственникам» жилья.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», предостерегает: дом, построенный с «превышением площади застройки, можно сдать в эксплуатацию и заселить (так как этот процесс контролируют другие ведомства, а не землепользователь), но оформить в собственность – нет. Пока застройщик не урегулирует свои отношения с КУГИ (в том числе финансово), оформление собственности на квартиры в новом доме невозможно. Повлиять на это дольщики не могут. Но подобное развитие событий можно предугадать и, следовательно, оградить себя от такой ситуации еще на этапе заключения договора. Для этого будущему дольщику нужно сравнить площадь жилой застройки, указанную в проекте планировки территории и договоре аренды участка, и площадь, прописанную застройщиком в проектной декларации. Если цифры разнятся (в проектной декларации заявлена площадь больше), то в будущем возможны проблемы с регистрацией собственности.»

Надежда Хвощевская напоминает, что в случае, когда «определенная часть квартир в строящемся доме должна быть предоставлена военнослужащим или очередникам, то между инвестором и военным либо муниципальным ведомством при изменении конфигурация дома (числа и площади квартир) иногда возникают разногласия по количеству предоставляемых квартир.» Что и произошло во время строительства «Дома на Шкиперском». В этом случае и дольщики не могут вовремя оформить документы на право собственности на приобретенное жилье.

Надежда Хвощевская отмечает, что «военные и очередники в этом не виноваты. Если оказалось лишнее количество квартир или существенно изменилась их площадь, скорее всего, дом был построен с нарушением проекта. В процессе строительства проектная документация могла меняться, и, если таковые изменения не прошли экспертизу, то из-за нарушения проекта, застройщик может столкнуться с отказом в получении заключения о соответствии объекта строительства проектной документации и, как следствие, невозможностью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.» Следовательно, дом не может быть заселен, а ведь это еще печальнее, чем задержка с оформлением собственности.

 

Надежда Хвощевская призывает новоселов не переживать излишне: ведь главное, чтобы застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

А процесс оформления прав собственности, который включает в себя получение технического плана, кадастрового паспорта и подачу документов на регистрацию в РосРеестр, хоть и затягивается в некоторых случаях, но ведь можно поручить его ведение квалифицированным юристам и спать спокойно в новой квартире.

Александра Андреева, руководитель PR-направления "Петербургской Недвижимости", входящей в холдинг Setl Group, напоминает, что «застройщик не только должен выполнять договорные обязательства перед правообладателем земельного участка, но и вовремя поставить объект на кадастровый учет. Только после этого возможна выдача кадастрового паспорта на конкретную квартиру, необходимого для оформления права собственности на жилье.» При этом она подчеркивает, что компания Setl Сity не была замечена в нарушениях договоров с КУГИ и всегда вовремя передает документы в Кадастровую палату. Кроме того, компания выполняет все свои обязательства перед дольщиками согласно договорам долевого участия и действует строго в рамках действующего законодательства.

Очевидно, что не только при невыполнении строительной компанией договора с жильцом-дольщиком, но и при возникновении конфликтов между застройщиком и правообладателем земельного участка, на котором завершено строительство, жильцы должны не обивать пороги РосРеестра с требованиями оформить документы, подтверждающие их право на построенное жилье, а обращаться к квалифицированным юристам и решать все вопросы в соответствии с законодательством пусть и в судебном порядке. Это подтверждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов, который подчеркивает, что известны случаи, когда «судья входил в положение дольщиков и давал разрешения на регистрацию собственности, не смотря на то, что дом не соответствовал заявленным параметрам. Решение суда будет в пользу дольщиков, и в том случае, когда застройщик не выполнил какие-то обязательства перед городом.»

Разумная Недвижимость

 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах
Аноним
79958145591 Хочешь чего-то новенького? Открой на этот интернет сайт. Только здесь выбор рабынь на любой вкус и совершенно бесплатно! Они послушные рабыни, сделают все что скажешь! http://vik.shortcm.li/trusty#O73

Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18