Личный
кабинет

USD 66.43

EUR 75.39

Курс ЦБ на 16 Декабря

16 Декабря

03:57

Квартира есть, а собственности нет: как такого избежать.

Статья. 9 Октября 2013 Версия для печати
К сожалению, еще не редко встречаются случаи, когда оплатив строящуюся квартиру, инвестор (дольщик) так и не может приобрести (зарегистрировать) право собственности. Основные причины, по которым такое происходит, можно условно разделить на 2 категории:

1. Самовольное строительство застройщиками жилых домов (сюда входят допущенные при строительстве изменения проектной документации, несогласованные в установленном порядке).

2. Невыполнение застройщиками своих обязательств, установленных в договоре, заключаемом с государственными органами, а также не предоставления необходимого пакета документов в регистрирующий орган.

Остановимся на каждой из категорий более подробно.

 

Вольности при строительстве жилья.

Любое капитальное строительство должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. Основным нормативным актом в данном случае является Градостроительный кодекс РФ. Для граждан, которые планируют приобрести строящиеся квартиры важно знать, что для осуществления строительства необходимо получить разрешение на строительство, которое является одним из ключевых документов для всего строительного процесса.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.. Форма разрешения определена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

214-ФЗ устанавливает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. Таким образом, одним из первых документов, которые необходимо проверить у застройщика, является разрешение на строительство.

 

В частности для будущего дольщика интересна следующая информация, указываемая в разрешении на строительство:

- наименование объекта капитального строительства, в соответствии с утвержденной проектной документацией;

- краткие проектные характеристики:

общая площадь объекта капитального строительства;

площадь земельного участка;

количество этажей и/или высота здания, строения, сооружения;

строительный объем, в том числе подземной части;

количество мест, вместимость, мощность, производительность;

количество очередей объекта капитального строительства.

- если разрешение выдается на этап строительства, реконструкции, указывается наименование этапа строительства, реконструкции и дается описание такого этапа.

- адрес (строительный адрес)

- срок действия разрешения.

 

Для получения разрешения на строительство в Санкт-Петербурге застройщик обращается в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (ГАСН - Официальный сайт). При этом застройщик предоставляет в Службу обязательный пакет документов, который подлежит проверке. В частности, в этот пакет входят следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Таким образом, когда застройщик представляет Вам действующее разрешение на строительство объекта, значит, указанные выше документы у него имеются, и его деятельность по строительству объекта является законной.

 

Главное, чтобы разрешение на строительство было выдано на тот объект, в котором Вы приобретаете квартиру.

Например, должен совпадать строительный адрес. Если Вы приобретаете квартиру на 20 этаже, а в разрешении указано, что ведется строительство 19-ти этажного дома, то, скорее всего, у Вас в будущем возникнут проблемы.

 

Кроме того, на сайте ГАСН есть перечень выданных разрешений на строительство (посмотреть тут), а также сводный реестр объектов, строящихся без разрешительной документации по состоянию на последнюю дату проверки (посмотреть тут).

Конечно, даже имея действующее разрешение на строительство, застройщик в процессе строительства может изменить характеристики объекта, что может повлечь в дальнейшем невозможность ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае изменения должны быть внесены в проектную документацию и пройти соответствующие согласования, что должно быть отмечено в заключении государственной экспертизы проектной документации.

В общем, при продаже квартир в строящемся объекте у застройщика должны быть все документы, которые предоставляются в ГАСН. Именно это устанавливает Федеральный закон № 214-ФЗ, разрешая реализовывать квартиры только после получения застройщиком разрешения на строительство.

Также ГАСН выдает и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому когда застройщик говорит, что объект сдается или «идет сдача приемка объекта государственной комиссией» и т.д., то нужно просто уточнить – сданы ли документы застройщиком в ГАСН. Если нет – то значит «сдача дома в эксплуатацию» может быть еще не скоро. Проверено на собственном опыте, что в ГАСН можно самостоятельно позвонить и вежливо поинтересоваться, сданы ли документы от застройщика – отвечают (Телефоны отделов и служащих представлены на сайте ГАСН). Кроме того, на сайте приведен список выданных ГАСН разрешений на ввод объектов в эксплуатацию - посмотреть можно тут.

 

Информацию о земельном участке, разрешении на строительство, основных характеристиках объекта можно найти проектной декларации. То есть если реализация квартир осуществляется в рамках Федерального закона № 214-ФЗ, то информацию можно заранее найти в сети интернет (как правило, застройщики размещают декларацию на своем сайте).

Как уже было указано выше, при покупке квартиры в строящемся объекте, помимо просмотра документов также нужно поинтересоваться и общей репутацией фирмы. Информацию можно найти в интернете, на сайтах арбитражных и районных судов (если застройщик является ответчиком в судебном процессе, да еще и сумма иска исчисляется в миллионах, то это наводит на «мрачные» мысли). Также в проектной декларации можно найти некоторые бухгалтерские данные, а также состав участников юридических лиц (то есть информацию, кому принадлежат доли или акции фирмы) и также посмотреть на них «материал» в интернете.

Необходимо обратить внимание, если в проектной декларации указан один этап строительства, то даже если строится пять корпусов, то сдача их в эксплуатацию должна быть произведена одновременно, то есть сдача в разное время недопустима (хотя застройщики часто говорят - мы планируем сдать этот корпус раньше, чем остальные).

 

Невыполнение застройщиками своих обязательств

В случаях, когда земельный участок предоставлен застройщику в аренду, последний выплачивает арендную плату городу за использование земельного участка.

Если строительство ведется достаточно давно, то у застройщика могут быть различные инвестиционные обязательства перед городом. Инвестиционные обязательства прописываются в договоре, заключаемом между застройщиком (арендатором земельного участка) и Комитетом по управлению городским имуществом - КУГИ (его территориальным управлением по месту нахождения земельного участка, являющемся арендодателем).

Для получения в дальнейшем права собственности дольщика на квартиру, застройщик должен выполнять инвестиционные условия, в том числе выплачивать арендную плату. В случае невнесения арендной платы в течение нескольких месяцев договор аренды, заключаемый между застройщиком и КУГИ, может быть расторгнут в судебном порядке. Поэтому при покупке квартиры необходимо уточнить о наличии либо отсутствии задолженности у застройщика перед городом в лице КУГИ. Как правило, застройщики берут у КУГИ акты сверки, либо такая информация может быть получена в КУГИ. Отсутствие исков в отношении застройщика, предъявленных КУГИ может свидетельствовать об отсутствии задолженности (вместе с тем сайт арбитражного суда может являться лишь дополнительным, но не основным источником информации).  

На практике возникают ситуации, когда застройщики не предоставляют необходимый пакет документов в Росреестр (регистрирующий орган, бывшее ГБР, ФРС). Это может быть связано с конфликтными ситуациями, связанными с передачей квартиры дольщику. Например, дольщик отказывается принимать квартиру из-за неудовлетворительного качества строительства, но без акта приема-передачи зарегистрировать собственность во вне судебном порядке нельзя. В данном случае, показательным является определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2013 № 33-4811/2013. Суть спора состоит в следующем. Гражданин заключил договор долевого участия в строительстве. Застройщик дом построил, ввел в эксплуатацию, пригласил гражданина принять квартиру по акту приема-передачи. Гражданина не устроило качество квартиры, акт подписан не был. В дальнейшем недостатки в квартире не были устранены, несмотря на получение застройщиком от гражданина экспертного заключения о наличии в квартире недоделок. Соответственно акт приема-передачи в дальнейшем также подписан не был. Гражданин обратился в суд за взысканием неустойки и просил суд признать право собственности на квартиру.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что, поскольку для регистрации права собственности гражданину необходимо представить акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами, доказательства того, что гражданин уклонялся от подписания акта приема-передачи застройщиком не представлены, обязательства по оплате квартиры гражданином исполнены в полном объеме, застройщик в одностороннем порядке акт приема-передачи квартиры не составил, гражданину для подписания не представил, исковые требования гражданина о признании права собственности на спорную квартиру обоснованы и подлежат удовлетворению.

Разумная Недвижимость

 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18