Личный
кабинет

USD 66.62 (+0.19)

EUR 75.38 (-0.01)

Курс ЦБ на 18 Декабря

18 Декабря

16:01

Изменение площади квартиры в новостройке от изначально заявленной

Статья. 30 Июля 2013 Версия для печати

Ситуация, когда фактическая площадь квартиры, приобретаемой гражданином по договору участия в долевом строительстве, отличается от изначально заявленной проектной площади, является довольно-таки распространенной. При этом изменение фактической площади квартиры, передаваемой застройщиком (как в меньшую, так и в большую сторону), влияет на определение итоговой денежной суммы, подлежащей уплате гражданином - участником долевого строительства.

 

 

Данные правоотношения урегулированы целым рядом федеральных законов: Гражданским кодексом РФ, Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так, в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен, в том числе, содержать определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, передаваемого застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Часть 1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает, что проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства, которая должна соответствовать проектной документации и содержать, в частности, сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией. Площадь строящейся квартиры является одной из таких технических характеристик.

Необходимо иметь в виду, что факт опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ является одним из обязательных условий привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Вывод: проектная площадь квартиры должна быть известна гражданину на стадии заключения договора участия в долевом строительстве; по общему правилу, площадь квартиры, передаваемой застройщиком, не должна отличаться от площади квартиры, указанной в проектной декларации застройщика.

     

Часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ определяет меры правовой защиты участника долевого строительства, если объект построен (создан) с отступлениями от условий договора или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В этих случаях за гражданином закрепляется право потребовать от застройщика по своему выбору:

1)    безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)    соразмерного уменьшения цены договора;

3)    возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Следовательно, если речь идет об уменьшении фактической площади квартиры относительно ее проектной площади, гражданин вправе предъявить застройщику требование о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны при заключении договора. Это означает, что в договор участия в долевом строительстве могут быть включены условия, предусматривающие дополнительное регулирование отношений между сторонами, сверх предусмотренного действующим законодательством. Здесь, однако, нельзя забывать о положениях статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в соответствии с которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В свою очередь, статья 424 Гражданского кодекса РФ допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором. В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По сложившейся практике, в договоры о долевом участи в строительстве обычно включается условие, в соответствии с которым окончательные взаиморасчеты по договору между сторонами производятся по результатам обмеров построенного объекта уполномоченным лицом (районным проектно-инвентаризационным бюро).

В таких случаях результаты обмеров квартиры имеют принципиальное значение для сторон договора долевого участия в строительстве.

Вывод: при заключении договоров участия в долевом строительстве гражданам следует обращать особое внимание на условия, связанные с возможностью изменения фактической площади квартиры, а также условия, определяющие порядок взаиморасчетов в подобных ситуациях.

 

Как правило, данные договоры содержат ограничения на отклонение фактической площади от проектной площади квартиры, в пределах которых изначально установленная цена договора остается неизменной. Так, отклонение площади квартиры в пределах 1,5% или 2%, либо в пределах 0,5 или 1 кв. м может не являться основанием для перерасчета по договору, если это прямо предусмотрено самим договором либо дополнительным соглашением к договору.

К настоящему времени сложилась достаточно обширная судебная практика по рассмотрению споров, связанных с возвратом (в случае уменьшения площади квартиры) либо доплатой (в случае увеличения площади) денежных средств из расчета стоимости 1 кв. м передаваемой квартиры. В большинстве случаев суды удовлетворяют требования истцов, основанные на отличиях между фактической и проектной площадью квартиры, выходящих за пределы установленного договором лимита.

 

В заключение представляется необходимым остановиться на следующих нетиповых моментах, которые имеют существенное значение для определения судебных перспектив требований о взыскании разницы между стоимостью квартиры по договору и фактически переданной квартирой вследствие уменьшения ее общей площади.

Во-первых, при определении общей площади квартиры различные корректирующие коэффициенты применению не подлежат. То есть плата по договору долевого участия, подлежащая внесению гражданином, будет исчисляться без применения коэффициентов, предусмотренных действующими нормативами для подсчета площади в целях инвентаризации и учета жилищного фонда.

К примеру, суды отклоняют доводы граждан о том, что при исчислении площади балкона подлежит применению понижающий коэффициент 0,3, предусмотренный Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий (Обязательное приложение № 2 к СНиП 2.08.01-89 Жилые здания). Отклоняя названный довод, суды указывают, что правила исчисления площади балконов с учетом понижающего коэффициента не применяются для расчетов между сторонами по заключенным гражданско-правовым договорам, за исключением случаев, если эти договоры сами не предусматривают возможность использования подобных коэффициентов. 

Во-вторых, денежная сумма, подлежащая возврату (или доплате) при отклонении фактической площади квартиры от проектной площади, определяется исходя из фактического отклонения, а не из разницы между фактическим отклонением и установленным лимитом отклонений, в пределах которого перерасчет не производится.

То есть если площадь передаваемой квартиры меньше проектной на 2,5% при установленном лимите в 2%, гражданин вправе рассчитывать на частичное возмещение денежной стоимости квартиры, исходя из фактического уменьшения площади квартиры на 2,5%, а не на 0,5% (2,5%, составляющих фактическое отклонение, минус 2%, составляющих лимит отклонений).

Разумная Недвижимость

 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах
Аноним
Здравствуйте, у меня была чуть другая проблема. Застройщик затянул сроки на один год. Пришлось переплачивать за съемную квартиру. Ситуация дико бесячая. В строительной компании меня вежливо послали и отказались выплачивать компенсацию. Мы с женой решили обратиться за помощью к юристу. Искали в интернете компанию, которая специализируется на спорах с застройщиком. Нашли Федерацию Юристов Санкт-Петербурга. Там нам помогли. Застройщик отказался выплачивать деньги добровольно, составили иск в суд. В результате получилось взыскать компенсацию за нарушенные сроки и еще все затраты на оплату услуг юриста.

Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах
Аноним
А за счет чего возможно не уменьшение, а увеличение площади квартиры? Не означает ли это нарушений в качестве строительства, которые при приемке силами дольщика определить невозможно? В частности, уменьшение толщины стен, включая несущие? Есть ли ГОСТы, позволяющие определить не минимальное, максимально допустимое отклонение?

Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах
Аноним
Меня тоже этот вопрос интересует. Вобще по п.9.18.5 СП 70.13330.2012, отклонение фактического положения стен от проектного, не должно быть больше 10 мм, но в данном нормативе есть уточнение - "от разбивочной оси", в то время как на планировках (приложение к ДДУ) стены обычно привязаны друг к другу. Если первое считать все таки действительным, то можно сделать вывод о том, что покупатель может доплатить застройщику за увеличение квадратуры жилья, но только в рамках тех пределов которые установлены допусками на предельные отклонения стен, а это 10 мм.

Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах
Аноним
Здравствуйте! Вопрос по теме "суммы к возврату за недостающий метраж" в новостройке. Как правильно рассчитать сумму в моем случае? В в моем ДДУ прописано: "в случае, если фактическая площадь квартиры меньше проектной, уменьшение квартиры вышло за рамки установленной допустимой погрешности (1%), Застройщик ...возвращает сумму денежных средств, составляющих разницу квадратных метров, УМЕНЬШЕННУЮ на площадь, составляющую допустимую погрешность в 1 %".

Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18