Личный
кабинет

USD 66.43

EUR 75.39

Курс ЦБ на 16 Декабря

16 Декабря

04:55

Этапы сделки по продаже и встречной покупке квартиры на вторичном рынке

Статья. 7 Декабря 2013 Версия для печати
Этапы сделки по продаже и встречной покупке квартиры на вторичном рынке
Сделку по продаже, а также встречной покупке квартиры можно записать в виде алгоритма, то есть последовательности определенных действий, которые можно объединить в этапы. В некоторых случаях действия в этапах могут проходить параллельно, а пятый этап можно даже сделать четвертым (это зависит от того, что выгодно для Вас).

 

1. Первый этап:
1.1. Ищем покупателя.
1.2. Готовим документы.
1.3. Подыскиваем встречную квартиру (которую хотим купить).

2. Второй этап:
2.1. Даем и берем задатки (авансы).
2.2. Находим нотариуса (подготавливаем договор сами).

3. Третий этап:
3.1. Арендуем банковскую ячейку.
3.2.Закладываем денежные средства и расписки в банковскую ячейку.
3.3. Подписываем договоры купли-продажи.
3.4. Относим документы на регистрацию.

4. Четвертый этап:
4.1. Получаем документы с регистрации.

5. Пятый этап:
5.1. Передаем (получаем) квартиру.
5.2. Выписываемся из квартиры.

6. Шестой этап:
6.1. Получаем деньги и расписки из ячейки.

1. Первый этап.

1.1. Для того, что бы найти покупателя на квартиру, необходимо разместить соответствующее объявление. На опыте агентов по недвижимости проверено, что самое большое количество откликов приходит при размещении объявления в издании «Бюллетень Недвижимости» (есть также его электронная версия). Вместе с тем, чем больше квартира рекламируется в различных изданиях и интернет страницах («авито», «из рук в руки»), тем больше шансов, что ее увидит потенциальный покупатель. Если Вы решили продавать квартиру самостоятельно, то нужно учесть, что периодически публикацию о продаже квартиры нужно «убирать» из издания, а потом подавать объявление снова (это чисто маркетинговый ход, чтобы у потенциальных покупателей не сложилось мнения, что Ваша квартира «залежавшийся товар»).

В настоящее время при продаже квартиры многие вывешивают объявления на окнах самой квартиры – тоже реклама (причем бесплатная). Будьте осторожны, когда показываете квартиру потенциальным покупателям, ведь встречаются и мошенники. Лучше позвать кого-нибудь еще, когда к Вам придут смотреть квартиру (если у Вас будет агент, то он должен присутствовать при показе – это его обязанность).

1.2. Параллельно с поиском покупателя можно готовить документы, которые Вам понадобятся для заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре (регистрирующий орган).

Если Вы будете заключать договор купли-продажи у нотариуса, то перечень документов, которые Вам понадобятся лучше уточнить у него. Вот необходимый перечень документов, который назвали в одной из нотариальных контор Санкт-Петербурга:

- правоустанавливающий документ – то есть то, на основании чего Вам принадлежит квартира (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, справка ЖСК о выплате пая, свидетельство о праве на наследство) + Свидетельство о регистрации права (выданное регистрирующим органом);

- технический паспорт помещения, справка об инвентаризационной стоимости помещения, технический план объекта – из районного Проектно-инвентаризационного бюро (как его получить можно посмотреть здесь);

- кадастровый паспорт помещения – его можно заказать в одном из многофункциональных центров Санкт-Петербурга; картинки две – кадастровый паспорт 1 и кадастровый паспорт 2

- справка о регистрации (форма 9) из паспортной службы жилищных органов (срок ее действия 1 месяц);

- разрешение на отчуждение из органов опеки и попечительства (если собственник – ребенок). Разрешение представляет собой документ – Распоряжение главы муниципального образования;

- нотариально удостоверенное согласие супруга(-и) продавца на отчуждение, нотариально удостоверенное согласие супруга(-и) покупателя на приобретение, либо их личное присутствие на сделке с паспортом и свидетельством о заключении брака;

- нотариально удостоверенный отказ сособственников от права преимущественной покупки (мены) доли квартиры, либо их личное присутствие на сделке с паспортами, либо свидетельство о передаче заявления сособственникам – при продаже ДОЛИ квартиры.

Те документы, которые имеют небольшой срок действия лучше получать после того, как найден покупатель. При продаже доли квартиры лучше всего взять от сособственников нотариально удостоверенный отказ о том, что они не будут приобретать у Вас доли вне зависимости от цены.

Если Вы будете заключать договор в простой письменной форме, то некоторые документы (например, форма 9) для регистрации перехода права собственности Вам нужны не будут, но ведь покупатель попросит у Вас такой документ. Ему необходимо знать: прописан ли кто-либо в квартире или нет.

Как правило (распространенная практика по Санкт-Петербургу), решение о том, в какой форме заключать договор купли-продажи (письменной или нотариальной), принимает покупатель и он же платит нотариусу (если форма нотариальная). Но Вы (как продавец) и покупатель можете договориться о других условиях.

Указанные выше документы необходимо попросить и у продавца при встречной покупке. Кроме того, при встречной покупке лучше чтобы собственник покупаемой Вами квартиры взял выписку из Росреестра, в которой будет указан собственник на квартиру, отсутствие или наличие обременений и другая информация.

1.3. Пока у Вас нет покупателя на свою квартиру, можно для себя посмотреть несколько встречных вариантов для покупки, но никаких документов о том, что Вы купите квартиру подписывать нельзя, а тем более давать авансы и задатки в счет покупки. Если Вам понравилась квартира, то лучше сразу сказать, что покупка будет встречной (Вы продаете свою квартиру) и узнать следующие вопросы:

- есть ли обременения (прописанные);

- какую цену в договоре планирует указать продавец (чтобы избежать налогов);

- когда квартира может быть Вам передана;

- когда смогут выписаться зарегистрированные в квартире лица;

- что из предметов обстановке будет Вам оставлено (все чаще продавцы оставляют мебель, особенно, если она встроенная);

- есть ли задолженность по оплате квартиры (это можно проверить потом по счетам за оплату квартиры) и спросить другую интересующую Вас информацию.

2. Второй этап.

2.1. Вот найден покупатель на Вашу квартиру. Идеальным вариантом при встречной покупке – проведение нотариата (подписание договоров купли-продажи) в один день. Для этого нужно собраться всем: Вам, Вашему покупателю и Вашему продавцу и вместе обсудить дату и условия проведения сделок, а также (если это необходимо взять авансы и подписать предварительные договоры купли-продажи). Главное помнить, что денежная сумма, которую Вы отдаете как аванс, должна быть равна денежной сумме, которую Вы берете в качестве аванса. Ведь в большинстве случаев, в случае отказа от покупки аванс остается у продавца (как правило, так устанавливают в договоре). То есть, если Ваш покупатель откажется от покупки, то Вы тоже не сможете купить квартиру. Конечно, лучше всего когда все залоги возвращаются (это можно установить в договоре - у нас свобода договора). Но, может быть в договоре и такой пункт: что Вы даете залог в агентство и если Вы отказываетесь от сделки (по любым обстоятельствам) залог остается в агентстве. Нам этом может настаивать агентство или Ваш продавец. При этом Вам придется отказаться, если покупатель откажется от покупки Вашей квартиры (при встречной купле-продаже). Поэтому здесь нужна подстраховка. В любом случае пункты договора по возврату аванса Вам и Вашему покупателю должны быть одинаковыми как в договоре между Вами и продавцом (агентством), так и между Вами и покупателем Вашей квартиры.

Предварительный договор можно не заключать, если договоры продажи и встречной покупки будут заключаться одновременно, и денежные средства будут тоже закладываться в ячейку одновременно. Конечно, если Вы не обладаете достаточными юридическими знаниями, то лучше на этом этапе иметь юриста, который разъяснил бы Вам суть подписываемых Вами документов.

2.2. Если Вы планируете обе сделки (продажу и покупку) провести у нотариуса, то лучший вариант – выбрать одного нотариуса (по стоимости почти все нотариальные конторы одинаковы, за исключением тех, которые работают ежедневно, например «Восстания,6»). Все документы, необходимые для сделок нужно принести нотариусу заранее, чтобы он подготовил договоры. Самое лучшее, если нотариус будет находиться рядом с банком или расчетным центром, где Вы будете арендовать ячейку для закладки денежных средств. Некоторые нотариусы приходят в банк с заранее подготовленными договорами. В любом случае, это решается совместно сторонами.

Если Вы будете заключать договор в простой письменной форме, то в городе достаточно мест, в которых Вам смогут оказать подобные услуги. Самое главное, также подготовить документы для составления договора заранее.

Если выбирать между нотариальной и простой письменной формой, то при покупке и продаже квартиры между родственниками или хорошо знакомыми людьми, а также при покупке квартиры у застройщика (который уже оформил на себя право собственности на квартиры, не проданные при строительстве) можно спокойно выбрать простую письменную форму, в остальных случаях – не помешает и нотариальную.

Плюс нотариальной формы – дополнительная проверка документов + нотариус отдает Вам полностью готовый пакет документов, который Вы несете на регистрацию в Росреестр.

3. Третий этап.

3.1. Арендуем банковскую ячейку. Сама ячейка может находитбся как в банке, так и в специализированном расчетном центре. Пример такого расчетного центра можно посмотреть здесь. Там же приведены типовые договоры на аренду ячеек и тарифы. Как правило, срок аренды ячейки составляет срок регистрации права собственности + небольшой запас либо берете на минимальный срок, затем продлеваете.

3.2.Процедура закладывания денежных средств и расписки следующая.

- Заключаете договор на аренду ячейки, оговаривая условия выбытия (например, продавец, у которого Вы покупаете квартиру, может без Вас войти в ячейку и забрать деньги, если принесет выписку из Росреестра, что право собственности перешло от него к Вам и акт приема-передачи квартиры, подписанный между Вами и им). Выбытие предусматривается на случай, если квартира уже зарегистрирована на Вас, Вы ее получили по акту, а в ячейку не являетесь (например – уехали в отпуск). Все условия по аренде ячейки надо обговаривать совместно.

- Проверяете денежные средства на подлинность (конечно, если хотите; такая процедура есть у расчетных центров и банков, правда платно).

- Упаковываете денежные средства в пакеты: допустим квартира, которую Вы покупаете, стоит 4 000 000 рублей. Ваш покупатель дает Вам 3 000 000 рублей (один пакет), Вы добавляете 1 000 000 рублей (второй пакет). Пакеты можно и нужно надписать. В ячейку можно вложить также расписки о получении денежных средств (либо их нужно будет написать, когда продавец будет получать деньги из ячейки).

В расписке должно быть указано:
• где и когда она написана (например, Санкт-Петербург, 15.02.2013);

• кто передал (полностью ФИО, паспортные данные, прописка);

• кому передал (полностью ФИО, паспортные данные, прописка);

• что передал (сумма прописью: 1000 000,00 (один миллион рублей);

• в счет какого договора передаются деньги (… за продажу квартиры по адресу_______________ в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 15.02.2013);

• полностью пишется ФИО продавца и подпись. Лучше всего, если расписка написана от руки самим продавцом (получателем денежных средств).

- Как правило, от ячейки есть два ключа, и открывается ячейка одновременным поворотом двух ключей. При этом один хранится в расчетном центре, второй отдается продавцу (в нашем случае – продавцу у которого Вы покупаете квартиру).

3.3. Подписываем договоры купли-продажи. Подписать договоры можно и перед закладкой денег, если это все происходит в один день. Ниже привожу пример договора купли-продажи. В настоящее время договор не подлежит государственной регистрации. В Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру.

Учитывая, что свою квартиру Вы продаете, то в договорах следует предусмотреть, что сначала Вы получаете по акту приобретаемую квартиру, а потом отдаете свою (ведь Вам надо куда-то вещи перевезти).

3.4. Отдать документы на регистрацию в Росреестр можно как самостоятельно, так и через доверенных лиц (по доверенности). Стоимость подобных услуг можно посмотреть, например, здесь.

Список документов, которые необходимы для регистрации перехода права собственности, а также время работы и адреса Росреестра можно посмотреть тут. Общий список документов необходимых для регистрации такой же, как и для нотариуса, за исключением справки формы 9, технического паспорта, разрешения на отчуждение из органов опеки и попечительства (кадастровый паспорт рекомендуют прикладывать). Сейчас на регистрацию принимаются документы в МФЦ района, где находится квартира (там нет таких очередей, как в Росреестре на Текстильщиков).

4. Четвертый этап – получаем документы с регистрации. Опять же Вы можете приехать сами или выдать доверенность на получение документов с регистрации.

 

5. Пятый этап

5.1. Передаем (получаем) квартиру. Стороны могут договориться (в том числе и устно), что квартира будет передана до регистрации перехода права собственности, если такая возможность существует. Но лучше, если устные договоренности будут подтверждены условиями договора. Итак, Вы получили документы с регистрации, затем принимаете купленную квартиру по акту и потом передаете свою. Проверяете наличие света, предметов обстановки, которая по договоренности остается с Вами, квитанции об оплате квартплаты, смотрите форму 9 (если выписка уже произошла). Те же действия осуществляют Ваши покупатели.

5.2. Выписываемся из квартиры и получаем «чистую» форму 9.

6. Шестой этап.

Идеальный вариант (он же и нормальный), когда все снова встречаются у ячейки и каждый получает свой конверт: Вы - расписку, Ваши покупатели – расписку, продавец, у которого Вы купили квартиру – деньги. В противном случае вступают условия выбывания.

Разумная Недвижимость

 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18