Личный
кабинет

USD 66.26 (-0.17)

EUR 75.39 (+0.17)

Курс ЦБ на 14 Декабря

14 Декабря

03:59

Этапы сделки по покупке квартиры на вторичном рынке

Статья. 5 Ноября 2012 Версия для печати
Этапы сделки по покупке квартиры на вторичном рынке



 

1 этап. Проверка документов продавца и информации по приобретаемой квартире.

При покупке квартиры на вторичном рынке нужно учитывать, что с квартирой могло совершаться много сделок по купле-продаже, могли быть наложены обременения в виде ареста, залога и проч.  Также в квартире могут быть зарегистрированы члены семьи продавца, которые будут иметь право проживания и в случае продажи квартиры.

Поэтому на первом этапе совершения сделки следует проверить, является ли продавец собственником квартиры, есть ли обременения, кто зарегистрирован в квартире.

Документы о праве собственности (свидетельство о праве собственности, выписку из единого реестра прав на недвижимость, документы, на основании которых продавец стал собственником квартиры), другие документы на квартиру (кадастровый паспорт, например) сведения о зарегистрированных лицах можно попросить у продавца.

Также можно самостоятельно получить выписку из единого реестра прав на недвижимость, в которой будут содержаться сведения о продавце, об обременениях квартиры – эта информация является открытой.  Сейчас есть возможность получить информацию по объекту недвижимости в режиме он-лайн на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (называемая также Росреестр, адрес сайта: https://rosreestr.ru/wps/portal). 

2 этап. Подготовка и подписание договора купли-продажи квартиры. При тщательной проверке «истории» квартиры на первом этапе этот этап занимает меньше времени.

Проект договора может быть подготовлен сторонами с привлечением специалистов при необходимости, либо составлен нотариусом. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости. Если договор купли-продажи квартиры не будет содержать одно из существенных условий, он считается незаключенным и не подлежит регистрации.

Законодательно установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

1. Предмет договора. Предмет договора (квартира) должен точно определен, для этого в договоре должны быть указаны:

- вид (название) объекта: квартира (часть квартиры);

- адрес нахождения дома с указанием литер или номеров строений при их наличии;

- этаж дома;

- площадь квартиры (общая и жилая);

- кадастровый номер квартиры.

2. Цена квартиры, установленная соглашением сторон.

3. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:

- наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. ст. 675, 677 ГК РФ);

- ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования  (ст. 700 ГК РФ);

- получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. ст. 586, 602 ГК РФ );

- отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). 

Договор помимо указанных условий может содержать иные условия, не противоречащие законодательству, в частности условия и порядок оплаты квартиры покупателем,  условия и порядок передачи квартиры продавцом, обязательства сторон по регистрации перехода права собственности и т.д.

Отдельно стоит упомянуть условие о порядке оплаты квартиры покупателем. Покупателю следует помнить, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, поэтому продавец вправе получить денежные средства после такой регистрации. Иными словами, пока договор не заключен (не зарегистрирован), у покупателя еще не возникло обязанности по оплате стоимости квартиры.

Иногда стороны используют такой способ оплаты, как оплата через аренду банковской ячейки. Чаще всего стороны договариваются (и закрепляют в договоре такие положения) о том, что покупатель вносит денежные средства в ячейку выбранного им банка до момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру, а после такой регистрации продавец получает доступ к ячейке и может забрать денежные средства. Такой способ оплаты защищает интересы продавца квартиры, так как при условии регистрации договора продавец гарантированно сможет получить денежные средства.

Договор аренды банковской ячейки может быть заключен между банком, продавцом и покупателем. В таком договоре (либо в отдельном соглашении, либо во внутренних документах банка) определяется порядок доступа продавца к ячейке: какие документы должен будет представить продавец, в каком порядке он может получить деньги – все это зависит от условий работы выбранного сторонами банка. Обычно продавец предоставляет документы о государственной регистрации договора (перечень документов определяется самим банком) и на основании этих документов получает доступ к ячейке и денежным средствам. Поскольку за аренду ячейки нужно будет уплатить арендную плату банку, целесообразно в договоре купли-продажи распределить эти расходы между продавцом и покупателем. 

Закон не требует нотариально заверять договор купли-продажи квартиры, но по желанию сторон (или одной из сторон) договор может быть заверен нотариально.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение заключаемого договора и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. При этом проект договора может быть представлен самими сторонами, либо составлен нотариусом. Также нотариус проверяет документы, подтверждающие право собственности на квартиру и право продавца заключить договор купли-продажи (если продавцом является, например, уполномоченное собственником лицо).

Оплате подлежат: работы правового и технического характера (составление проекта договора, свидетельствование верности копий документов), а также само заверение сделки.

За заверение сделки взимается нотариальный тариф. Нотариальный тариф за удостоверение договоров в зависимости от суммы договора составляет:

1)      при сумме договора до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;

2)      при сумме договора от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

3)      при сумме договора свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей. 

Плата за работы правого и технического характера законодательно не регулируется,  и варьируется у разных нотариусов (обычно также в зависимости от суммы договора, около 1 %). 

3 этап. Государственная регистрация самой сделки и перехода права собственности в  управлении Росреестра по месту нахождения квартиры. На сегодняшний день в соответствии с законодательством, по общему правилу, государственная регистрация права на квартиру является единственным доказательством существования такого права.

Подать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество можно лично (или через уполномоченного представителя), либо путем использования соответствующего сервиса официального сайта Росреестра, доступный к использованию в пункте «Подать заявление о регистрации прав на недвижимое имущество» подраздела «Электронные услуги» раздела «Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью» главы «Государственные услуги». 

Полный список документов, предоставляемых для государственной регистрации сделки по купле-продаже квартиры и права собственности покупателя на квартиру, информацию о реквизитах для уплаты госпошлины и размерах госпошлины можно найти на сайте соответствующего управления  Росреестра. Например, такая информация приведена на сайте Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по адресу: http://to78.rosreestr.ru/registr/doc/doc41z.

К слову, записаться на подачу документов, чтобы минимизировать временные затраты на очереди в государственных органах, также можно с использованием сервисов сайтов Управлений Росреестра (например, на сайте Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по адресу: http://to78.rosreestr.ru/registr/predv_zap_portal/).

После завершения государственной регистрации покупатель получит правоустанавливающий документ – свидетельство о праве собственности на квартиру.

 

 Николаева Любовь Викторовна, старший юрист "Лигал Студио". 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18