Личный
кабинет

USD 66.43

EUR 75.39

Курс ЦБ на 16 Декабря

16 Декабря

05:06

Купить, но не себе…

Статья. 23 Сентября 2013 Версия для печати
При заключении договора участия в долевом строительстве зачастую возникает вопрос о возможности передать построенную квартиру в собственность не самому «дольщику», а какому-либо третьему лицу по выбору «дольщика».

Действующее законодательство предоставляет гражданам сразу несколько способов реализации подобной возможности.

 

 

 

 

Во-первых, если договор участия в долевом строительстве уже заключен, и Гражданский кодекс РФ, и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) допускают так называемую «уступку» права по заключенному договору.

Во-вторых, основными положениями гражданского законодательства предусмотрена возможность заключения договора в пользу третьего лица, и договор участия в долевом строительстве исключением не является.

Наконец, в-третьих, у «дольщика» всегда остается возможность самостоятельно распорядиться квартирой после того, как он зарегистрирует свое право собственности в отношении построенной квартиры. Учитывая, что третий вариант является «классическим» и, в сущности, не предполагает никаких особенностей, связанных с долевым строительством, представляется целесообразным более подробно разобрать первые два варианта.

 

Уступка права по договору участия в долевом строительстве:

В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка права требования по указанному договору допускается только при соблюдении всей совокупности следующих условий:

1) уступка может быть осуществлена только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ;

2) уступка может быть осуществлена в период с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами указанного договора передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 17 указанного Федерального закона уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве, равно как и сам договор, подлежит государственной регистрации территориальным подразделением Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома.

В случае, когда речь идет об уступке прав еще до уплаты цены договора в полном объеме, данный вариант является более удобным для «первоначального дольщика» и, соответственно, менее удобным для «нового дольщика», поскольку требует одновременного перевода долга перед застройщиком на нового участника долевого строительства.

Иными словами, наряду с заключением договора переуступки прав, гражданину будет необходимо заключить и договор перевода долга. В противном случае Росреестр правомерно откажет в государственной регистрации договора уступки прав и желаемой передачи прав не произойдет (в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным лишь с момента его регистрации).

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. По этой причине, с целью минимизации возможных рисков, договоры переуступки прав и перевода долга рекомендуется подписывать между всеми тремя сторонами, включая застройщика, а не только между участником долевого строительства и новым лицом, которому передаются соответствующие права.

Заключая договор уступки права по договору участия в долевом строительстве, также необходимо иметь в виду следующее: если застройщик не исполнит свои обязанности надлежащим образом, «новый дольщик» будет не вправе адресовать свои требования первоначальному участнику долевого строительства и фактически останется с застройщиком один на один.

 

Заключение договора участия в долевом строительству в пользу третьего лица:

Действующее законодательство также не запрещает заключать договоры участия в долевом строительстве в пользу третьих лиц, хотя напрямую такая возможность в Федеральном законе № 214-ФЗ не отражена.

Заключение такого договора будет означать, что право требовать от застройщика передачи в собственность будущей квартиры возникнет не у «дольщика», осуществляющего платежи по договору, а у другого лица, которое должно быть четко идентифицировано и названо в договоре, однако стороной по договору являться не будет.

Такой договор в пользу третьего лица ограничит свободу «дольщика», если третье лицо выразит застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору. В этом случае в силу пункта 2 статьи 430 Гражданского кодекса РФ «дольщик» и застройщик будут лишены возможности расторгнуть или изменить заключенный договор участия в долевом строительстве без согласия третьего лица, в пользу которого договор был заключен.

С другой стороны, в случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, «дольщик» может и сам воспользоваться этим правом, если это не противоречит договору.

Рассматриваемый вариант больше всего напоминает обычное дарение квартиры. Однако, учитывая правовые риски, это не совсем так, поскольку возникновение права собственности у третьего лица (потенциального приобретателя квартиры) будет зависеть от исполнения застройщиком договора участия в долевом строительстве. То есть возникновение права собственности в данном случае не является строго гарантированным (впрочем, как и у первоначального участника долевого строительства).

Вместе с тем, такой вариант представляется наиболее удобным для фактического приобретателя квартиры, поскольку не возлагает на него никаких обязанностей.

 

А если с ипотекой?

Определенную специфику на вышеописанные правоотношения накладывают обстоятельства, связанные с использованием « дольщиком»  привлеченных денежных средств, которые обеспечены договором о залоге недвижимого имущества (договором об ипотеке).

В силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Представляется невозможным использование участником долевого строительства ипотеки в случае заключения договора участия в долевом строительстве в пользу третьего лица, поскольку право требования к застройщику в этом случае возникает не у самого «дольщика», а у третьего лица. Следовательно, в подобной ситуации «дольщик» не может сделать предметом залога право требования к застройщику, поскольку данное право принадлежит не ему, а другому лицу, в пользу которого заключен соответствующий договор.

 

Таким образом, ситуацию с ипотекой следует рассматривать применительно к варианту уступки прав по договору участия в долевом строительстве.

Статья 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке (в нашем случае – право требования участника долевого строительства к застройщику о предоставлении квартиры) может быть отчуждено залогодателем (то есть дольщиком) другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя (то есть, как правило, банка). Иное может быть предусмотрено в самом договоре ипотеки.

Если уступка прав по договору участия в долевом строительстве все же произошла без согласия банка, последний вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки по уступке прав недействительной и применения последствий ее недействительности;

- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на соответствующее право требования независимо от того, кому оно принадлежит.

В ситуации, когда банк предоставил соответствующее согласие на уступку прав, «новый дольщик», приобретший право требования к застройщику, становится на место залогодателя (первоначального дольщика) и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены «первоначальным дольщиком».  При этом залог права требования к застройщику по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого права к другому лицу нарушение какие-либо установленные для такого перехода правила.

Таким образом, ситуация уступки права требования к застройщику, которое является предметом залога по договору об ипотеке, заключенному «первоначальным дольщиком», является самой жесткой с точки зрения возможных негативных последствий для «нового дольщика».

Разумная Недвижимость


 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18