Личный
кабинет

USD 66.26 (-0.17)

EUR 75.39 (+0.17)

Курс ЦБ на 14 Декабря

14 Декабря

03:42

Проверка юридической чистоты квартиры

Статья. 24 Декабря 2012 Версия для печати
Когда, наконец, найдена квартира, подходящая по всем параметрам, необходимо подготовить сделку. Один из важнейших моментов – проверка юридической чистоты квартиры. Юридическая чистота – условный термин, он означает, что технические параметры объекта соответствуют указанным в документах и что обременений нет. 

Документальная составляющая

Необходимо выяснить, имеет ли продавец право продавать эту квартиру. То есть, нужно увидеть свидетельство о праве собственности на квартиру. Всем известны случаи мошенничества, когда квартиру продает арендатор в отсутствии хозяев. Поэтому есть смысл познакомиться с соседями и спросить у них, знают ли они владельца квартиры. Кстати, профессиональные риэлторы, как правило, тоже начинают проверку квартиры со знакомства с соседями. 

Поскольку права добросовестного приобретателя Российское государство защищает не слишком настойчиво, необходимо изучить историю квартиры.

У собственника надо затребовать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке последовательно указаны владельцы квартиры, различные обременения, аресты и т.д. – история квартиры.

Кроме того, надо изучить информацию обо всех зарегистрированных в квартире людях – с момента приватизации. Информация об этом есть в домовой книге, выписку из которой может получить собственник. Причем нужна информация, когда, куда и по какой причине зарегистрированные жильцы выписались. Любое свое сомнение надо разрешить. Например, встретиться с бывшими (заинтересовавшими вас) жильцами. Если причина снятия с регистрации – тюремное заключение, то по возвращении этот человек имеет право вновь зарегистрироваться в этой же квартире.

Если обнаружится, что квартира очень часто переходила от одного владельца к другому, а в ней никто не жил, очень возможно, что сделки были не слишком чистыми. Или у квартиры есть некие скрытые дефекты. Во всяком случае, множество сделок – повод насторожиться.

- Если вокруг квартиры возникали спорные ситуации, непременно надо выяснить, когда это происходило. Срок давности для сделок по переходу права собственности – три года. 

- Если споры за недвижимость происходили за последние три года, запросите у собственника судебное решение, которое подтверждает, что квартира принадлежит действительно ему. 

- Если споры вокруг квартиры не завершились, затевать сделку вообще не стоит.

Перед сделкой все зарегистрированные в квартире люди должны сняться с регистрационного учета. Документов для сделки собственник готовит много. Нельзя исключить подделок. Проверить на 100% это не удастся, но стремиться к этому надо. В частности, можно сопоставить различные документы – по датам, фамилиям, номерам паспортов, которые обозначены в документах.

Личностная составляющая

Продавца квартиры также необходимо проверить. В частности, надо убедиться в подлинности его паспорта, выяснить, не теряли ли он паспорт. Точную информацию удастся выяснить в паспортном столе – если удастся, конечно. Затем надо убедиться в дееспособности продавца – если кто-нибудь позже докажет недееспособность продавца, сделка будет признана недействительной. Справки выдают в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Вам с продавцом – туда.

Качественная составляющая

Одновременно следует проверить качество квартиры. Во-первых, запросить у собственника документы Бюро технической инвентаризации (БТИ). Цель – выяснить, были ли в квартире перепланировки, и если были, то узаконены ли они. Почти любая перепланировка требует согласования с местными властями. Нет согласования – следовательно, есть нарушение, за которое придется заплатить.

Семейная составляющая

Даже если квартира принадлежит одному человеку (собственнику), во время сделки бывают затронуты права других членов семьи – детей и супругов. Поэтому нужно получить разрешение второго супруга на сделку. Если на момент сделки брак расторгнут, это не означает, что второй супруг не имеет прав на квартиру. Согласие на сделку надо включить в договор, но во избежание неожиданностей убедиться в согласии второго супруга на сделку лучше заранее.

Несовершеннолетние дети – отдельная история. Когда нарушены права детей, российские суды расторгают сделки немедленно, не разбираясь, добросовестным ли было приобретение. Если у детей есть доля в квартире, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Разрешение необходимо даже в том случае, если ребенок не зарегистрирован в квартире, но вписан в паспорт продавца.

Коммунальная составляющая

Убедиться, что собственник вовремя оплачивает счета, лучше до сделки – на завершающем этапе не придется тратить на это время. Поэтому попросить у владельца квартиры справку об оплате коммунальных услуг и уплате налогов на квартиру лучше еще до составления договора купли-продажи.

 Обязательные документы для сделки

- Документ, удостоверяющий личность продавца

- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру

- Технические документы БТИ

- Выписка из домовой книги

Дополнительные документы для сделки

- Согласие второго супруга на сделку

- Разрешение органов опеки и попечительства

- Справки, подтверждающие дееспособность продавца

- Справка об оплате коммунальных услуг

- Справка об уплате налогов

 Разумная недвижимость

 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18