Личный
кабинет

USD 66.43

EUR 75.39

Курс ЦБ на 16 Декабря

16 Декабря

04:40

Какую сумму будем писать в договоре?

Статья. 22 Марта 2013 Версия для печати

В договоре купли-продажи квартиры лучше указывать полную – действительную – стоимость объекта сделки. Случается всякое, и если дело дойдет до расторжения сделки, покупатель может лишиться большей части уплаченных им денег.

Идею указать в договоре заниженную стоимость обычно высказывает продавец.

В некоторых случаях его можно понять: по закону, если выставленная на продажу квартира принадлежит человеку меньше трех лет, ему придется уплатить в казну налог с суммы, полученной в виде дохода от продажи недвижимого имущества. Налоговый вычет составляет сейчас 2 млн рублей. Поэтому продавец настаивает, чтобы в договоре официально указывалась именно такая сумма сделки.

Обычная схема оформления расчетов по такой сделке – заверенный договор на 2 млн рублей и расписка на остальную сумму.

Причем содержание расписки полетом фантазии не поражает: покупатель якобы платит 3-4-5-6 и т.д. млн рублей за «неотделимые улучшения». Что же это за ремонт такой, который стоит дороже самой квартиры?

…суд, Сибирь…

Последствия опрометчивости доверчивого покупателя сказаться не замедлят. Например, для такой сделки крайне сложно привлечь ипотечный кредит. Кроме того, покупатель лишает себя права на налоговый вычет в полном объеме – 260 тыс. рублей (статья 220 п.2 Налогового Кодекса РФ). Но главная опасность – остаться без большей части денег: если сделка по каким-либо причинам вскоре будет расторгнута, покупатель получит на лишь сумму, указанную в договоре – все, что ему официально причитается.

Но иногда продавец владеет недвижимостью больше трех лет (т.е. не подпадает под налоговые выплаты), однако просит указать в договоре заниженную сумму. В этом случае покупателю надо быть максимально внимательным. Не исключено, что квартира продается с юридическими нарушениями, или имеет существенные недостатки, которые позже позволят самому продавцу расторгнуть договор и вернуть покупателю сумму, указанную в договоре. Продавец может также обратиться в суд и доказать (с помощью договора купли-продажи), что квартира продана по заниженной стоимости – то есть, что его обманули. Безусловно, на расторжении сделки может настаивать и сам покупатель – вряд ли возвращенная ему сумма от этого изменится.

Ольга Григорьева, руководитель риэлторской группы АН «Авентин».

Если продавец очень настаивает на заниженной сумме сделки, в качестве страховки рекомендую потребовать от него справку из психоневрологического диспансера, датированную днем, в который проводится сделка – о том, что он пребывает в здравом уме. Это не позволит оспорить сделку продавцу или родственникам продавца – якобы он продал квартиру по заниженной стоимости, потому что был «не в себе».

Расписки в суде лучше не показывать. Во-первых, не каждый судья сочтет их достойными внимания. Во-вторых, на основании этих расписок суд может признать покупателя недобросовестным участником сделки. Со всеми вытекающими. Логика судей проста: указывая в договоре заниженную стоимость, вы хотели обмануть государство. Вот и наказание настигло. Кроме того, может случиться так, что продавец уже успел потратить деньги, и возвратить сразу их не сможет. Тогда на имущество накладывается арест. Но поскольку указанная в договоре купли-продажи стоимость была очень низкой, судебные исполнители могут в обеспечение иска попутно арестовать и другое имущество. Дальше, как известно, последуют торги.

С точки зрения налоговой инспекции все выглядит еще более криминальным. Если покупатель и продавец договорились в документах указать одну сумму, а сделку провести по другой, значит, налицо сговор, и покупатель помогает продавцу уклоняться от уплаты налогов. А это – уже уголовное преступление, ст. 198 УК РФ.

Чтобы спать спокойно

Конечно, есть способы, которые позволят избежать звания пособника нарушителей закона. Например, можно найти другую квартиру, которой продавец владеет больше трех лет.

Можно компенсировать продавцу «упущенную выгоду», уплатив 13% с суммы, превышающей 2 млн рублей. Корпоративные западные покупатели обычно идут именно этим путем.Расходы также можно поделить между продавцом и покупателем.

Есть еще один вариант, правда, довольно сложный, хотя и законный – получить квартиру якобы за долги продавца. Для этого надо заключить договор займа, как будто покупатель дает в долг продавцу некоторую сумму. А гарантией возврата (залогом) служит квартира. Такой договор необходимо зарегистрировать. Следующий этап – соглашение, по которому покупатель «продает» продавцу долг, а тот взамен отдает ему квартиру. Налоговый вычет покупатель в этом случае не получает продать квартиру в течение трех лет не может, но стоимость квартиры в документах фигурирует.

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18