Личный
кабинет

USD 66.43

EUR 75.39

Курс ЦБ на 17 Декабря

17 Декабря

00:48

Что такое ЖНК

Статья. 21 Мая 2013 Версия для печати

Вступление в жилищный накопительный кооператив (далее – ЖНК, кооператив) – одна из возможностей для граждан улучшить свои жилищные условия.

Действующее законодательство (Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ) регулируют деятельность жилищных накопительных кооперативов и рассматривает их как добровольное объединение граждан, основанное на членстве путем объединения членами кооператива паевых взносов. Так что же это за добровольное объединение и как можно получить квартиру, участвуя в ЖНК.

Членом ЖНК можно быть с 16 лет. Число членов кооператива не может быть менее чем 50 человек и более чем 5000 человек.

Общая схема приобретения жилья следующая:

1. Вы выбираете квартиру, которую Вам хотелось бы приобрести (основные характеристики: район, количество комнат, этаж и т.д.). Когда Вы приходите в ЖНК Вам указывают примерную стоимость квартиры, которая определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному Вами в заявлении о приеме в члены кооператива. Исходя из примерной стоимости квартиры производятся все расчеты.

2. Вы подаете заявление о вступлении в члены кооператива.

3. ЖНК оформляет соответствующее решение и направляет его регистрационный орган для внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц. Вы становитесь членом ЖНК только после внесения соответствующей записи в государственный реестр.

4. Вы выплачиваете вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса. Вы сами должны определить, сколько Вы будете вносить (10% или 13% и т.д.), а также сроки внесения паевых взносов – то есть выбрать форму участия в кооперативе.

При этом:

- паевой взнос – это собственно та сумма, которая идет в оплату покупки квартиры;

- вступительный членский взнос - денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива (возврату не подлежит);

- членский взнос - денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности (возврату не подлежит);

- дополнительный взнос - денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.

Так, например, в ЖНК  «Макс Контент», зарегистрированном в Санкт-Петербурге по информации, представленной на сайте, предусмотрены следующие размеры взносов:

· 10% — первоначальный паевой взнос (он включается в стоимость квартиры);

· 2% — резервный фонд ЖНК (в стоимость квартиры не входит и используется ЖНК при возмещении убытков) – дополнительный взнос;

· 1%  – членский вступительный взнос (он в стоимость квартиры не включается, а используется на текущую деятельность ЖНК);

· 0,5% от ориентировочной стоимости жилья – ежемесячный членский взнос (в стоимость квартиры не включаются).

· Кроме того, в указанном выше ЖНК существуют дополнительные взносы, 6% (4%) — расходы на приобретение жилья, включая проведение юридической экспертизы и работу агента по недвижимости.

 

5. Вы накапливаете установленную документами кооператива сумму – например 50% от ориентировочной стоимости жилья и попадаете в очередь ожидания и подбора конкретной квартиры.

6. После возникновения у Вас права на приобретение квартиры и подхода Вашей очереди (очередность устанавливается документами кооператива), Вы подбираете конкретную квартиру (на вторичном или первичном рынке). После  выбора конкретной квартиры, Вам делается перерасчет всех сумм с учетом стоимости выбранной квартиры.

7. Кооператив приобретает выбранную Вами квартиру (право собственности возникает у ЖНК) либо заключает договор на строительство квартиры с застройщиками.

8. После приобретения квартиры в собственность ЖНК квартира передается Вам для проживания.

9. По окончанию выплаты Вами всего паевого взноса право собственности на квартиру оформляется на Вас на основании справки о выплате пая, выданной ЖНК.

 

В общем, схема достаточно понятная, но нужно учитывать главное. Несмотря на то, что законодательством установлены гарантии обеспечения финансовой устойчивости деятельности кооператива, а также контроль за деятельностью кооператива, существуют следующие риски:

- При внесении взносов и накапливании необходимых для приобретения жилья 50 % – проходит время, деньги обесцениваются, жилье растет в цене. То есть член ЖНК несет убытки. 

- Кроме того, внеся 50 % и получив квартиру для проживания (но не получив еще права собственности) член кооператива рискует остаться без квартиры в случае ликвидации кооператива. 

- Более того, финансовой основой ЖНК являются взносы граждан. Кооператив предоставляет Вам рассрочку платежа, а жилье покупает без рассрочки. Разница для приобретения квартиры берется в основном из взносов вновь вступающих членов (конечно, кооператив может заниматься предпринимательской деятельностью, приносящей доходы, получить добровольные взносы, но такое случается крайне редко). Получается, что система основана на постоянном привлечении новых членов, а если их не будет? 

 

Подтверждением неустойчивости системы ЖНК служит практика.

По информации Федеральной службы по финансовым рынкам России по состоянию на 18.04.2013 года на территории России было зарегистрировано 96 ЖНК, из которых 26 ЖНК находятся в процессе ликвидации или ликвидированы. В Санкт-Петербурге зарегистрировано 7 кооперативов (ЖНК «ГАРАНТ-ИНВЕСТ», Петербургский ЖНК «Наш город», Петербургский ЖНК «Новосел», ЖНК «ЭЛИТНЫЙ», ЖНК «Макс Контент», ЖНК «Горняк», ЖНК «Северо-Западный» ).

По некоторым, из указанных выше кооперативов Региональное отделение Федеральной службы по финансовым рынкам в Северо-Западном федеральном округе (далее – РО ФСФР в СЗФО) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исками о ликвидации. В частности Петербургский ЖНК «Новосел», ЖНК «ГАРАНТ-ИНВЕСТ» и Петербургский ЖНК «Наш город» более трех лет не представляют в РО ФСФР в СЗФО предусмотренную законодательством ежеквартальную отчетность, аудиторские заключения, годовые отчеты, а также допускают иные нарушения действующего законодательства, что явилось основанием для обращения в суд. 

Что касается оставшихся четырех ЖНК, то судя по информации сайта ЖНК «Элитный» в 2010 году его директором являлась Микк Галина Геннадьевна, которая являлась учредителем вышеназванного ЖНК «ГАРАНТ-ИНВЕСТ».

ЖНК «Макс Контент», является потребительским кооперативом только для тех граждан, которые имеют Договор Profit MAX. То есть, чтобы вступить в кооператив нужно иметь договор доверительного управления счетом Profit MAX, так как кооператив создан только для клиентов, имеющих такой счет (по информации сайта http://profit-max-spb.ru/profit-max/ каждый желающий может открыть счет Profit MAX для получения дохода, который, «конечно же», составит не менее 20 % годовых). Однако в отношении директора ЖНК «Макс Контент» Гордеевой Н.Ф. РО ФСФР в СЗФО 06.03.2013 вынесено постановление о назначении административного наказания (http://www.fcsm.spb.ru/disclosure/4/14?findthis=%E3%EE%F0%E4%E5%E5%E2%E0). Более того, директор ЖНК «Макс Контент» Гордеева Н.Ф. привлекалась в качестве соответчика по искам граждан к ЖНК «НАШ ГОРОД» (Куйбышевский районный суд http://kbs.spb.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&op=rs&FULL_NUMBER=&NAME=%C3%EE%F0%E4%E5%E5%E2%E0&ENTRY_DATE_FROM=&ENTRY_DATE_TO=&RESULT_DATE_FROM=&RESULT_DATE_TO=&INST_KIND=0). В прошлом Гордеева Н.Ф. была адвокатом, но в настоящее время по информации сайта Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга статус адвоката прекращен.

ЖНК «Горняк» создан Национальным минерально-сырьевым Университетом «Горный» (бывший Горный университет) для преподавателей, сотрудников и аспирантов Университета. То есть не каждый может вступить в указанный кооператив.  

ЖНК «Северо-Западный» внесен в реестр жилищных накопи тельных кооперативов только 16.04.2013 года и информация о его деятельности пока отсутствует.

Таким образом, система ЖНК на практике дает сбой и на сегодняшний день не может расцениваться как альтернатива ипотеке. 

Разумная Недвижимость

 


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18