Личный
кабинет

USD 66.5 (+0.26)

EUR 75.62 (-0.09)

Курс ЦБ на 12 Декабря

12 Декабря

13:29

Что нового принес нам 2013 год

Статья. 4 Января 2014 Версия для печати

В конце года принято подводить итоги, вспоминать, что принес прошедший год, а также строить планы на следующий год. В подходящем к концу 2013 году было принято большое количество нормативных актов, которые были как самостоятельными, так и вносили изменения в уже действующие законы. Гражданский кодекс РФ тоже не остался в стороне: в него был внесён целый ряд изменений, которые коснулись различных сфер нашей жизни и затронули каждого. Так, изменения коснулись как общих понятий гражданского права, которые многими гражданами расцениваются как «теоретические» (гражданское законодательство дополнено обязанностью каждого действовать добросовестно, введен запрет на обход закона с противоправной целью, что является формой злоупотребления правом и др.), так и «практических» норм гражданского права, что сразу нашло отражение в повседневной жизни. К последним, в частности, можно отнести следующие изменения:

1. Отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в статьях 558, 560, 574, 584 части второй Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), а именно:
- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;
- договор продажи предприятия;
- договор дарения недвижимого имущества;
- договор, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.
 

Закон частично отменяет действующую в настоящее время систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Указанное выше правило действует в отношении договоров, заключенных после 01 марта 2013 года. То есть раньше при продаже нежилого помещения нужно было регистрировать только переход права собственности (при этом государственную пошлину нужно было платить тоже только за одно регистрационное действие), в то же время при продаже квартиры регистрировался не только переход права собственности, но и сам договор купли-продажи квартиры (государственную пошлину нужно было платить за два регистрационных действия).

Необходимо отметить, что изначально отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью распространялась также на ст.ст. 609, 651, 658 ГК РФ, а именно:
- договор аренды недвижимого имущества. Например, в законодательстве в частности установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации (то есть в остальных случаях регистрация договора требуется).
- договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года;
- договор аренды предприятия.
 

Однако, Федеральным законом от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» из перечня статей по которым отменялась регистрация сделок были исключены ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.

Тем не менее первоначальная редакция Закона № 302-ФЗ (которая ввела отмену регистрации сделок для ст.ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651 и 658 ГК РФ) действовала 2 и 3 марта 2013 года.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными без государственной регистрации договора.

Следует отметить, что в законодательстве сохраняются нормы, в соответствии с которыми некоторые виды договоров подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их государственной регистрации, например:

- договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);

- договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Однако Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», который вступает в действие с 01.07.2014 года устанавливает, что правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть к договорам, заключаемым после 01.07.2014).

Таким образом, законодатель частично устранил существовавшую «двойную регистрацию», которая приводила как к дополнительным регистрационным действиям, к необходимости оплаты «двойной пошлины», так и к необходимости обращаться в судебные органы в случае уклонения одной из сторон в государственной регистрации договоров. Кроме того, например, если договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован (то есть договор являлся незаключенным), то в случае нарушения условий указанного договора, сторона не могла взыскать штрафные санкции, установленные договором при нарушении второй стороной условий договора и т.д. Теперь, когда договор купли-продажи квартиры подписан сторонами, он становится обязательным для лиц его подписавших и стороны вправе в случае нарушения условий договора обратиться в суд.

2. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не установлено.

В п. 3 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. То есть нотариальная форма договора будет требоваться, только если это установлено законом в каждом конкретном случае (например, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению) либо если стороны договорились удостоверить сделку у нотариуса.

Действующий Гражданский кодекс РФ устанавливает именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Вместе с тем п. 3 ст. 8.1 устанавливает, что запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса, что может упростить регистрацию прав.

3. В законодательство введена возможность внесения в государственный реестр отметки о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее и отметки о наличии судебного спора в отношении права.

П. 7 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Например, если предыдущий собственник недвижимости полагает, что нынешний собственник (лицо за которым зарегистрировано право собственности в государственном реестре) является недобросовестным приобретателем, то можно обратиться в соответствующее Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с заявлением о внесении в государственный реестр отметки о возражении. Это правило касается не только права собственности, но и других прав, регистрируемых в государственном реестре.

4. Законом введена специальная статья «Согласие на совершение сделки» (ст. 157.1 ГК РФ). В соответствии с указанной выше статьей если на совершение сделки в силу закона требуется согласие определенных лиц (например, органа местного самоуправления), то о своем согласии или об отказе в этом лицо сообщает запросившему согласие в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. При этом согласие может быть как предварительным (в нем должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие) и последующим (в нем должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие). Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

5. Определены основные принципы государственной регистрации прав на имущество.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить: объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В п. 2 ст. 8 ГК РФ в прежней редакции было аналогичное регулирование – отличие в том, что ранее было указано лишь на возникновение соответствующих прав с момента их государственной регистрации.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

6. Статья 133.1. ГК РФ вводит такое понятие как единый недвижимый комплекс, являющийся недвижимым имуществом.

Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Выше были перечислены те изменения статей Гражданского кодекса, с которыми приходится сталкиваться наиболее часто простым гражданам. Ниже представлен перечень ряда поправок, которые также являются значимыми, но все же являются более «специфичными».

  • Изменен пункт 2 статьи 37 ГК РФ. Теперь опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
  • Введена статья 16.1. в соответствии с которой ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации.
  • Изменены статьи, касающиеся срока исковой давности, а именно: начала течения срока исковой давности, приостановление срока исковой давности, применение исковой давности к дополнительным требованиям.
  • Внесены изменения в главу 10 ГК РФ – представительство и доверенность. В частности введено понятие безотзывной доверенности. Безотзывная доверенность может быть выдана только лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. Указание на безотзывность должно прямо содержаться в самой доверенности. Вместе с тем безотзывная доверенность может быть отменена по основаниям, содержащимся в самой доверенности, а также в иных случаях, установленных в законе. Согласно п. 2 ст. 188.1 ГК РФ безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена. Лицо, которому выдана безотзывная доверенность, не может передоверить совершение действий, на которые оно уполномочено, другому лицу, если иное не предусмотрено в доверенности.
  • Внесены изменения касающиеся недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Установлено, когда сделка совершена под влиянием заблуждения, и оно предполагается достаточно существенны.
  • Статья 168 ГК РФ полностью изменена. Теперь, по общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует иного (то есть для признания ее недействительной необходимо обратиться в суд – до внесения изменений такие сделки признавались ничтожными). Кроме того, в соответствии с изменениями статьи 166 ГК РФ если лица ранее одобрили сделку или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить, то такие лица не вправе требовать признания оспоримой сделки недействительной. 

 

Разумная Недвижимость


По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18