Личный
кабинет

USD 63.24

EUR 73.72

Курс ЦБ на 24 Июня

24 Июня

06:23

«Серый пояс» заиграет новыми красками

25.05.2018 Версия для печати

В последние годы власти Санкт-Петербурга все более настойчиво говорят о необходимости редевелопмента старых городских промзон. Чиновники считают, что обновление территорий «серого пояса» является одной из наиболее острых урбанистических задач Северной столицы.

Девелоперы жилья согласны с этой позицией и видят в подобных проектах большой инвестиционный потенциал. Ранее данные процессы развивались не слишком быстро, но за последний год в городе на Неве было анонсировано сразу несколько крупных КУРТов и проектов реновации индустриальных земель в историческом центре. Подробнее эту тему обсудят эксперты рынка жилой недвижимости на форуме Urban Space 5 июля.

Между прошлым и будущим

На данный момент у города существует три источника для урбанистической реформации. Это площадки в уже сложившейся городской среде, освоение новых земель и редевелопмент старых. Старт любого проекта для застройщика начинается с внутренней дилеммы: демонтировать или сохранить? На пути у инвесторов встают многочисленные препятствия, а градостроительные ограничения и требования по охране исторических объектов могут кардинально поменяться в ходе реализации всего одного проекта.

Анатолий Бусыгин, генеральный директор компании «Петровский Альянс», входящей в ГК «Кортрос» , уверен, что у «серого пояса» Санкт-Петербурга есть ярко выраженные преимущества перед неосвоенными городскими территориями: развитая улично-дорожная сеть, а также инженерные сети на площадках.

- Имея такой бэкграунд, девелоперам гораздо легче осваивать эти территории. Близость к центру города определят статусность жилья, которое возводится в «сером поясе». Однако оно не должно превращаться в каменные джунгли. Необходим вдумчивый подход для создания комфортной среды, гармонично сочетающей жилые зоны, зелень и общественные пространства. К примеру, на участках, где сегодня завершается возведение нашего ЖК, долгое время располагался судоремонтный завод «Экострой». После всех необходимых экологических изысканий мы провели рекультивацию территории. В итоге более 50% территории проекта займёт зелёная зона с ландшафтным дизайном, - отметил эксперт.

В городе существует ряд проблем, которые тормозят процесс редевелопмента. Среди них сложность вывода наиболее крупных предприятий, которые часто якорем удерживают от редевелопмента и территории вокруг себя, недоработанность правил развития «серого пояса», недостаточное участие города в процессе, а также консолидация собственности, поскольку участки, здания и даже части зданий в этой локации часто принадлежат разным физическим и юридическим лицам. Важную роль играет и несбалансированность рыночного потенциала разных функций. Так, с точки зрения окупаемости, сейчас на рынке недвижимости девелоперам, безусловно, интереснее строить жильё, чем коммерческие объекты, и это приводит к дисбалансу развития бывших территорий «серого пояса».

По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, то, что происходит, говорит об отсутствии внятно артикулированной и жёстко соблюдаемой позиции города; сейчас процесс редевелопмента отдан на откуп частным собственникам земли и девелоперам.

- Естественно, цель любого девелопера - максимизировать прибыль путём увеличения выхода продаваемой площади, поэтому процесс редевелопмента носит характер лоскутного одеяла. Однако в последние два года администрация делает шаги в сторону изменения этой политики, хоть и весьма осторожные, ведь становится понятно, что этот стихийный редевелопмент несёт в долгосрочной перспективе угрозы устойчивому развитию города. Например, был проведён архитектурный конкурс «Серый пояс». Преобразование», по итогам которого будут намечены уже следующие шаги. В настоящее время в Санкт-Петербурге в продаже находится около 80 проектов редевелопмента территорий с совокупной жилой площадью около 2,9 млн кв. м. Резервы для уплотнительной застройки в городе практически исчерпаны, поэтому так или иначе основным ресурсом строительства жилья в городской черте остаётся именно редевелопмент, - анализирует Пашков.

С другой стороны, в процессе редевелопмента территорий «серого пояса» нельзя забывать и о таких рыночных силах, как субъекты малого бизнеса, производственные и сервисные компании, креативные индустрии и прочие. Они также вносят вклад в городскую экономику и преобразование городской среды, но в силу своего масштаба, как правило, не очень богаты.

На низком старте

В Санкт-Петербурге проекты редевелопмента активно реализуются с 2010 года. Лидерами в этом направлении являются Калининский, Невский и Московский районы, где на месте бывших заводских земель построено жильё различной ценовой категории и апартаменты. Перспективные локации для развития таких проектов - участки на Выборгской набережной, крупные промзоны в Московском и Приморском районах, Петровский остров. Возможно, ускорение процесса реновации «серого пояса» не помешало бы, но для начала и городу, и бизнесу нужно определиться с концепцией развития данных территорий и прийти к общему пониманию в данном вопросе.

По словам Юлии Ружицкой, директора по продажам «Главстрой-СПб», курс на сбалансированное развитие территорий - это основной будущий тренд при реализации проектов редевелопмента.

- Точечная застройка таких участков только жилыми кварталами - наименее подходящее решение. Нашему городу необходимы общественно-деловые пространства, благоустроенные набережные и пешеходные зоны, дополнительное озеленение. На мой взгляд, будущее за проектами редевелопмента в формате микс, в которых за счет сбалансированного сочетания нескольких функций (жильё, бизнес, коммерция, общественные пространства) достигается максимальная комфортность и исключается полицентричность территории. Мы все слишком устали от ситуации, когда люди из спальных районов утром едут на работу, а вечером возвращаются и создают постоянные пробки, - подчеркнула Ружицкая.

Точечный редевелопмент территорий, а тем более комплексный - это непростой, долгосрочный и финансово затратный формат ведения бизнеса. Сейчас заниматься такими проектами в городе могут лишь крупные компании. Однако даже тяжеловесы рынка способны успешно развиваться в данном направлении исключительно при условии поддержки со стороны государства. Реновация земель предполагает реализацию комплекса мероприятий, от которых зависит себестоимость строительства, а значит, экономика проекта в целом. Особенностью подобного девелопмента также является кардинально различная себестоимость строительства в зависимости от конкретной площадки. Сделать всё это на адекватных по цене условиях без господдержки почти невозможно. В 2018 году город вновь пообещал усилить поддержку для бизнеса на этом направлении. То, как эти обещания будут реализованы на практике, мы увидим уже совсем скоро.


Статья входит в спецпроект "Разумная Недвижимость и Премия Urban Awards"

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Застройщики, упомянутые в статье

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18