Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Рынок офисов надеется на рост ставок

Несмотря на завершение крупнейшей нефтегазовой компанией страны скупки петербургских офисов, вакансии в бизнес-центрах центрах снижаются, а ставки аренды – растут. С одной стороны, это приносит неудобство и дополнительные траты арендаторам. С другой стороны, может воодушевить девелоперов на реализацию новых проектов.

Завершение переезда в Петербург газового монополиста и последовавших за ним родственных организаций, а также всевозможных подрядчиков и партнеров, не обвалило спрос на высококлассные офисы. Незаметно для рынка аренды завершение миграции, конечно, не прошло. Так, по данным Colliers International, в первом полугодии 2017 года снижение активности компании «Газпром» и ее спутников привело к сокращению объема сделок. Суммарный объем чистого поглощения офисных площадей в первом полугодии 2017 уменьшился. Он сократился почти в три раза, составив 43 тыс. кв. м против 135 тыс. кв. м. в первых двух кварталах прошлого года.

«Якорный» арендатор города уже закрыл свои основные потребности, - говорит директор департамента услуг для арендаторов Colliers International в Санкт-Петербурге Игорь Темнышев. – Сегодня на петербургском рынке активны, в основном, его подрядные структуры. Эти компании рассматривают офисы гораздо меньшей площади – в среднем, от 0,5 до 2 тыс. кв. м. Более скромные запросы, в совокупности с дефицитом нового высококачественного предложения, привел к сокращению объема сделок».

Одним – дефицит…
Из-за осторожности просчитывающих последствия кризиса девелоперов, высококачественных офисов на рынке действительно не много. По данным Knight Frank St Petersburg, в течение полугодия в эксплуатацию было введено десять бизнес-центров суммарной арендной офисной площадью 54 тыс. кв. м. По итогам первого полугодия, общая площадь вакансий, составила 235 тыс. кв. м. При этом 77% доступных для аренды офисных площадей представлено в классе В.

Дефицит нужных помещений А класса арендаторы вынуждены восполнять за счет офисов менее высокого класса. «Отчасти поэтому основную часть поглощения составили объекты класса В, - объясняет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. – Это связано как с выводом на рынок новых объектов, так и с наличием более широкого выбора вакантных офисных блоков».

…другим – профицит
Дефицит, как правило, не лучшим образом влияет на цены. И рынок аренды – не исключение. По итогам первого полугодия наблюдатели зафиксровали увеличение запрашиваемых ставок аренды. Среднее пообъектное повышение составило 6% в бизнес-центрах класса А и 4% – класса В. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1735 рублей за кв. м в месяц, в бизнес-центрах класса В – 1128 рублей (включая НДС и операционные расходы). Средняя стоимость открытой организованной парковки составила 5040 рублей за машиноместо в месяц и 7784 рублей для закрытого паркинга. По сравнению с предыдущим полугодием средние ставки аренды машиноместа увеличились на 3% для бизнес-центров класса А и уменьшились на 8% в классе B.

Не «Газпромом» единым
Хотя «Газпром» и называют «якорным арендатором Петербурга», в нашем городе есть и другие компании, арендующие и приобретающие офисные помещения. При возможности они переезжают в лучшие бизнес-центры, увеличивая свои площади. Так, по данным Knight Frank St Petersburg, в течение первого полугодия ключевыми сделками по продаже бизнес-центров, стали приобретение компанией Raven Russia офисные объектов Kellermann Center и Premium. Появилась информация о том, что крупнейший российский оператор цифрового спутникового телевидения НАО «Национальная спутниковая компания» (бренд «Триколор ТВ»), купил бизнес-центр Fort Ross общей площадью 5,2 тыс. кв. м с целью перевести в него головной офис.

По данным Colliers International, в общем объеме сделок доля арендаторов, не связанных с нефтегазовым сектором, выросла в первом полугодии 2017 до 72% с 47% годом ранее. «Ключевыми потребителями офисных площадей в первом полугодии 2017 года стали арендаторы из сферы информационных и телекоммуникационных технологий, - продолжает Игорь Темнышев. – Их доля в общем объеме сделок за последний год выросла с 28% до 39%. В связи с высокой конкуренцией в отрасли, эти арендаторы все больше внимания уделяют качеству офиса. Если еще совсем недавно в приоритете была низкая ставка аренды, то сегодня, когда хорошего предложения по низким ставкам на рынке уже нет, акцент смещается на конкурентоспособность офиса как способа привлечения и удержания талантливых сотрудников».

В структуре запросов арендаторов, поступивших в Knight Frank St. Petersburg в течение первого полугодия 2017, лидировали Московский и Центральный районы. Большая часть введенных в эксплуатацию площадей находится в деловых районах «Центральный-1», «Видовые набережные» и «Юго-Восточный». На их долю суммарно пришлось 85% новых офисов. Самый высокий уровень поглощения (33%) зафиксирован в деловом районе «Видовые набережные». Эксперты компании связывают это со сдачей в аренду площадей в новом бизнес-центре класса B Graffiti. С момента ввода в эксплуатацию арендаторы заняли 68% арендопригодных площадей этого объекта. Более того, показатель поглощения в этом бизнес-центре составил 48% от суммарного значения по району «Видовые набережные». В этой деловой локации расположены и другие офисные центры класса B, которые пользуются высоким спросом благодаря наличию крупных офисных блоков.

Нет худа без добра
За оставшиеся до конца года несколько месяцев в Петербурге должно быть введено в эксплуатацию еще 20 офисных центров. Восемь из них предназначены для собственных нужд компаний и для продажи. Если эти планы осуществляется, то к концу 2017 года объем офисных площадей вырастет на 145 тыс. кв. м. Эксперты, тем не менее, не уверены в том, что новые объекты скажутся на снижении арендных ставок. Но для рынка это, как будто, не плохо. Например, по мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марины Пузановой, небольшое повышение ставок аренды и низкий уровень вакансии положительно влияют на настроение девелоперов. Если увеличение ставок продолжится в том же темпе, то сроки окупаемости позволят начинать новые проекты, а текущие будут реализованы в намеченное время. Планируемый объем ввода, в свою очередь, частично позволит удовлетворить спрос крупных компаний, которые сегодня испытывают сложности с подбором помещений необходимого качества и метража.

По прогнозам аналитиков NAI Becar, к концу года можно ожидать незначительного (в пределах 3-5%) роста вакансии в классе А. В классе В+ возможны колебания средней арендной ставки в пределах 2-3%. Заполняемость существенно не изменится.