Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Окраинный центр городского значения

Фото: lakhta.center

Строящийся в Приморском районе «Лахта Центр» не повлияет на рынок офисной недвижимости Петербурга, но сможет создать новое место притяжения для горожан, интересующихся историей, наукой и культурой.

Через год в Приморском районе завершится строительство первого здания крупнейшего в Петербурге общественно-делового центра, который правильно было бы назвать «Газпром Центр». Слово «Лахта», указывающее на место расположения, в название объекта включили, вероятно, из вежливости. Из-за исполинской высоты, небоскреб будет прекрасно виден далеко за пределами не только Лахты, но и всего Приморского района.

Газпром Сити

Сити, вроде того, что строится в Москве, на берегу Финского залива явно не получится. «Лахта Центр» – проект одного инвестора, и реализуется под его требования. «Этот район скорее можно назвать «Газпром Сити», - говорит управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков. – Вероятно, тут могут начать строить объекты build-to-suit именно под структуры «Газпрома». Кроме того, сейчас некоторые объекты коммерческой недвижимости в данной локации переформатируются под бизнес-центры, ориентируясь на газпромовскую «волну». Взять, к примеру, торговый центр «Аура», который компания «БестЪ» намерена переформатировать под бизнес-центр».

По мнению директора департамента управления объектами NAI Becar Марии Онучиной, большую часть помещений «Лахта Центра» однозначно займут структуры «Газпрома». Арендаторам, не относящимся к монополисту, отдадут общественные пространства, в то время как офисы будут закреплены за собственником. «Поэтому, можно говорить, что «Лахта Центр» – это не петербургский деловой центр, а площадка «Газпрома», - делает вывод эксперт.

В том, что структуры «Газпрома» займут «Лахта Центр» полностью уверен Иван Починщиков. При этом газпромовские структуры сохранят за собой все занимаемые сегодня объекты. Возможно только, что одна компания будет заменять другую. «Это определенно объект, который целиком займут структуры «Газпром-Нефть» и ПАО «Газпром», - говорит о «Лахта Центре» Иван Починщиков. – По непроверенным пока данным, сегодня в Петербург переместилась только третья часть структур «Газпрома» из тех, что должны были переехать. И сегодня эта компания ищет участки для строительства офисных объектов формата build-to-suit, поскольку предложение на рынке офисов весьма ограничено, высококлассных качественных объектов не хватает».

По данным Knight Frank St Petersburg, аффилированные с «Газпромом» компании, уже арендовали или купили в Петербурге около 430 тыс. кв. м офисной недвижимости класса А и В. Доля газпромовских сделок в общей структуре аренды офисов по итогам 2016 года составила 61%. Лишь в 2017 году эти компании существенно замедлили свою экспансию, уступив первенство арендаторам профиля IT и телекоммуникации. Руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова считает, что «Лахта Центр» не перекроет и четверти потребности монополиста в офисных площадях. Поэтому те из его компаний, что сейчас занимают целые здания, уже существенно вложились в их ремонт и, скорее всего, останутся на своих местах. «По нашим прогнозам, в «Лахта Центр» переедут структуры, которые занимают небольшие площади, преимущественно в бизнес-центрах класса В, а также те, которые еще не переехали в наш город», - говорит Марина Пузанова.

Создаст репутацию…

Перспектива остаться без арендаторов множеству построенных в центре высококлассных бизнес-центров не грозит. Расположенный на окраине города «Лахта Центр» вряд ли сможет снизить деловую активность в традиционно популярных у арендаторов офисной недвижимости местах – Центральном, Адмиралтейском и Московском районах. В центральной части города все качественные объекты офисной недвижимости имеют максимально высокий уровень заполняемости. И, принимая во внимание отсутствие новых проектов, высвобождаться они не будут. «Этот, строящийся под конкретного арендатора объект, никоим образом не повлияет на развитие рынка офисной недвижимости Петербурга, - уверен Иван Починщиков. – Популярность Центрального, Адмиралтейского, Московского и Петроградского районов сохранится. Приморским районом будут интересоваться компании, задействованные в работе «Газпрома». Собственно, на них и рассчитывают инициатор строящихся и проектируемых бизнес-центров в данной локации».

Если разгрузить от деловой активности центральную часть города «Лахта Центру» не удаться, то сформировать деловой имидж Приморского района – вполне. Строительство объекта уже привело к росту девелоперской активности здесь. Так, по данным Knight Frank St Petersburg, объем предложения бизнес-центров на Северо-Западе Петербурга составляет 185,8 тыс. кв. м. В конце первого полугодия вакантными из них было около 28 тыс. кв. м.

«Дополнительным фактором, стимулирующим развитие этой локации, станет ввод новой станции метро на ул. Савушкина, - говорит Марина Пузанова. – Несмотря на то, что сам «Лахта центр» находится вне пешеходной доступности от нее, есть возможность организовать быструю и удобную доставку работников и посетителей наземным транспортом. Такой опыт уже есть в некоторых сложившихся крупных деловых кластерах города, где подобная удаленность от метро не является критическим фактором для успешности проекта».

…и удержит ставки

Рынок офисный недвижимости Петербурга сегодня не такой активный, чтобы ввод «Лахта Центра» повлек какие-то явные изменения. Тем не менее, благодаря ему, кто-нибудь сможет арендовать новый офис по выгодной ставке. «Сейчас в городе отчасти непростая ситуация, потому что большая часть арендаторов в уже действующих центрах – это те или иные структуры «Газпрома», - говорит Мария Онучина. – И когда они переедут в Приморский район, освободившиеся офисы какое-то время будут пустыми. Учитывая, что вакансия в Петербурге низкая, площади бизнес-центров все же заполнятся. Но при этом арендные ставки могут быть ниже, чем сегодня».

По мнению руководителя проектов отдела стратегического консалтинга JLL Екатерины Заволокиной, если ряд объектов, которые сейчас заняты структурами «Газпрома», выйдут на рынок, они смогут сдерживать наблюдающийся в последние два года рост арендных ставок. «Пока же информации о том, какие именно занятые сейчас здания «Газпром» освободит при переезде в «Лахта Центр» и будет ли вообще освобождать, - говорит Марина Заволокина. – От этого зависит, насколько открытие «Лахта Центра» повлияет на рынок офисной недвижимости города – насколько вырастет уровень вакантных помещений, последует ли волна переездов в освободившиеся здания, в каких именно районах города, в которых сейчас расположен «Газпром», произойдут изменения».

Новый крупный офисный центр может осложнить транспортную ситуацию в районе. Хотя, не сильно. По мнению Екатерины Заволокиной, хотя транспортные проблемы в новом районе будут, все же потоки будут двигаться в противоположном обычному движению направлении.

Не конкурент моллам

Несмотря на расположение на окраине, «Лахта Центр» может стать проектом городского значения. Благодаря большому общественному пространству с амфитеатром для проведения мероприятий, обзорной площадкой с видами на весь город на небывалой для Петербурга высоте, небоскреб сможет притягивать посетителей со всего Петербурга. Определенное притяжение создадут также расположенные здесь инфраструктурные объекты, такие как конгресс-центр, медицинский, спортивный и научно-образовательный центр, которые будут ориентированы на всех петербуржцев. «Лахта Центр» не станет альтернативой крупным торговым моллам, потому что он элементарно на это не претендует, - говорит Мария Онучина. – Мы ждем от этой площадки реализации деловой и общественной функции. Помимо офисов в проекте появятся выставочные пространства, музей, творческие кластеры».

По данным Knight Frank St Petersburg, сегодня идет набор запросов от операторов, которые будут обеспечивать инфраструктурное наполнение объекта. «В комплексе предусмотрена большая инфраструктурная часть – в частности торговые и развлекательные зоны – рассчитанные как на сотрудников, так и на горожан, - говорит Марина Пузанова. – Мы предполагаем, что туда будут привлечены московские операторы, которые пока в Петербурге не представлены. Первая «жизнь» там появится ориентировочно летом 2019 года. Сейчас началось строительство второй очереди, а значит, эта локация будет развиваться и дальше».