Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Инвестиции в доходную недвижимость

«Умные» инвестиции: купить, чтобы сдавать

У любого человека, заработавшего или скопившего некоторую значительную сумму, возникает вопрос: что делать с деньгами, чтобы их не потерять, чтобы они не обесценились и при этом еще приносили пассивный доход?

Выходов несколько: банковский депозит, инвестиции в ценные бумаги, вложение в бизнес или покупка активов. Если вы не хотите рисковать, то покупка активов - единственное, что остается. Так получается, потому что банки страхуют только 700 т.р. от суммы вашего вклада; покупка же акций и ценных бумаг требует постоянного участия и не соответствует понятию «пассивного дохода», а инвестиции в бизнес могут себя не окупить.

Инвестиции в недвижимость

Именно поэтому покупка недвижимости - наиболее надёжный и ликвидный актив в любых условиях. А от сдачи в аренду можно получить дополнительный доход. Всю недвижимость можно разделить на жилую или коммерческую. Жилую сдают в аренду для проживания, коммерческую - для ведения бизнеса, будь то офис, магазин или производство. Существует нюанс, связанный с апартаментами. Это коммерческая недвижимость, но служит она для проживания. Прежде, чем покупать коммерческую недвижимость, нужно оценить востребованность помещения, конкуренцию и арендные ставки. Появление поблизости нового торгового или бизнес-центра может очень сильно снизить или, наоборот, повысить привлекательность вашего актива. Поэтому новые квартиры для сдачи в аренду остаются самым простым способом получения пассивного дохода.

При этом, по мнению экспертов рынка недвижимости Петербурга, это всё же низкодоходный инструмент, часто используемый инвесторами, которые в долгосрочной перспективе стремятся получать небольшой, но стабильный доход. Или же это вариант временного использования квартиры, которая приобреталась для подрастающих детей. Прибыль от такого вложения определяется соотношением годового дохода от аренды к потраченным на покупку деньгам.

К примеру, купив однокомнатную квартиру рядом с метро за 4 млн рублей, вы сможете сдавать её примерно за 22 тыс. рублей в месяц (264 тыс. в год), а это всего 6,5% годовых доходности. Окупаться такая недвижимость будет в среднем 15,5 лет.

Что касается объекта инвестирования, то предпочтительны жилые комплексы, расположенные в локациях с хорошо развитой инфраструктурой, где реализуются квартиры с полной отделкой. Быстрее всего смогут найти потенциальных арендаторов владельцы одно- либо двухкомнатных квартир с небольшой площадью и, соответственно, невысокой арендной платой. Квартиру, планируемую к сдаче в аренду, желательно меблировать и оборудовать минимальным набором техники.

Когда покупать квартиру для сдачи

Да, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Но если вы покупаете ее для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Если новостройка только начала строиться, то до её сдачи придется ждать минимум два с половиной года. А за это время можно было бы получать доход. Необходимо это учитывать - покроет ли рост цен в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Очень часто оказывается, что приобретение квартиры под сдачу в аренду в уже готовом доме может оказаться более выгодным.

Где покупать квартиру

Средняя ставка в Петербурге на однокомнатную квартиру площадью около 40 квадратных метров составляет 30 000 рублей в месяц. Стоит квартира 4 млн. Получается, что при росте стоимости самой квартиры и повышении стоимости аренды, доходность будет сопоставима с банковским депозитом 6-8%, а окупится квартира через 15 лет. При этом существуют районы, где сконцентрирована основная масса жилья для сдачи в аренду. В основном это спальные районы, где ведется активное строительство. Рынок там перенасыщен предложением, и арендные ставки получаются ниже. Поэтому существует вероятность окупить квартиру только через 20 лет.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). Если строить более точную модель, то нужно учесть рост стоимости актива во времени, рост арендной ставки, % годовой заполняемости в течение срока окупаемости.

Если позволяют финансовые возможности, лучше выбирать районы, где мало ведётся нового строительства или покупать элитную квартиру либо квартиру в доме бизнес-класса. Находятся такие квартиры или близко к центру или в самом центре. Аренда в них стоит дороже. Предложения таких квартир немного, снимают их на длительный срок и не торгуются по цене. Это может увеличить доходность от сдачи на 1-2%. Например, однокомнатная квартира в ЖК «Царская столица» сдается за 40 000 в месяц, а в ЖК «Николаевский Ансамбль» за 55 000 в месяц. При этом дома находятся практически рядом. На стоимость влияют характеристики дома и предложения квартир в нем.

Маленькие хитрости

Самыми востребованными для аренды квартирами остаются однокомнатные. Это связано еще и с тем, что такие квартиры чаще всего приобретают для сдачи. Спрос есть и на двух- и на трёхкомнатные. Особенно если квартира будет ориентирована на состоятельных арендаторов. Застройщики тоже знают, что однокомнатные квартиры пользуются большим спросом. Поэтому они продают такие квартиры на 10-15% дороже, двух- или трехкомнатных. На этом можно сэкономить, купив трёхкомнатную квартиру и переделав её в две однокомнатные или три отдельные студии. Если вы будете рассматривать вариант покупки для перепланировки, то лучше всего ищите квартиру без отделки. Тогда вы не переплатите застройщику за ремонт.

На примере двухкомнатной квартиры в ЖК «Николаевский Ансамбль» рассмотрим вариант перепланировки под сдачу: слева - квартира как есть, а справа - квартира переделанная под две студии. Это не комнаты в коммунальной квартире, а две самостоятельные квартиры с общим холлом.

Однокомнатные квартиры в этом доме сдают по 55 000 рублей, двухкомнатные - по 65000. Студии будут сдаваться по 40 000 рублей. Значит, доходность с квартиры возрастает.

! Не забывайте, что перепланировка должна быть согласована и узаконена. Иначе это чревато штрафами и потерей времени. Возможно, вам удастся согласовать выделение двух отдельных квартир, тогда часть квартиры вы в любой момент сможете продать как самостоятельную единицу.

Квартира зарабатывает

Если вы собираетесь покупать квартиру в ипотеку, то платить по кредиту будет проще: квартира сама зарабатывает деньги. Если вы заселитесь в неё сами, то сэкономите на аренде. Если сдадите другим, то получите их оплату.

Если вы сдадите часть квартиры, то эти деньги уже покрывают оплату ипотеки на две трети. Время тоже будет работать на вас: с каждым годом цена аренды растёт, а сумма взноса по кредиту - нет.

Если планируете купить квартиру в ипотеку, не тяните: накопите денег на минимальный взнос и берите кредит на долгий срок - это окупится.

Не пытайтесь повторить этот трюк, если рискуете потерять работу и не знаете, какой будет ваша зарплата через несколько лет. Еще такая тактика не сработает, если в экономике всё изменится: рубль укрепится, инфляция притормозит, уровень жизни начнет расти.

Квартира или апартаменты

Существует ещё один животрепещущий вопрос - покупать для сдачи в аренду квартиру или остановить свой выбор на апартаментах? Арендные ставки на апартаменты приблизительно такие же, как и на квартиры. Более того, многие апартаментные комплексы заточены под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой. Управляющая компания будет рада сдавать квартиру за вас, получая свой процент. При выборе квартиры или апартаментов стоит учесть, что налог на имущество на апартаменты рассчитывается как за коммерческую недвижимость и гораздо выше налога на имущество за квартиру. Квартира более интересна для тех, кто в перспективе планирует переехать в неё сам или продать её со временем.

Фотогалерея