Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Кредитное плечо увеличивает доходность, но повышает риски

Эксперты по инвестициям в недвижимость утверждают, что использование ипотеки ― принципа кредитного плеча ― при покупке квартиры в новостройке для перепродажи может увеличить доходность вложений до 2,5 раз. Но начинающим инвесторам трудно это понять, они думают, что кредит, наоборот, снизит прибыль. Как же работает принцип кредитного плеча, какую доходность он может принести и какими рисками чревато его применение в условиях экономической нестабильности? Подробнее об этом «Разумной Недвижимости» рассказал ведущий аналитик компании E3 Investment Константин Сергеев.

― Константин, объясните, как использование кредитных средств может увеличить доходность вложений?

― Предвижу иронию не знакомых с этой схемой инвестирования читателей, на ум приходят шутки про ипотеку, например: зачем брать кредит в 4 миллиона и выплачивать 25 лет, когда можно украсть 4 миллиона и отсидеть всего 7?! Если и есть доля правды в этих шутках, то точно не для инвесторов. Ведь вложения в покупку квартиры в новостройке с использованием кредитных средств могут принести еще большую доходность, чем приобретение точно такой же квартиры в этой же новостройке, но при 100% оплате.

Для начала обозначу, что инвестировать в квартиру для перепродажи с использованием ипотечных средств ― это значит задействовать так называемый принцип кредитного плеча. Есть такой экономический термин, или, если хотите, закономерность. Активнее всего этот принцип задействуется в биржевой торговле на фондовых рынках. Кредитное плечо ― это отношение собственных средств инвестора к общей стоимости актива. Эффектом кредитного плеча называют эффект от использования заемных средств с целью увеличить размер актива, растущего в цене, и прибыль. Плата за заемный капитал обычно меньше, чем дополнительная прибыль, которую он обеспечивает. Эта дополнительная прибыль суммируется с прибылью на собственный капитал, что позволяет увеличить его рентабельность.

― Как это выглядит при покупке новостройки?

― Приведем пример: вы покупаете квартиру в новостройке за 2 млн рублей и через 2 года, по завершении строительства, продаете ее за 3,4 млн рублей. Вы заработали 1,4 млн за 2 года, или 700 тыс. рублей в год, что по соотношению к внесенным 2 млн рублей составляет показатель 35% годовых. Можно купить эту же квартиру с минимальным первым взносом в 20% от стоимости, то есть заплатить 400 тыс. рублей, а остальную сумму привлечь банковским кредитом, то есть ипотекой. Затем вам придется 2 года оплачивать ежемесячный платеж в 20 тыс. рублей, что составит сумму 480 тыс. рублей. Продавая квартиру по завершении строительства необходимо будет за счет средств покупателя досрочно погасить банковский кредит, то есть из 3,4 млн рублей продажной цены почти 1,6 млн пойдет на погашение взятого ранее ипотечного кредита. После этого у инвестора остается 1,8 млн рублей, но для того, чтобы получить эту сумму в течение двух лет, была вложена сумма всего 880 тыс. рублей (первый взнос + сумма выплаченных ежемесячных платежей).

Мы видим, что за 2 года на инвестированные почти 900 тыс. рублей можно получить такую же прибыль сверху, что в пересчете на годовые составит 50%. Напомню, мы рассчитали, что при покупке той же квартиры при 100% оплате всей стоимости инвестор получил бы доходность в 30% годовых. Таким образом, кредитное плечо позволяет увеличить доходность вложений. Но правило кредитного плеча говорит о том, что при неудачном вложении и низкой доходности возможный проигрыш тоже увеличивается в кратное количество раз. Поэтому в нынешних условиях экономической неопределенности задействовать этот принцип нужно особенно осторожно.

― Чего именно следует опасаться? И как найти золотую середину между риском и доходностью?

― Как я уже говорил, при использовании принципа кредитного плеча на перспективных с точки зрения роста цены жилых комплексах доходность на вложенные средства увеличивается до 2,5 раз по сравнению с обычными показателями доходности. После продажи объекта и погашения кредитной линии за счет средств от продажи инвестор получает доход в полном объеме на собственные внесенные средства и доход на банковские средства за вычетом тех процентов, что будут уплачены банку за время строительства дома ― до момента продажи квартиры. В этом и кроется риск, ведь проценты по банковскому кредиту необходимо выплачивать ежемесячно, поэтому крайне важно продать квартиру по той цене и в тот срок, который прогнозировался изначально.

Здесь выявляются два основных риска. Задержка срока строительства и, соответственно, продажи квартиры приведет к тому, что сумма ежемесячно выплачиваемых банку процентов будет постоянно расти, и тем самым уменьшать прибыль инвестора. Второй риск ― снижение цены на недвижимость ― может привести к тому, что квартира будет продана дешевле, чем предполагалось, тогда опять же сумма выплачиваемых процентов сведет на нет прибыль от инвестиции.

― Какие условия нужны для оптимального использования кредитного плеча?

― Чтобы выиграть, а не потерять деньги, необходимо сочетание следующих факторов: своевременная сдача дома в эксплуатацию и продажа квартиры по ранее прогнозированной цене (или дороже). Принцип кредитного плеча увеличит доходность на вложения лишь в том случае, если прирост в цене купленной квартиры продемонстрирует показатели 25% и более в год. То есть, покупая квартиру за 2 млн рублей, нужно быть уверенным в ее продаже через 2 года за 3 млн рублей. Если прирост в цене окажется меньшим, то принцип кредитного плеча сработает против инвестора и уменьшит доходность инвестиций. При самых неблагоприятных условиях, например задержке сдачи дома более чем на 3,5 года от запланированной даты (и, соответственно, задержке продажи квартиры) кредитное плечо уведет доходность инвестиций в отрицательную зону. Убытки связаны с тем, что все это время инвестору придется вносить регулярные платежи, которые месяц за месяцем будут уменьшать прибыль от роста цены.

― Как правильно выбрать объект и банк, чтобы получить максимальный доход?

― При использовании принципа кредитного плеча необходимо выбрать ликвидный для дальнейшей перепродажи объект (как правило, это квартира-студия или 1-комнатная квартира сегмента масс-маркет), подобрать надежного застройщика и, самое главное, найти объект, квартиры в котором по мере строительства покажут прирост в цене от 25% в год. В нынешних условиях далеко не каждый объект может соответствовать всем этим правилам. В настоящий момент в Санкт-Петербурге есть жилые комплексы, доходность инвестиций в которых может достигнуть 40%. Но для получения столь высокой прибыли необходимо, чтобы дома были введены в эксплуатацию вовремя и цена на недвижимость к моменту продажи актива не сократилась от сегодняшних уровней.

При выборе банка рассматривайте минимальную ставку, сейчас можно взять ипотечный кредит под 11% годовых. Что касается досрочного погашения ипотечного кредита, то банки не могут препятствовать этому и вводить какие-либо штрафы. Данное условие закреплено в большинстве кредитных договоров.

― Какая доля инвесторов сегодня используют кредитное плечо?

― Высокие процентные ставки сильно увеличивают расходы по обеспечению кредита и снижают доходность инвестиций, поэтому в начале 2015 года практика инвестирования с использованием принципа кредитного плеча сошла на нет. После введения программы субсидирования процентной ставки и снижения процентов по ипотечным кредитам до 12% годовых инвестирование с использованием принципа кредитного плеча возобновилось, но доля ипотечных сделок в общем объеме покупок с инвестиционными целями сократилась. Причина тому ― снижение уровня потребительской уверенности населения, иными словами ― в условиях экономической нестабильности покупатели реже готовы брать на себя обязательства по выплате кредитов.

― Ваши прогнозы до конца года: инвесторы станут чаще использовать ипотеку или нет? И от чего это будет зависеть?

― Повышение уровня потребительской уверенности, вызванное положительными подвижками в экономической сфере, приведет к росту инвестиционной активности в целом и к повышению доли сделок с использованием кредитного плеча в частности. Но напоминаю: в нынешних условиях задействовать этот принцип нужно достаточно осторожно, так как вместе с повышением доходности он увеличивает и риски.