Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

При запрете долевого строительства покупатели и инвесторы столкнутся с ростом цен

Константин Сергеев

ведущий аналитик E3 Investment

Власти собираются ограничить гражданам возможность долевого участия в строительстве. Для чего планируется такая мера? Как это отразится на себестоимости строительства и готового жилья? Чего ждать покупателям квартир в новостройках и инвесторам в недвижимость Санкт-Петербурга? «Разумная Недвижимость» побеседовала об этом с ведущим аналитиком E3 Investment Константином Сергеевым.

— Константин, пока поправки в законодательство, ограничивающие участие граждан в долевом строительстве, только обсуждаются. Что-либо конкретное уже можно сказать?

— Министр строительства и ЖКХ заговорил об отмене практики долевого строительства впервые год назад, и сейчас изменения обсуждаются на уровне вице-премьера. К осенней сессии парламента поручено подготовить поправки в действующее законодательство. Целью грядущих изменений обозначают исчезновение самого понятия «обманутые дольщики». В результате всех преобразований через 3–5 лет застройщики будут лишены возможности продавать квартиры в недостроенных домах. Граждане смогут покупать квартиры лишь в готовых жилых комплексах уже в собственности, и таким образом никто не сможет лишиться своих сбережений, доверив их ненадежной строительной компании. Полный запрет на продажу недостроенного жилья планируется с 2020 года, тогда строительные компании сперва должны будут открыть кредитную линию в одном из банков, то есть получить проектное финансирование под конкретный объект (или же построить дом на свои собственные или привлеченные иными способами средства), затем полностью построить дом, оформить право собственности и после этого открыть продажи квартир. Вырученные с продажи средства пойдут в первую очередь на погашение банковского кредита и на прибыль компании-застройщика. Покупатели будут застрахованы от внезапной остановки стройки, неверных финансовых моделей застройщиков, возможного банкротства или нецелевого использования денежных средств. Для справки: в настоящий момент из всех застройщиков Санкт-Петербурга только несколько компаний уже используют такую схему финансирования строительства.

— Предусмотрен ли какой-либо переходный период?

— Столь радикальные изменения невозможны в одночасье, поэтому правительство обсуждает переходный период, он может начаться уже со следующего 2016 года. Застройщики смогут вести продажи в строящихся домах, но перед этим необходимо будет согласовать условия и подписать с одним из банков договор о проектном финансировании строительства того или иного жилого комплекса. Эта схема гарантирует, что ход строительства не будет зависеть от текущего уровня продаж застройщика — спроса на квартиры. Деньги дольщиков, выплачиваемые за квартиры, будут поступать на счет банка, а не застройщика. Таким образом, банки будут защищать средства граждан от нецелевого использования, независимо от уровня продаж того или иного застройщика.

— К каким последствиям может привести запрет продажи квартир в недостроенных домах?

— В результате планируемых изменений сократится количество обманутых дольщиков, купивших квартиры на этапе строительства и не дождавшихся его окончания, но цены на новостройки заметно вырастут, покупка квартиры станет менее доступна для граждан. По-другому не получится, ведь сегодня, приобретая недвижимость на начальном этапе, дольщики кредитуют строительство на беспроцентных условиях — передают средства на стройку в полном объеме сейчас, а получают свои квартиры после окончания строительства, например через 2 года. В будущем выплачиваемый банкам процент за кредит на стройку будет заложен в стоимость квартир. И покупатели вместе с невысокой вероятностью остаться с недостроенной квартирой и лишиться сбережений теряют любую возможность приобрести жилье по более доступной цене в начале строительства. Точных оценок пока нет, но некоторые эксперты говорят о подорожании всех новостроек на 15–20%. Это произойдет из-за того, что в данном сегменте покупатель больше не сможет принять решения о приобретении жилья на этапе котлована и тем самым прокредитовать застройщика на период строительства дома. Конечный вариант поправок будет готов к осени, тогда и можно будет сделать точные оценки.

— Что можно ожидать участникам рынка новостроек после введения поправок?

— Структура рынка новостроек однозначно изменится: уменьшится количество небольших застройщиков, поскольку таким компаниям достигнуть соглашения с банками и обеспечить гарантиями кредитную линию проектного финансирования стройки значительно сложнее. Со временем сформируются определенные конгломераты банков и застройщиков. Ясно одно — крупные игроки отрасли имеют больше возможностей адаптироваться к предстоящим изменениям.

— Как отразятся эти перемены на частных инвесторах в недвижимость?

— Доля квартир в новостройках, которые инвесторы покупают для перепродажи, в разные периоды колеблется от 15% до 25% от общего объема продаж. Получается, что граждан, пробовавших заработать на перепродаже, в масштабах России насчитывается сотни тысяч. Почему инвесторы выбирают недвижимость, а не банковский сектор или фондовый рынок? Усредненная доходность вложений в новостройки на этапе строительства для перепродажи в готовом доме — 20–25% годовых. В среднем по Санкт-Петербургу и Ленобласти, приобретая квартиру-студию за 2 млн рублей на котловане, через 2 года (столько в среднем строится многоквартирный дом) можно перепродать ее от 2,8 млн рублей. Прирост стоимости и составит те самые 20% в год. Этот показатель доходности не включает в себя возможный рост цен на новостройки вслед за инфляцией, в ближайшее время ожидать его не приходится. Но на рынке новостроек есть жилые комплексы, которые показывают прирост стоимости по мере повышения готовности и 10%, и 40% в год, случаются и банкротства застройщиков. Для сравнения: средняя ставка по депозитам физлиц в 10 крупнейших банках России в июле составляла 11% годовых, что не покрывает даже уровень инфляции (по итогам года она прогнозируется на уровне 15%). Российский фондовый рынок также не вызывает доверия у большинства частных инвесторов. Он обладает повышенной волатильностью, как все развивающиеся рынки, но в настоящий момент не обещает соответствующей повышенной доходности, а также чрезмерно зависит от сложно предсказуемой динамики нефтяных цен.

— Приведет ли запрет долевого строительства к перетоку средств частных инвесторов в банковскую и финансовую сферы?

— В условиях ограничений внешних источников заимствований (ввиду санкций) и снижения возможностей для заработка внутри страны (из-за экономического спада) банковский сектор остро нуждается в пополнении источников длинных денег. Российский фондовый рынок также ждет, чтобы частные инвесторы вкладывали в него средства. Для справки: капитализация всего фондового рынка России не превышает капитализации одной лишь корпорации Apple. Эти секторы экономики выиграют в результате планируемых преобразований. Реформа, как я уже упоминал, положительно скажется на десятках тысяч потенциальных обманутых дольщиков, которые не смогут купить квартиру в долгострое и лишиться сбережений. Но сотни тысяч частных инвесторов лишатся возможности получать высокий доход от перепродажи квартир в новостройках. Кроме того, для всех жителей России недвижимость станет менее доступной, ведь при запрете долевого строительства неизбежен рост цен.