Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Построй, если сможешь

Фото: razned.ru

Принятый Госдумой и одобренный Совфедом законопроект о защите прав дольщиков может сократить количество девелоперских компаний, сузить рынок и поднять цены на жилье в новостройках.

На днях в Государственной думой РФ в третьем чтении был принят, а затем одобрен Советом Федерации законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». В окончательном тексте документа к застройщикам выдвигаются осложняющие их работу требования, отсутствовавшие в первой редакции.

«Дочке» – по дому…

Чтобы соответствовать новациям, девелоперская компания должна обладать трехлетним опытом участия в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика. Строительство по нескольким разрешениям запрещено. Поэтому застройщику придется для каждого проекта создавать и финансировать дочернюю структуру. Девелоперы будут не вправе обеспечивать собственным имуществом обязательства третьих лиц, а также привлекать кредиты, займы и ссуды, если их не планируется тратить на строительство. Выпуск ценных бумаг, кроме акций, тоже запрещен, равно как и их приобретение.

…банку – «десятку»

Требование к уставному капиталу заменено на необходимость наличия собственных средств, составляющих не менее 10% от стоимости строительства объекта, указанной в проектной декларации. Деньги должны находиться на счете застройщика в уполномоченном банке к моменту направления проектной декларации в контролирующий орган. Кроме того, законопроект вводит специальный банковский контроль соответствия содержанию обосновывающих документов по каждому платежу. Проверяться будут договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.

Оценивающие грядущие новации эксперты явно в замешательстве. «Очень большой акцент в законопроекте сделан в сторону банков, - отмечает заместитель генерального директора ГК КВС по правовым вопросам Дмитрий Сотников. – Они и в качестве контролирующих органов выступают, и как институт уполномоченных банков. Норма про 10% тоже откровенно лоббирует интересы банков. Думаю, нас будут упорно заставлять двигаться в сторону проектного финансирования. Средств дольщиков для выдерживания темпов, к которым мы привыкли, для реализации большинства объектов, скорее всего, будет недостаточно».

Первые на выход

По мнению координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александра Вахмистрова, сложнее всего будет исполнить норму о наличии 10% средств, необходимых для строительства дома, до начала продаж. «По всей видимости, в первые два года это приведет к сокращению и объектов, и застройщиков, - рассуждает эксперт. – Рынок ведь сегодня не самый благополучный. А из-за уменьшения предложения может вырасти цена».

Согласно расчетам проведенным специалистами «Эталон ЛенСпецСМУ», прежде чем начать строительство объекта жилой площадью 100 тыс. кв. м, на банковский счет нужно перевести 650 млн рублей. Впрочем, для крупных компаний проблемы носят скорее организационный и технический характер. «Для себя мы ничего катастрофического не видим, - говорит генеральный директор «Эталон ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина. – Достаточно тяжело будет маленьким фирмам, которые строят один-два дома. Я сомневаюсь, что какой-нибудь банк даст таким компаниям кредит. Им придется непросто».

Именно такие компании, возводя небольшие объемы, удовлетворяют локальный платежеспособный спрос на жилье в удаленных уголках Ленинградской области. Они же строят в Псковской и Новгородской областях. «Крупные девелоперы в Петербурге смогут оперативно увеличить штат юристов и финансистов и реорганизовать компанию так, чтобы соответствовать букве нового закона, - отмечает президент «ЛенОблСоюзСтроя» Георгий Богачев. – Но как все эти нововведения повлияют на застройщиков в других регионах, где маржа бизнеса близка к нулю? Например, в Новгороде или Пскове. А взять Кингисепп или Выборг? Там строится по несколько домов. И что с ними будет со вступлением законопроекта в силу – не понятно. Законодательные новшества станут для их работы очень серьезным препятствием».

Сдаваться не готовы

По мнению Александра Вахмистрова, сомневаться, что законопроект будет подписан в ближайшее время, не приходится. Тем не менее, время чтобы подготовиться к работе по новым правилам у застройщиков есть – основные статьи законопроекта вступают в действие с первого июля 2018 года. Важно также, что обратной силой закон обладать не будет. Это значит, что застройщикам имеет смысл ускорить разработку проектной документации, чтобы до июля следующего года получить разрешения на строительство.

Впрочем, сдаваться девелоперы не намерены. «Нельзя чтобы такой закон вступал в силу, - уверена генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. – Мы, как профессиональное сообщество, должны выработать нормальные нормы закона, а не методы мимикрии под новые требования».

По словам Александра Вахмистрова, вносить поправки в принятый законодателями документ строители начнут уже осенью этого года.